A napokban megjelent jogszabálytervezet alapján a hazai települések saját jogkörükben korlátozhatnák azt, hogy kik vásárolhatnak ingatlant, vagy költözhetnek a kérdéses településre. Az eddig megismert szabályok alapján elég komoly lenne a mozgástere az egyes falvaknak, városoknak. De miről is van szó pontosan? Hogyan befolyásolhatja azokat, akik lakáshitelt igényelnének? Mi történik a meglévő kölcsönökkel? Olyan sok problémát okozhat az ingatlanszerzés korlátozása, hogy elképzelhető mégsem kerül be ez a lehetőség a végleges jogszabályba?
Már korábban Navracsics Tibor részéről elhangzott célként egyes települések túlnépesedésének megóvása, a falvak, városok arculatának megőrzése. Felmerült lehetőségként olyan megoldás, ami a települések kezébe adna olyan eszközöket, melyek „felhasználásával” arculatuk megmaradna és a túlnépesedés sem következhetne be.
Most már nem csak bejelentésekről, általános tervekről van szó, ugyanis a napokban a kormány társadalmi egyeztetésre bocsátotta a helyi önazonosság védelméről szóló törvénytervezetet, ami keretbe foglalja a települések lehetőségeit.
Hirdetés
Hirdetés
Hogyan védekezhetnek a települések a túlnépesedés ellen?
Érdemes részletesen átfutni a jogszabálytervezet adta lehetőségeket mielőtt belevágnánk a lehetséges hatások elemzésébe.
Milyen korlátozásokat vezethetnek be a települések?
Az ingatlanszerzés kizárása: Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy az adott településen betelepülőnek minősülő személy nem vásárolhatna ingatlant. Leegyszerűsítve azok vehetnének a településen lakást, akik már eleve rendelkeznek ott ingatlannal, vagy már ott van a lakóhelyük.
Elővásárlási jog: Elővásárlási jogot biztosít bizonyos személyeknek a település ingatlanjaira vonatkozóan. Elővásárlási joga lehet az önkormányzatnak, a telekszomszédon lévő ingatlan tulajdonosainak, illetve a telekszomszédon lévő házban lakóhellyel rendelkező személyeknek. (Az utóbbi két esetben elvárás, hogy legalább 5 éve tulajdona, lakóhelye legyen a szomszédos ingatlan a kérdéses személynek.)
De mi is az az elővásárlási jog? Egy lakás eladása során az elővásárlási jog azt jelenti, hogy a jog jogosultja megveheti az ingatlant olyan feltételekkel, amiben az eladó és egy harmadik fél (potenciális vevő) megállapodott. Ha például valaki 50 millió forintért el szeretné adni a lakását és talál rá ilyen áron vevőt, akkor a kérdéses lakást az elővásárlásra jogosult megveheti a potenciális vevőt megelőzően ezen az áron.
Feltételekhez kötött ingatlanszerzés: Alapvetően az is előírható, hogy az adott településen valamilyen feltétel teljesülése mellett lehessen ingatlant vásárolnia a betelepülőnek. Ezek lehetnek előzetesen meghatározott feltételek, vagy valamilyen ésszerű kötelezettségvállalás. (Egyelőre úgy tűnik a lehetőségek tárháza igen széles.)
Lakcímlétesítés tilalma: A település önkormányzata dönthet úgy is, hogy új lakcím (lakóhely, tartózkodási hely) nem létesíthető a településen.
A lakcímlétesítés feltételekhez kötése: Illetve a lakcím létesítését feltételekhez köthetik.
Adófizetési kötelezettség: Az önkormányzat a betelepülést adófizetési kötelezettséghez is kötheti.
Vagyis alapvetően az ingatlanszerzést, illetve a lakcímbejelentést lehet tiltani, korlátozni. Fontos, hogy az ingatlanszerzésbe a jogszabálytervezet alapján a bérlet és a haszonélvezet is bele tartozik. Vagyis a korlátozás akár a bérbeadásra is érvényes lehet.
Mely településekre érvényes a lehetőség?
Nincs konkrétan nevesítve a tervezetben az, hogy mely települések élhetnének a tervezetben nevesített korlátozási lehetőségekkel. Potenciálisan bármely város hozhatna ilyen intézkedést.
Az azonban nevesítve van, hogy a tervezett intézkedés csak akkor léphet életbe, ha a település lakosainak száma átlép egy küszöbszámot. Ezen értéket előre meg kell határozni. Fontos azonban, hogy ezen határérték nem lehet kisebb annál a számnál, amennyien a jogszabály hatálybalépésekor a településen éltek. A jogvédelmi eszközök akkor lépnek életbe, ha a kívánt lakosságszám elérésről külön határozatot hoz az önkormányzat.
