Megjelent az Otthon Start Program jogszabálytervezete, íme a részletek

Megjelent az Otthon Start Program jogszabálytervezete, íme a részletek
Hirdetés
Hirdetés

Cikk2025-07-22
 

A 3%-os kamatozású Otthon Start lakáshitelt bejelentése óta rendkívül nagy érdeklődés övezi, sokan várták a jogszabálytervezet megjelenését, amely tisztázni hivatott azokat a kérdéseket, amelyekről eddig csak találgatni lehetett. A tervezet most társadalmi egyeztetésre kerül, így azt bárki véleményezheti. Jöjjenek a részletek és a véleményezés módját is eláruljuk.

Az Otthon Start egy új, állami támogatású lakáshitel-program, melynek bevezetését a Kormány a fiatalok első otthonhoz jutásának elősegítésére indítja 2025. szeptember 1-től. Lássuk, hogyan működik a program, kik vehetik igénybe, és milyen feltételekkel kapható a támogatott hitel.

Az Otthon Start lakáshitel főbb jellemzői

Az Otthon Start keretében forintalapú, államilag támogatott kölcsönt igényelhetnek azok, akik még nem rendelkeznek saját lakással Magyarországon. A hitel maximum 50 millió forintig igényelhető, fix 3%-os kamattal és legfeljebb 25 éves futamidővel. Nem kell tartani magas elő- vagy végtörlesztési díjtól sem, hiszen az legfeljebb az előtörlesztett összeg 1%-a lehet – és mindenki csak egyszer igényelheti a programot, tehát minden támogatottnak megvan a „nagy esélye” az első otthonhoz jutásra.

Otthon Start kalkulátor
Tudd meg, hogy mennyivel jársz jobban az új, 3%-os első lakásvásárlási hitellel!
Ft
Ft
Ft
Bankmonitor

Hirdetés

Hirdetés

Mire fordítható a támogatott lakáshitel?

A konstrukció kizárólag első lakástulajdon megszerzésére vehető igénybe – akár vásárlás, akár saját otthon építése a cél. Fontos, hogy az ingatlan Magyarországon, belterületen fekvő lakás vagy családi ház legyen.

Bizonyos kivételek, könnyítések persze akadnak az első lakástulajdonnal kapcsolatban:

  • Nem számít hátránynak, ha valakinek van, vagy az elmúlt 10 évben volt kisebb értékű ingatlana, az értékhatár ezen esetben 15 millió forint.
  • Az sem gond, ha valaki haszonélvezettel terhelten szerzett egy lakást és a haszonélvező jelenleg is bent lakik. (A tulajdoni hányadtól és értéktől függetlenül ez nem akadálya az Otthon Start Program igénylésének.)
  • Az sem kizáró ok, ha valakinek volt lakóingatlana, de annak lebontását határozattal előírták, vagy a bontást engedélyezték.
  • Az sem probléma, ha valakinek jelenleg van, vagy 10 éven belül volt egy belterületi lakóingatlanban tulajdonrésze, ha az a rész nem haladta meg az 50%-ot.
  • Külterületi lakóingatlan sem probléma, ugyanis a tervezet alapján csak a belterületi lakóingatlanok tulajdonlása zárja ki az érdeklődőket a programból.
  • Természetesen az sem probléma, ha valakinek a nevén van ingatlan, de az nem lakóingatlan.
Fontos
Lehet meglepő, de házaspárok esetén elegendő, ha az egyik fél teljesíti a feltételeket. Akkor is felveheti a házaspár a támogatott kölcsönt, ha a pár egyik tagjának a nevén van teljes egészében egy lakóingatlan. Feltéve, hogy a pár másik tagja teljesíti a lakástulajdonra vonatkozó feltételeket.

Egy belterületi ingatlanban lehet legfeljebb 50% tulajdonjoga az igénylőnek. Felmerülhet a kérdés, hogy mi a helyzet akkor, ha több ingatlanban van kisebb tulajdoni hányada. Vagy ha az elmúlt tíz évben kétszer is előfordult, hogy 50% tulajdonjoga volt különböző időpontokban lakásokban. (Kérdéses, hogy ez az egy belterületi lakóingatlan kikötés pontosan mit takar jelen esetben.)

