Az igényelhető hitelösszeg nagysága lakáshitel esetében nem csak a jövedelem nagyságától, hanem a fedezetül felajánlott ingatlan értékétől, állapotától is függ. Az egyes lakások értékelése azonban igen eltérő lehet – az értékbecslő és a bank számos szempontot figyelembe vesz – a maximális hitelösszeg megállapításakor. Éppen ezért a Bankmonitor szakértői utána jártak az ingatlanok értékelési elveinek.
Azzal mindenki tisztában van, hogy egy lakáshitelnél a jövedelem mellett az ingatlan értéke is befolyásolhatja a felvehető hitelösszeg nagyságát. A jogszabály alapján a forgalmi érték maximum 80 százalékát kaphatja meg az igénylő lakáshitelként, vagyis legalább 20 százalék önerőre szükség van a vásárláshoz. Sőt, a legtöbb esetben a bankok ennél szigorúbbak: az ingatlan alapján felvehető hitelösszeget számos tényező befolyásolhatja. Az ingatlan/település földrajzi elhelyezkedése pedig nincs köztük, ennek közvetlen hatása nincsen az adható hitelösszegre.
Hirdetés
Hirdetés
A forgalmi érték nem azonos a vételárral
Először is fontos tisztázni, hogy a forgalmi érték nem azonos feltétlenül a vételárral. A forgalmi érték ugyanis az az ár, amelyet az adott helyzetben az értékbecslő az ingatlan értékének tekint, ez pedig könnyen elérhet az adásvételi szerződésben szereplő vételártól. Márpedig a bankok a forgalmi értékből indulnak ki az adható hitelösszeg meghatározásakor.
Vásárolható egy ingatlan olcsón, ebben az esetben a forgalmi érték meghaladja a vételárat. Ez azt jelenti, hogy akár a vételár nagyobb részét is megfinanszírozná a bank hitelből, hiszen szerinte ez a lakás többet ér. Ilyen esettel akkor találkozhatunk, amikor a vevő megszorult és sürgősen szüksége lenne a vételárra. De gyakori családon belüli adásvételek esetében is az áron aluli lakásvásárlás.
Meg lehet venni egy ingatlant drágán is – a forgalmi értékét meghaladja a vételár -, ebben a helyzetben azonban szükséges nagyobb összegű önerő is a vásárláshoz, mivel a vételárhoz viszonyítva kisebb összegű lakáshitelt kaphat a vevő. Az elmúlt időszak lakásáremelkedése miatt egyes területeken – például a főváros belső kerületeiben – az árak meghaladják már a reális forgalmi értéket. Éppen ezért könnyen elfordulhat ezeken a területeken, hogy az értékbecslők által meghatározott érték kevesebb lesz, mint a vételár.
Mitől függ az, hogy a forgalmi értéknek hány százalékát teheti ki a hitelösszeg?
1. Jogszabályi korlát
Az adósságfék szabály alapján a forgalmi érték maximum 80 százaléka lehet a hitel összege, ettől egyik bank sem térhet el kedvezőbb irányba. Vagyis szükség van a vásárláshoz minimum 20 százalék önerőre.
Kivéve, ha az adós felajánl egy másik ingatlant is fedezetként, ebben az esetben ugyanis a két ingatlan együttes forgalmi értékéből indul ki a bank: akár a teljes vételárat meg lehet finanszírozni hitelből, amennyiben a jövedelem is elbírja a törlesztőrészlet nagyságát.
2. A település típusa, mérete és elhelyezkedése
Egyáltalán nem mindegy, hogy Budapesten, egy megyeszékhelyen, egy nagyobb – 20- 30 ezer lakosú – városban, vagy éppen egy kisebb községben, faluban fekszik a kiszemelt ingatlan. Teljesen mások a munkahelyi lehetőség és ezáltal a fizetések is a különbözőek. Ez pedig hatással van a fizetőképes keresletre. De természetesen jóval kevesebben keresnek lakást egy kis faluban, mint egy nagyvárosban, ami befolyásolja, hogy a bank – abban az esetben, ha az adós nem fizet szerződés szerint – milyen értéken és mennyi idő alatt tudná eladni a fedezeti ingatlant.