Ezen korlátozás tehát potenciálisan ott lehet érdekes, ahol a népességszám növekszik. Fontos tudni, hogy az önkormányzatok a települések egy jól körülhatárolható részére is bevezethetik az intézkedést. Azaz a korlátozásnak nem kell feltétlenül a teljes falura, városra szólnia.
Kikre lehet érvényes a korlátozás?
Alapvetően a betelüpőkre lehetnek érvényesek az intézkedések. De ki minősül betelpülőnek? Illetve jelen helyzetben talán lényegesebb kérdés lehet az, hogy ki nem minősül betelepülőnek?
Az alábbi személyek nem minősülnek betelepülőnek:
- Az adott településen tulajdonjoggal rendelkező személyek.
- Az adott elepülésen lakóhellyel rendelkező személyek. (Ha az önkormányzat nem alkalmaz korlátozást a lakcímbejelentésre vonatkozóan, akkor elvárhatják, hogy legalább már 5 éve adott településen lakjon a kérdéses személy.)
- Akinek az adott település a származási helye
- Az adott településen lakóhellyel, tulajdonjoggal rendelkező személy közeli hozzátartozója
- Az egyház vagy egyházi jogi személy alkalmazottja
- Emellett nem minősül betelepülőnek a településen működő köznevelési vagy felsőoktatási intézmény tanulója vagy hallgatója sem
- A lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése tekintetében az sem minősül betelepülőnek, aki a településen hitéleti, egészségügyi, sport, szociális, gyermek-és ifjúságvédelmi, vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben él.
- Kizárólag a szálláshely igénybevételére irányuló jogviszonya tekintetében – a településen működő turisztikai szálláshelyen megszálló vendég
Egyes személyek mentességet kaphatnak a korlátozások, szigorítások alól:
- akik igazolják – vagy vélelmezhető róluk -, hogy a születésüket követő 10 éven belül 12 hónapot az adott településen éltek ők, vagy hozzátartozójuk
- akik helyben kívánnak elhelyezkedni, vagy munkavégzésre irányuló tevékenységet végezni
- akik állami döntés alapján vagy valamely – meglévő vagy új – közszolgáltatás nyújtása érdekében költöznek a településre
- akik elemi csapás vagy baleset miatt otthontalanná váltak
Az önkormányzat saját hatáskörében más személyeknek, csoportoknak is mentességet biztosíthat.
Milyen hatása lehet ezeknek a lépéseknek az ingatlanárakra?
Egy ilyen intézkedésnek, korlátozásnak logikus következménye lehet az, hogy az adott településen csökkenjenek a lakásárak. Hiszen a potenciális vevői kör szűkülhet le az intézkedések következtében. Vagy komoly nehézségeket, akadályokat gördíthetnek egy lakás megvásárlása, bérlése, esetlegesen a lakóhely létesítése elé. Ezek a lépések mind kevésbé vonzóvá tehetik az adott települést a lakásvásárlást tervezők számára. Az árcsökkenés mértéke természetesen függhet a konkrét intézkedés típusától, illetve akár a település méretétől is.
Természetesen egy ingatlanszerzési tilalomnak a hatása sokkal jelentősebb lehet annál, mint ha az önkormányzat „csak” a lakcímbejelentést köti bizonyos feltételekhez.
Illetve az egyes intézkedések hatása jelentősebb lehet egy kisebb településen. Egy nagyobb városban többen élnek, rendelkeznek eleve tulajdonjoggal, vagyis egy jogvédelmi eszköz életbeléptetése mellett is még elég széles lehet a potenciális vevőkör. Egy kis település esetén azonban ez a szám érdemben szűkösebb, így ott az árcsökkenés is masszívabb lehet.
Milyen hatása lehet mindennek a lakáshitelekre?
Alapvetően az ingatlanárak csökkenése várható azon településeken, ahol ilyen intézkedés életbe lép. De minden település felett ott lebeg ez a lehetőség, melyet bármikor bevezethetnek. Természetesen ennek reális hatása azon területeken lehet, ahol a népesség emelkedik. De ugye idővel akár a demográfiai trendek is átalakulhatnak (akár ezen intézkedések miatt is).
Alulértékelt ingatlanok, emelkedő önerőelvárás
Potenciálisan felmerülhet egy ilyen helyzetben az, hogy az érintett településeknél a bankok elkezdik – a jogvédő eszközök bevezetése nélkül is – a korábbi piaci ár, vételár alá értékelni az ingatlanokat. Beépítve már előre egy ilyen intézkedés bevezetésének lehetséges hatását.
