Több olyan élethelyzet is lehet, amikor az ember úgy vásárolna új ingatlant, hogy közben megtartja meglévő otthonát. Sőt, az sem ritka, hogy a meglévő lakáson még van hitel, ám az új megvételéhez is szükséges banki finanszírozás. Lehetséges ez így egyáltalán?
Budapesten tízből négy lakásvásárló befektető, de vidéken is tízből ketten ilyen céllal keresgélnek. Közülük persze nem mindenki űzi nagyban az „ipart”, vannak családok, akik egyszerűen kiszámolták, az alacsony hitelkamatok és a magas bérleti díjak együttállása miatt 20 év alatt szinte kitermeli az árát egy jó helyen lévő és optimális beosztású ingatlan. (Ezek a kiadhatóság szempontjából kulcsfontosságú paraméterek.)
Érthető, egy plusz ingatlan jól jöhet a nyugdíjas évekre, hiszen ha kifut már a hitel, akkor a kiadásból származó bevétel jó nyugdíj-kiegészítés lehet. Vannak, akik már a gyermekeikre gondolnak, mert az a fiatal, aki saját lakással kezdi az életét, mindig óriási előnyben van azokhoz képest, akik a kezdő fizetésük nagy részét albérletre költik.
Ilyenkor persze a lakóhely megmarad, hiszen az, ahol az ember él, nem fogható fel befektetésként. Hogy miért nem? Ettől ugyanis nem akkor válik meg az ember, amikor a piac éppen azt diktálja, ha pedig eladja a lakást, és vesz helyette másik, akkor sem nyer a konjunktúrán, hiszen bár jó áron adhat el, drágábban is vásárolhat. (Alacsony árak mellett is igaz ugyanez.)
Önerő nélküliséget érhet a meglévő ingatlan
Az is sokakat ösztönöz az ingatlanbefektetésre, hogy ha már van saját tulajdonú lakás, akkor ezt is bevonva a hitelbe akár önerő nélkül is van lehetőség vásárolni. Alap esetben ugyanis a bankok legalább 20-30%-os fedezeti értékhez ragaszkodnak, ami azt jelenti, hogy a hitelre vásárolt ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 70-80%-át finanszírozzák meg, a többit saját forrásból kell előteremteni. Például egy 20 millió Ft-os lakás esetében 4-6 millió Ft önerővel mindenképp rendelkezni kell.
Igen ám, de ha van már egy saját tulajdonú ingatlanunk, akkor ezt is bevonhatjuk a hitelbe, ezzel pedig akár az önerő is megúszható. Először vegyünk egy olyan példát, hogy a meglévő ingatlan is 20 millió Ft-ot ér, ráadásul hitelmentes. Ebben az esetben a bank a két ingatlan forgalmi értékének 70-80 %-áig hitelez legfeljebb, vagyis a felvehető hitelösszeg 28-32 millió Ft lehet. Vagyis a 20 millió Ft-os, befektetésnek szánt lakás könnyedén megvásárolható teljes egészében hitelből.
Arra azonban figyelni kell, hogy az általában 10%-os foglalót utólag már nem hitelezik meg a bankok, így ha kifizetünk az eladónak 2 millió Ft-ot, akkor a hitelösszeg legfeljebb 18 millió Ft lehet ebben az esetben. (Ha valaki meg tud állapodni az eladóval úgy, hogy az nem kér foglalót, akkor persze még ennyi saját forrás sem kell majd.)
A költségek itt annyival lesznek nagyobbak, hogy mindkét ingatlanra kell majd értékbecslésnek (kb. 25-30 ezer Ft/db), illetve két tulajdoni lapot kell lekérni. Ezért ilyenkor érdemes megnézni, hogy mely bankok engedik el ezeket a díjakat, mert itt is lehet egy kis pénzt fogni az üzleten.
Ha hitellel terhelt a meglévő ingatlan
Hogyan lehet második ingatlant vásárolni banki finanszírozással, ha már az elsőn is van hitel?
