Rendkívüli piaci környezetben vagyunk: jelenleg a legolcsóbb szabad felhasználású jelzáloghitelt 9,54 százalékos fix kamat mellett lehet felvenni. Az inflációkövető lakossági állampapír, a PMÁP éves várható hozama az elkövetkező években 11,75-15,5 százalék között mozoghat. A két konstrukció összekapcsolásával – hitelből állampapír vásárlás – elég szép nyereséget lehet elérni. De meddig maradhat velünk ez a kedvező lehetőség?
Hogyan működik a jelzáloghitel és az állampapír kombinációja?
Megtakarítási oldalon egy inflációhoz kötött kamatozású állampapír, a 7 éves futamidejű Prémium Magyar Állampapír áll. A konstrukció induló éves kamata 11,75 százalék. Ezt követően a kamat az inflációhoz van kötve. (A kötvény kamata az adott teljes évre vonatkozó infláció adja majd meg, lévén ez egyelőre nem ismert az alábbiakban a Magyar Nemzeti Bank legutóbbi, szeptemberben kiadott inflációs előrejezésének adatati használtuk.)
- 2022. október 19. – 2023. március 21. időszakban a kamat évi 11,75%. (Nyilvános ajánlatban szereplő fix adat.)
- 2023. március 21. – 2024. március 21. időszakban a kamat évi 15,50%. (MNB szeptemberi előrejelzésében az idei évre várt infláció 1,5 százalékpont kamatprémiummal növelt értéke.)
- 2024. március 21. – 2025. március 21. időszakban a kamat évi 13,75%. (MNB szeptemberi előrejelzésében a 2023-as évre várt infláció 1,5 százalékpont kamatprémiummal növelt értéke.)
Az inflációs előrejelzések alapján ezt követően az áremelkedés érdemben csökkenhet, emiatt a konstrukciót a tervek szerint ekkor lezárnánk. De ezen időszak alatt is érdemi nyereség érhető már el.
A kiszemelt kölcsön egy szabad felhasználású jelzáloghitel lenne, a jelenleg elérhető legolcsóbb konstrukció kamata 9,54 százalék. A kamat egy évtizeden át rögzített, ugyanakkor a kölcsönt előtörlesztenénk az állampapír eladásakor, vagyis 2025. márciusában. Ez azt is jelenti, hogy a tervezett időtávon a kamat nem módosulhat.
Látható, hogy a megtakarítás várható hozama meghaladja a kérdéses 2,5 éves időtávon a hitelköltségeket. Emiatt 40 millió forint kölcsön felvételével és állampapírba fektetésével nagyságrendileg 4,5-5,0 millió forintot nyerhetünk. A nyereség meghatározásánál figyelembe vettük a hitelkamat mellett a kölcsön előtörlesztési díját és az igényléshez kapcsolódó egyéb költségeket is. Sőt, az állampapír visszaváltási költséggel is számoltunk. (Jelenleg 99 százalékos árfolyamon értékesíthető a kérdéses állampapír a Magyar Államkincstár felé.)
Hirdetés
Hirdetés
Az idő egy fontos tényező
A megtakarítási oldalon futhatunk némi kamatkockázatot, hiszen a befektetésünk kamata az inflációtól függ. Ugyanakkor az induló kamatszint fixen 11,75%, a 2023. márciusában kezdődő periódus a 2022-es év áremelkedése alapján fizet kamatot, amely adatot már elég jól látjuk november vége felé. Vagyis valós kamatkockázat a befektetési oldalon 2024. márciusában kezdődő periódusban lenne. Akkor sincs semmi baj, ha azt látjuk, hogy a 2023-as infláció nagyon alacsony lenne: ha a befektetés hozama a hitelkamat alá csökkenne, akkor a konstrukció felszámolásával realizálhatjuk a nyereséget.
A hitel oldalon a helyzet még tisztább, hiszen egy fix kamatozású konstrukciót igényeltünk. Mégis ezen az oldalon jelenik meg egyfajta kamatkockázat, ami inkább az időnek,a késlekedésnek köszönhető.
Az új jelzáloghitelek kamata ugyanis folyamatosan emelkedik, vagyis az igénylők egyre drágábban tudnak kölcsönt felvenni. Egy hónapja még a legolcsóbb szabad felhasználású jelzáloghitel kamata 8,29 százalék volt, jelenleg már 9,54 százalékos kamattól érhető el szabad célú ingatlanfedezet mellett nyújtott kölcsön. A trend előreláthatóan még egy ideig folytatódik, ami azért fontos számunkra, mert a hitelek drágulása érdemben befolyásolja a kérdéses konstrukción elérhető nyereséget.
A hitelkamatok emelkedésének még van tere: legalábbis pénzügyileg a konstrukció 14,5 százalékos hitelkamattól válik veszteségessé. Ettől a kamatszinttől pedig azért még messze vagyunk. Az természetesen egy másik dolog, hogy pár százezer forintos nyereségért nem sokan fognak már felvenni egy nagyobb összegű jelzáloghitelt.
Ha megvizsgáljuk azt az esetet is, amikor a hitel törlesztőrészletét is a befektetésből fizetnénk ki – gyakorlatilag negyedévente kivéve a szükséges összeget a befektetésből -, akkor a konstrukció önfinanszírozóvá válik. Ennek azonban az az ára, hogy a nyereség csökken. Ezt a megoldást választva már 12,0-12,5 százalékos kamat mellett eltűnhet a nyereségünk.
Jó eséllyel még egy pár hónapig nyereséges lehet ez a kombináció. (Bár ez már azon is múlhat, hogy meddig marad velünk ilyen feltételekkel az inflációkövető állampapír.) Ettől függetlenül az elérhető nyereség jó eséllyel a kivárással folyamatosan csökken.
Ettől függetlenül egy ilyen típusú befektetés nagyon komoly döntés, mindenki alaposan gondolja át, számolja át a dolgot. Adott esetben pedig érdemes lehet a konstrukciót szakértővel is átnézni.
