Jelenleg igen kedvező kondíciókkal lehet lakáshitelt igényelni, legalábbis ezt hallani mindenhonnan. De mitől válik olcsóvá egy kölcsön? Önmagában természetesen a kamat nagysága nem jelent semmit: össze kell hasonlítani a jelenleg elérhető hitelek kondícióit az elmúlt évek lakáskölcsöneinek kamataival, THM értékével.
A jelenlegi kamatkörnyezet roppant kedvező hitelfelvételre, de mit is jelent ez, mitől olyan kedvezőek a jelenlegi kondíciók? Önmagában a kamat, a törlesztőrészlet, sőt a THM (teljes hiteldíj mutató) nem sokat árul el arról, hogy jelenleg tényleg olcsók-e a hitelek. (Természetesen ezek alapján érdemes választani a most elérhető konstrukciók közül.) Általánosságban a jelenlegi hitelkondíciók értékeléséhez össze kell azt hasonlítani a korábban elérhető konstrukció kamataival is.
Hirdetés
Hirdetés
Hogyan alakultak a reálkamatok az elmúlt időszakban?
Érdemes megnézni azt, hogy a lakáskölcsönök reálkamata – még inkább a „reál THM” értéke – hogyan alakult az elmúlt időszakban. Ez az éves árváltozással korrigált értékét mutatja meg a hitelkamatoknak. Ez az mutató kifejezi azt, hogy a jövőben – mondjuk egy év múlva – a kifizetett kamatokkal növelt hitelösszegért meg tudnánk-e venni ugyanazt az árucsomagot, mint jelenleg. Amennyiben egy hitel reálkamata negatív, az azt jelentené, hogy megérné felvenni a kölcsönt, hiszen a jövőben a kamatokkal növelt összeg sem érne annyit, mint jelenleg.
Nézzük meg hogyan alakult 2015 februárjától a lakáshitelek reálköltsége – a THM értéket csökkentjük az éves infláció nagyságával – példaként vegyünk egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitelt. (A legkedvezőbb 3 ajánlat átlagos kondícióival kalkuláltunk, melyeket a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorával kerestünk meg.)
Jól látható, hogy a lakáshitelek reálkamata folyamatosan csökkent az elmúlt időszakban, ez részben a hitelkondíciók kedvező változásának, részben az éves infláció enyhe emelkedésének volt köszönhető. A reálköltségek csökkenése még szembeötlőbb a hosszabb – 5 és 10 éves – kamatperiódusú kölcsönöknél, sőt az 5 éves kamatperiódusú kölcsönt jelenleg kedvezőbb feltételekkel lehet felvenni, mint a kockázatosabb, változó kamatozású lakáshiteleket.
Az elmúlt időszak enyhe reálkamat emelkedése az infláció csökkenésének volt köszönhető, a hitelek kondíciói változatlanul igen kedvezőek maradtak.
A reálkamatok jelenleg igen alacsonyak – az elmúlt időszakban még negatív „reál THM értékkel” is találkozhattunk. Ugyanakkor egy hosszú futamidejű kölcsön kamatát nem biztos, hogy érdemes az adott évi inflációhoz hasonlítani, hiszen az árváltozás mértéke 10-20 év alatt jelentősen megváltozhat.
A jövedelem mekkora részét szükséges hiteltörlesztésre kifizetni?
Az is fontos szempont lehet, hogy a fizetés mekkora részét kell a hitelre kifizetni havonta. Ez döntően befolyásolhatja az adós életszínvonalát, hiszen a maradék összeget költheti el szabadon – élelmiszerre, szórakozásra… – bármi másra. Éppen ezért megnéztük, hogy 2015-től napjainkig a jövedelem mekkora részét tenné ki egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel törlesztőrészlete. Megkerestük a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorával a 3 legkedvezőbb ajánlatot, és azok törlesztőrészletét összehasonlítottuk a KSH szerinti átlagbérrel.
2015-től kezdve egyre kisebb részét teszi ki az átlagbérnek egy 10 millió forint összegű lakáshitel törlesztőrészlete – ez igaz valamennyi megvizsgált kamatperiódus esetében. Ez a hitelkamatok csökkenése mellett az átlagbér folyamatos, dinamikus növekedésének is köszönhető. Éppen ezért egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel törlesztőrészlete jelenleg egy átlagos fizetés 20-22 százalékát teszi ki, míg ez az arány 2015-ben 36-48% volt.
Vagyis ugyanakkora hitelösszeg havi törlesztőrészlete ma jóval kisebb és a kedvező hatást még fokozza a bérek jelentős emelkedése is. Elég azonban ugyanakkora hitelösszeg ma lakásvásárlásra, mint 2015-ben?
Vegyük figyelembe a lakásárak emelkedését is
Valószínűleg több hitelre lenne szükség egy lakás megvásárlására jelenleg, hiszen az ingatlanárak is dinamikusan növekedtek. Éppen ezért figyelembe vettük a szükséges hitelösszeg meghatározásakor azt, hogy Budapesten egy átlagos lakás négyzetméterára hogyan alakult 2015-től napjainkig. (A pesti árak megduplázódtak 2015 és 2020 között.)
Abból indultunk ki, hogy 2015-ben 8 millió forint hitelösszeg is elég volt egy átlagos lakás megvásárláshoz, ezt az összeget évről évre egy átlagos budapesti tégla lakás áremelkedésének megfelelően növeltük meg, így 2020. áprilisában már 16,5 millió forint kölcsönre lenne szükség egy hasonló ingatlan megvételéhez. Minden esetben 20 éves futamidővel kalkuláltunk.
Ugyan a változó kamatozású – azon kölcsönök, melyeknek kamatát a bank akár éven belül is módosíthatja egyoldalúan – kölcsön törlesztési terhe megemelkedett az átlagbérhez viszonyítva – 29,21%-ról 34,50%-ra -, de ilyen konstrukciót jelenleg lakásvásárlásra a magyaroknak csak elenyésző része igényel.
Ugyanakkor a sokkal népszerűbb hosszú kamatperiódusú hitelek törlesztőrészletének átlagbérhez viszonyított nagysága – még a megemelkedett hitelösszeg mellett is – közel változatlan, sőt a 10 éves kamatperiódusú lakáshiteleknél ez a mutató kedvezőbb irányban változott.
Akkor megéri lakáshitelt igényelni?
Aki saját lakást szeretne vásárolni annak – a jelenlegi ingatlanárakat figyelembe véve – jó eséllyel hitelre is szüksége van, vagyis a hitelfelvétel sok esetben az igénylők egyetlen lehetősége arra, hogy saját házhoz jussanak. Szerencsére a jelenlegi lakásáremelkedés mellett sem járnak rosszabbul az igénylők, ugyanis a béremelkedés és a hitelkondíciók kedvező változása kompenzálni tudja a lakásáremelkedés negatív hatását.
Ha pedig jelentős saját megtakarítással – önerővel – rendelkezik a vevő, vagy a kiszemelt területen a lakásárak kisebb mértékben növekedtek, mint a Budapesten – a lakásárnövekedés a fővárosban volt az egyik legmagasabb mértékű -, akkor még jobban is járhat egy hiteligénylő jelenleg, mint 2015-ben. Nem feledkezhetünk meg az albérletben élőkről sem, nekik sok esetben a jelenlegi albérleti díjuknál kevesebbet kellene hiteltörlesztésként kifizetniük havonta. Náluk a lakásvásárlás még megtakarításként is jelentkezhet a havi költségvetésben.