Ilyenkor több dolgot kell tisztázni:
- Rendben fizetjük a meglévő hitelt?
- A jövedelmünk alapján felvehetjük az újabb hitelt?
- Ha van hitel a meglévő ingatlanon, akkor a két ingatlan együttesen elegendő fedezetet biztosít a felvenni kívánt hitelre?
- Ha az első két pont rendben van, akkor el kell döntenünk, hogy a meglévő bankunktól vennénk fel a hitelt, vagy másik hitelintézetet keresünk?
1. Az első pontot nem is kell magyarázni, hiszen aki nem fizeti rendesen meglévő hitelét, esetleg már a rossz adósként szerepel a KHR listán, annak a bankok nem hiteleznek. De az jobb is, ha inkább a meglévő tartozásait teszi rendbe, nem pedig befektetésen töri a fejét!
2. A jövedelem már érdekesebb kérdés, ugyanis ellenőrizni kell, hogy az adós – és ha van, akkor az adóstárs vagy adóstársak – nettó igazolt jövedelme elbírja-e a meglévő és az új hitel együttes havi törlesztőjét. Egy 400 ezer Ft alatti nettó jövedelem, ha legalább 10 éves kamatperiódusú hitelt vennénk fel, jelenleg maximum 200 ezer Ft-os havi törlesztőre jó. A „Mennyi hitelt kaphatok?” kalkulátorral azonnal megnézheted, hogy a jövedelmed alapján mekkora összegű kölcsönre számíthatsz: kalkulátor.
Csak, hogy lásd, ez mire elég: a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor szerint 20 millió Ft lakáshite, 10 éves kamatperiódussal és 20 éves futamidővel jelenleg 125 ezer Ft havi törlesztővel igényelhető a legjobb esetben.
3. Már írtuk, hogy amennyiben két ingatlant vonunk be egy hitelszerződésbe fedezetként, akkor a kettő forgalmi értékének összege alapján határozza meg a bank a felvehető hitel maximumát. Igen ám, de ha van hitel a meglévő ingatlanon, akkor az fedezetként „kevesebbet ér”. Ezért jól jön ilyenkor egy hitelszakértő, aki pontosan kiszámolja a lehetőségeinket.
4. A legizgalmasabb, az adós szempontjából a legtöbb fejtörést okozó kérdés azonban az, hogy kitől vegyük fel az új lakáshitelt. Fontos, hogy ha megtartjuk a régi hitelünket, akkor bizony kizárólag az azt nyújtó banktól kaphatunk pénzt, ugyanis másodiknak egyetlen pénzintézet sem fog beállni egy jelzáloghitelbe. Hogy miért nem? Azért, mert több zálogjog esetén csak az első helyen lévő záloghitelező rendelkezhet a zálogtárggyal, ő határozhat az eladás ideje és módja felől, vagyis ő van a legnagyobb biztonságban.
Amennyiben a bankunk az új hitelre is remek ajánlatot ad, akkor nincs semmi gond, már ha minden feltétel adott. Előfordulhat ugyanakkor, hogy a bankunk drága ajánlatod ad, miközben más pénzintézet kedvezőbb árat kínál. Ilyenkor érdemes megfontolni a hitelkiváltást, amikor az új hitellel egyben kiváltjuk a régit is, ezt követően pedig az új pénzintézetnek fizetünk tovább.
A hitelkiváltásnak persze van plusz költsége, nagyjából a végtörlesztett összeg 1-2%-a, vagyis egy 10 millió Ft-os hitel esetében 100-200 ezer Ft-ról beszélhetünk. Ez azonban eltörpülhet az esetleges nyereség mellett, hiszen egy 20 milliós Ft-os lakáshitelnél a húsz éves futamidő alatt 6-7 millió Ft is lehet teljes visszafizetésben a különbség a legkedvezőbb és a legdrágább ajánlat között.
