Lakhatási fájdalom enyhítése – AIRBNB-n innen és túl

Az ingatlanárak hosszú éveken át tartó masszív emelkedése – még az utolsó két év megtorpanása mellett is – komoly feszültségekhez vezettek. Az átlagemberek lakásvásárlásának ellehetetlenülése a jellemzően 2010-es évek közepén indult árhullámának köszönhetően mára a csúcspolitika célkeresztjébe emelte a problémát Berlintől, Brüsszellen át Washington-ig.

Az elmúlt hetekben a magyar sajtó is hangos a témától, bár egyelőre elsősorban egy fókuszú vita zajlik: mit lehetne tenni a rövid távú bérbeadás negatív hatásainak visszaszorításával. A kérdés feltehetően azonban ennél lényegesen bonyolultabb: az AIRBNB mellett szükséges lenne megszólítani számtalan más tényezőt is.

Az elsődleges gyanúsított: az AIRBNB

Budapesten 20 és 30 ezer között szóródnak a rövid távú kiadási platformon elérhető lakások számára vonatkozó becslések. Az ilyen módon hasznosított ingatlanok bérleti hozama (tapasztalt üzemeltető esetén) 10% feletti értéket is elérhet, míg a hosszú távú bérleti konstrukció mindössze 5,5%-os hozamot tud átlagosan kínálni az MNB statisztikái szerint.

A matematika innentől kezdve nem túl komplikált: a magasabb elérhető hozam, magasabb árszinten is racionálissá teszi a vásárlást, azaz van egy extra áremelő hatása. Barcelonában a becslések szerint az AIRBNB 17%-ot adott pluszban a lakóingatlan árnövekedéshez.

A lakáspiaci árakra gyakorolt kedvezőtlen hatás visszaszorítására az egyik legnépszerűbb lépés a nemzetközi porondon, hogy korlátozzák az egy évben maximálisan kiadható napok számát (van ahol ez 180 nap). Ha kevesebb időre lehet kiadni, akkor az csökkenti az elérhető befektetői hozamot, mellyel az ingatlan vagy

1. visszakerül a hosszú távú – klasszikus – bérleti piacra (és növelve ezen ingatlanok kínálatát a bérleti díjak dinamikájára hat stabilizáló jelleggel), vagy
2. a tulajdonos az alacsonyabb megtérülés miatt feladja a befektetését, azaz értékesíti az ingatlant (és így az eladó ingatlanok kínálatának emelésével van árstabilizáló hatása a piacra).

Hosszú távon kiadott ingatlanok piaca

A hazai piacon a bérbeadó és bérlő kapcsolatát sajnos még ma is sok esetben vadkapitalista viszonyok jellemzik. Még mindig jelentős számban lehetnek adóelőnyök miatt feketén kiadott lakások a piacon. A bérlők és a bérbeadók közötti jogviszony sokkal kevésbé szabályozott, mint Ausztriában. A kiszámíthatóság nem adott a bérlők számára, pl. a bérbeadó nem előre rögzített módon, hanem pillanatnyi döntse alapján emel bérleti díjat.

Az alulszabályozottságból megnyerhető többlethozam az ingatlanbefektetés vonzerejét és ezzel együtt a befektetői kör számosságát is növeli. A bérlő-bérbeadó jogviszonyának rendezése tehát szintén a kereslet-kínálat stabilizálásának irányába hathatna.

A rövid és hosszú távú bérleten túl azonban több érdemi tényezővel lehetne még befolyásolni a lakhatást.

Kit és hogyan támogat az állam?

CSOK, Falusi CSOK, Babaváró, Otthonteremtési Kamattámogatott hitel (OTK) hatalmas népszerűségnek örvendő támogatások és támogatott hitelek. Ki ne örülne, hogy vissza nem térítendő támogatást, vagy 0%-os, esetleg 3%-os kamatozású hitelt kap a lakáscéljai megteremtéséhez, miközben a piaci lakáshitelek 6,4-7,0% között mozognak?

A nem várt mellékhatás azonban jelen van: ezek a támogatások megemelik a lakóingatlanok árszintjét, ugyanis megjelenésük pillanatában a fizetőképes kereslet nő, míg az eladásra kínált ingatlanok száma nem emelkedik. Ideális esetben a beruházási aktivitás (új társasházi lakások építését célzó projektek) indulnak, viszont a 2015-2022-es ingatlanpiaci boom ezt csak részlegesen hozta el.