Márpedig a vételár alá értékelt ingatlanok azt is eredményezik, hogy egy hitelfelvétel során az adós ingatlan oldalon kevesebb kölcsönösszeget vehet fel, vagyis magasabb önerőre lenne szükség a vásárláshoz.
Nézzünk egy példát erre a helyzetre: induljunk ki abból, hogy egy ingatlan vételára 30 millió Ft, a bank alapesetben ezen összeg 75%-át megadná lakáskölcsönként, azaz 7,5 millió Ft önerő kell legalább a vásárláshoz. Ha ezen ingatlant csak 27 millió forintra értékeli a bank, akkor legfeljebb ezen összeg 75%-a kapható meg hitelként, vagyis legalább 9,75 millió forint önerőre lenne szükség az ingatlan megvásárlásához.
Lakástámogatások és a bentlakási kötelezettség
A CSOK+, Falusi CSOK esetében elvárás, hogy a család életvitelszerűen a támogatásból megvásárolt ingatlanban éljen. Elképzelhető, hogy a vásárlásra nincs korlátozás, de a lakcímbejelentésre már van. Ez komoly nehézséget – adott esetben akár katasztrófát is – okozhat a családnak, hiszen a vásárlást követően nehézségekbe ütközhet, ellehetetlenülhet a lakóhely létesítése.
Ez is hatással lehet a lakásárakra, hiszen egy potens, alapvetően támogatott csoport lakásvásárlása elé gördíthet akadályokat.
Plusz igazolások, adminisztratív terhek
Előreláthatóan az érintett településeken fekvő ingatlanok megvásárlása, az oda való beköltözés érdemben nehezebbé válik.
A jogvédő intézkedéseket alkalmazó településeknél igazolni kell azt, hogy teljesülnek az ingatlanszerzéshez, lakcímbejelentéshez kapcsolódó feltételek és ezt az önkormányzat is elfogadta, vagy azt kell alátámasztani, hogy nem minősülünk betelepülőnek, valamilyen okból mentességet kapunk. De még egy elővásárlási jog esetén is időigényes lehet az elővásárlási jogról a lemondó nyilatkozatok beszerzése.
Ezek mindenképpen nehezebbé, hosszadalmasabbá tehetik a lakásvásárlást és ezzel együtt természetesen a hiteligénylést is.
Mi a helyzet azokkal, akik már lakáshitellel rendelkeznek?
Nyilván a kérdéses személyek életét nem befolyásolja az intézkedés. Az ingatlanuk ára valamilyen korlátozás esetén csökkenhet, de ez csak akkor lehet lényeges, ha úgy döntenek, hogy értékesítik lakásukat.
Az azonban már érdekes kérdés lehet, hogy mi történik, ha egy ilyen személy nem tudja fizetni a hitelét. Ugye a folyamat legvégső állomása lehet a lakás árverezése, „kényszerértékesítése”. Ebben a helyzetben már nagyon is fontos lehet az, hogy van-e valamilyen ingatlanszerzési korlátozás az adott településen.
A nem természetes személyek betelepülésére és ingatlanszerzésére, illetve a jogszabály erejénél fogva bekövetkező ingatlanszerzésre nem terjed ki a tervezet szerint az intézkedése hatása. Az kérdéses, hogy egy ilyen tulajdonszerzés bekerülhetne-e a jogszabály erején alapuló tulajdonszerzésbe-e vagy sem.
Mindenesetre a bankok hitelkihelyezésének megtérülését, nyereségességét az is erősen befolyásolhatja, hogy a már meghitelezett ingatlanok esetében életbe léptetnek-e bármilyen korlátozást.
Mi a helyzet a bérleti piaccal?
Több szempontból is hatása lehet a bérleti piacra ezen intézkedéseknek. A vásárlás és ezáltal a befektetési célú vásárlás is nehezebbé válhat az érintett településeken, így már a piacon kint lévő szereplők száma jó eséllyel lassabban bővülhet, ez akár gerjesztheti is a bérleti díjakat.
Ugyanakkor az ingatlanszerzésbe a bérletet is beleérti a jogszabálytervezet, márpedig a bérbeadás korlátozása, megnehezítése drasztikusan felforgathatja az adott települések bérleti piacát, annak nyereségességét.
Bréking news
A portfolio.hu legfrissebb értesülése alapján Navracsics Tibor arról beszélt, hogy az ingatlanszerzésre vonatkozó korlátozás akár ki is kerülhet a végleges jogszabályból. Ez azért számos fentebb említett nehézséget, problémát megoldana, illetve sokat egyszerűsítene a képleten.
Ettől függetlenül egy településen a lakcímbejelentésre vonatkozó korlátozás például továbbra is komoly nehézséget okozhatna a CSOK Pluszt, Falusi CSOK-ot igénylő családok számára.