Kik jogosultak a programra?

Következzenek az igénylő személyére vonatkozó feltételek, előírások:

  • Nem csak magyar állampolgárok, hanem huzamos tartózkodási engedéllyel rendelkező harmadik országbeli állampolgárok, valamint hontalan státuszú személyek is igényelhetik.
  • Elengedhetetlen, hogy az igénylő büntetlen előéletű legyen
  • Az igénylőnek nem lehet 5 ezer forintot meghaladó köztartozása, adótartozása. Ha ezt elérő tartozás áll fenn a kérelem benyújtásakor, akkor 14 napja van rendezni azt. Ennek elmaradása esetén a kérelmet elutasítják.
  • Legalább két éves folyamatos TB jogviszonnyal kell rendelkeznie az érdeklődőnek.

Mit kell tudni a TB jogviszonyról?

Azt már bejelentették, hogy 2 éves társadalombiztosítási jogviszonyra van szükség, de a kisördög a részletekben rejlik:

  • Elfogadható a Tbj 6. §.-sa szerinti jogviszony,
  • A középiskolai, vagy felsőfokú intézményben folytatott nappali rendszerű tanulói jogviszony,
  • Emellett magyar állampolgároktól elfogadható a külföldi TB jogviszony
  • Szintén magyar állampolgároktól megfelelő a külföldi felsőfokú intézményben folytatott nappali tagozatos tanulói jogviszony,
  • Emellett a Tbj 4. § 11. pontja szerinti kiegészítő tevékenység is megfelelő.

A TB jogviszony esetében az utolsó 180 napra szigorúbb szabályok érvényesek. Ezen időszakban nem elfogadható a magyar klasszikus TB jogviszonyok közül a közfoglalkoztatási jogviszony és az álláskeresési támogatás sem. A magyar állampolgárok külföldi TB jogviszonya megfelelő, ugyanakkor sem a magyar sem a külföldi tanulmányokat már nem fogadják el az utolsó fél évben.

A társadalombiztosítási jogviszonyban lehet legfeljebb 30 napos egybefüggő megszakítás. Illetve az is megfelelő, ha valaki az iskolai tanulmányok befejését követően fél éven belül munkába állt. (A szünetek azonban nem számítanak bele a két évbe.)

Mi a helyzet a 10% önerővel?

A jogszabálytervezet nagyon erősen fogalmaz ezzel kapcsolatban:

Az igénylő az otthon megvásárlásához a hitelprogramot 10 százalékos önerővel veheti igénybe

Vagyis kijelenthető, hogy ezúttal már a támogatásról szóló rendeletbe belefoglalták az önerőre vonatkozó könnyítést. Ez alapján a 10% önerő jogszabályi feltétele az, hogy valaki az Otthon Start hitelt megkaphassa.

A Bankmonitor szakértői szerint tényleg nagyon erősen fogalmaz a tervezet. Az MNB rendeletben a 10% önerő kapcsán annyit mond ki a szabály, hogy a kölcsönösszeg nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének a 90 százalékát. Ez egy megengedőbb, a bankok számára nagyobb mozgásteret biztosító megfogalmazás, hiszen a felső korláttól természetesen eltérhetnek lefelé a bankok.

Jelen esetben ez kevésbé a bankra bízott rugalmas korlátnak tűnik. Ettől függetlenül banki hitelről lévén szó a pénzintézetek mozgástere a hitelbírálat során még meglehet. Nagyon érdekes kérdés hogyan is kerül ez át a gyakorlatba.

Fontos
A lakásvásárlásnál van nevesítve a tervezetben a 10% önerő, ez alapján úgy tűnik, hogy építkezéseknél nem lesz ilyen megengedő az önerővel kapcsolatban a program.

Ingatlanra vonatkozó főbb feltételek

Az Otthon Start Program már ismert határokat szab. Lakás vásárlásánál vagy építésénél az érték nem haladhatja meg a 100 millió forintot, családi háznál pedig a 150 millió forintot. Az ingatlan négyzetméterára sem lehet több, mint 1,5 millió forint. Új lakás pedig csak abban az esetben vehető a programban, ha azt első alkalommal gazdálkodó szervezet értékesíti magánszemélynek.