Érdemben kevesebb lakás épült, mint a 2002-2008 között lezajlott piaci felfutásban. 2015-2022 között jelentősen fékezte a kínálat bővülését az építőipari költségek masszív emelkedése (alapanyag és munkaerő).

A támogatások kizárólag akkor érkezhetnek a piacra kvázi ársemlegesen, ha jelentős a felhalmozott eladatlan kínálat a piacon (melyet a tulajdonosok kínálati árának rugalmatlansága jellemez). Részben ez volt a helyzet a CSOK Plusz 2024 eleji megjelenésekor. Az ársemlegesség még ezen túlkínálatos esetben is mérsékelten igaz, hiszen hosszabb távon az ingatlantulajdonosok kínálati árának rugalmassága is nő.

A lakhatási feszültség enyhítése érdekében érdemes lenne átgondolni, hogy a költségvetés által biztosítható források allokációja (legalább részlegesen) megváltozzon és a vevői oldal helyett, a kínálati oldalt erősítse. Mindez nem jelent mást, mint hogy a beruházók kapjanak adott mennyiségű lakás, adott minőségben történő leszállítása esetén támogatást.

Ez a megközelítés természetesen életképtelen, ha a beruházói támogatás úgy jelenik meg a piacon, hogy nincs 100%-ban eladási ár csökkentő hatása. A támogatás összege ugyanis potenciálisan elveszhet a nagyon alacsony építési hatékonyságban, vagy megjelenhet szimplán profit növelő tényezőként.

A szociális szempont

Maradjunk még egy kicsit a támogatásoknál. A hazai ingatlanpiacról leginkább a társadalom alsó 50%-a szorult ki. Még CSOK-kal és egyéb támogatási elemekkel sem tudják ezen családok sok esetben összerakni a vásárláshoz szükséges finanszírozást.

Amennyiben tehát a támogatások allokációjában megjelenne a szociális helyzet, azaz legalább egy részük rászorultság alapján lenne elérhető, akkor azonos állami kiadási szint mellett a lakhatás elérhetővé válna szélesebb rétegek számára. Történne mindez feltehetően úgy, hogy a rászoruló rétegek kereslete más ingatlanpiaci szegmensben csapódna le (azaz a támogatások árnövelő hatása is mérsékeltebb lenne).

Érteni kellene a hitelt

A 2008-as pénzügyi válságban a korábbi devizahitelezés összeomlott. A fájdalom hullámai magas szintre csaptak, majd jött a banki elszámoltatás (nem fair módon beszedett díjtételek visszatérítése) és a forintosítás 2015-ben. Történt mindez azonban egy nagyon erőteljes hitel és bankellenes kommunikációs környezetben, melynek mai napig ható következményei vannak.

„A hitelfelvétellel lemondasz minden emberi jogodról a bank javára” – ez csak egy a mérsékeltebb kommentek közül a social média felületeken.

Ma nagyon sokan nem értik, vagy félreértik a hitelfelvétellel kapcsolatban az alábbi tényezőket:

• mi a különbség egy felelősen és egy felelőtlenül felvett hitel között,
• milyen jogai és kötelezettségei vannak a hitelfelvevőnek ÉS a banknak egy hitelszerződésben,
• a hitelszerződésben szereplő kamat nem uzsora és nem is egyenlő a bank profitjával.

Kifejezetten hasznos lenne egy pozitív kormányzati kommunikáció a hitelekkel kapcsolatos félreértések eloszlatása, a hitelek megértetése érdekében.

Önkormányzati és állami bérlakás programok

Ausztria ezen a területen (is) erőteljes, jól működő modellt mutat számunkra. A bérlakásprogram – érdemi lakóingatlan szám felmutatása esetén – valós lakhatási alternatívát kínálva kifejezetten erős árstabilizáló tényezővé válhat a piacon.

Egy ilyen program kézzel fogható eredményeinek megjelenéséig az indítást követően hosszú éveket kell várni. Természeténél fogva nem tud gyors orvosságként alternatívát kínálni. Ezzel maximum a jelenleg is állami, vagy önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanok felújításával/átalakításával megjelenő bérlakások tudnának szolgálni.

Az írás eredetileg a portfolio.hu-n jelent meg.