A település elhelyezkedése sem mindegy: egy kisebb község is lehet vonzó a lakásvásárlók számára, amennyiben egy nagyobb város mellett fekszik.
3. Hol helyezkedik el a lakás a településen?
Az sem mindegy, hogy az ingatlan hol helyezkedik el a városon belül. (Ez természetesen nagyobb városoknál lehet lényeges kérdés.)
A kevésbé frekventált városrészen fekvő lakások finanszírozási aránya ugyanis alacsonyabb lehet – amellett, hogy a forgalmi érték is gyakran kisebb -, sőt lehetnek olyan településrészek, ahol egyáltalán nem finanszíroznak a bankok.
4. Az ingatlan típusa mennyire gyakori az adott településen, településrészen
Egyáltalán nem mindegy, hogy milyen ingatan típusról beszélünk: lakás – családi ház, tégla – panel. Ha az adott városban elvétve találni ilyen ingatlant, akkor vélhetően nem is nagy iránta a kereslet. Ez akkor hátrányos, ha a házat értékesíteni kellene: nehezen, esetleg csak nyomott áron lehetne eladni az épületet.
Hasonló a helyzet, ha egy nagyon kis településen egy nagy értékű házat kellene meghitelezni. Az adott helyen valószínűleg kevesen szeretnének, tudnának ilyen házat venni, emiatt egy esetleges kényszer értékesítés során jóval olcsóbban lehetne eladni az ingatlant.
5. Az adós ügyfélminősítése
Meglepő módon nem csak a lakáson múlik az, hogy mekkora hitelösszegre lehet az adós jogosult a fedezeti ingatlan alapján. Elképzelhető, hogy ugyanazt a vételárat megfinanszírozza a pénzintézet az egyik igénylőnél, míg a másiknál nem. Méghozzá úgy, hogy a jövedelemben sincs eltérés.
A finanszírozási arány meghatározásánál ugyanis fontos szempont lehet az ügyfélminősítés is. Például számítanak az adós úgynevezett demográfiai adatai is: életkor, iskolai végzettség, foglalkozás, lakóhely…
Ha a bank jó adósnak tartja az érdeklődőt, akkor nagyobb eséllyel nyújt számára magasabb összegű hitelt, akár a vételárat is nagyobb mértékben hajlandó megfinanszírozni.
6. Az aktuális gazdasági környezet
A jelenlegi helyzet jó példa lehet a gazdasági környezet hatásának szemléltetésére. A jelenlegi vírusveszély és gazdasági visszaesés miatt a bankok óvatosabban hiteleznek. Ez pedig megmutatkozik az ingatlanok értékelésében is: gyakran vételárnak jóval kisebb mértékét – előfordul, hogy csupán a felét – hajlandók megfinanszírozni a pénzintézetek.
A vételár mekkora részét lehet lakáshitelből megfinanszírozni?
Még mindig találni bankot, amelyik a vételár 80 százalékának megfelelő összeget hajlandó folyósítani. Ez jogszabályi korlát, ennél nagyobb összeget csak akkor lehet felvenni, ha pótfedezet – további ingatlant is felajánlanak fedezetként – is bevonásra kerül az ügyletbe.
Azonban ma érdemes inkább 30-3,5 százalék önerővel kalkulálni, vagyis a bankok jellemzően a forgalmi érték 65-70 százalékáig nyújtanak hitelt.
Sőt az elérhető hitelösszeg maximuma elmaradott régióban lévő kistelepülések esetén lecsökkenhet akár a vételár 40-50 százalékára is. Ilyen körülmények között érdemes előzetesen érdeklődni a bankoknál, vagy nagyobb önerővel készülni.
A bankválasztás a törlesztőrészlet miatt is kiemelten fontos lehet: ugyanakkora hitelösszeg esetén a havi fizetnivaló akár 9,35-34,64 százalékkal is emelkedhet egy rossz választás miatt a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora alapján. Ez pedig 18-39 ezer forint eltérés is jelenthet a havi részletekben.