Fontos, hogy építés esetén a bekerülési költségre vonatkoznak a szabályok. Vagyis az építési költség nem lehet több, mint 100/150 millió Ft. (Ugyanígy az építési négyzetméterár nem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió Ft-ot.) Ez azért lényeges, mert építések esetében a végső forgalmi érték jellemzően meghaladja az építési költségeket. Vagyis építkezéseknél mondhatni nagyobb az árban rejlő mozgástér.

Eljárás és folyósítás: mennyire egyszerű az igénylés?

A döntés joga a bank(ok) kezében van, de a folyamat világos és szabályozott: vásárlásnál egy összegű folyósítás történik, míg építésnél a készültségi foknak megfelelően, szakaszokra bontva történik a kifizetés. Az ügyintézésért maximum 30 000Ft díjat kérhet a bank (értékbecslés, helyszíni szemle külön fizetendő). Mind a hitelintézet, mind az állami szervek jogosultak helyszíni ellenőrzést tartani az igénylésnél és a lakáshasználat során is.

„A kölcsön igénylését kizárólag otthon vásárlása esetén az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül […] lehet a kölcsönkérelem benyújtásával kezdeményezni a hitelintézetnél.”

Biztosítékok és korlátozások

Az állam az ingatlanra jelzálogjogot és elidegenítési, terhelési tilalmat jegyez be, a kölcsön folyósításától számított öt évig.

Ezen az öt éven belül az ingatlant csak lakhatási céllal lehet használni, nem lehet harmadik fél számára átadni. Nem lehet tehát bérbeadásra fordítani, illetve átruházni. Az ingatlanra kötelező lakásbiztosítást kötni, amely a program fontos feltétele.

Kamattámogatás és jogkövetkezmények

A kölcsön kamata végig fix 3%, az azon felüli piaci kamatot az állam átvállalja akár a teljes, 25 éves futamidőre is. Fontos, hogy ha az igénybevevő jogosulatlanul jár el, hamis adatot ad meg vagy eltér a cél szerinti felhasználástól, a támogatás megszűnik, sőt, a kapott kamattámogatást vissza is kell fizetni, jegybanki alapkamatot 5 százalékponttal meghaladó büntetőkamattal. Ha valaki nehéz helyzetbe kerül, méltányosságból akár öt év részletfizetési lehetősége is van.

Egyéb tudnivalók és határidők

Az Otthon Start hitelt 2025. szeptember 1-jétől lehet majd igényelni. Eljárási határidő: vásárlásnál maximum 30 nap, építkezésnél 60 nap az elbírálásra. Amennyiben a hitelkérelem elutasításra kerül, a kérelmező 15 napon belül jogorvoslattal élhet a kormányhivatal felé. A rendelet a támogatások pénzügyi elszámolásáról és minden adminisztratív részletről külön fejezetben rendelkezik.

Társadalmi egyeztetés

A társadalom véleményére is számít a kormány: a jogszabálytervezet 2025. július 29-ig véleményezhető a tarsadalmiegyeztetes@me.gov.hu címen.

Következtetések és összegzés

  • A 10% önerő szabály igen szigorúan van megfogalmazva a tervezetben. Kérdéses, hogy a bankok mekkora mozgástérrel fognak rendelkezni a bírálat során. Mi történik például akkor, ha az értékbecslő 10 százalékkal a vételár alá helyezi a reális forgalmi értékét az ingatlannak. (Itt még nagyon lényeges lehet, hogy az MNB ide kapcsolódó szabályait hogyan pontosítják, módosítják.)
  • Az ingatlan vételára maximum 20%-kal lehet magasabb a bank által becsült forgalmi értéknél, ami véd a túlfinanszírozás ellen.
  • Házastársak közül elég, ha az egyik fél megfelel az előírt tulajdoni feltételeknek, ami rugalmasabbá teszi a hitelhez jutást.
  • Az 5 éves elidegenítési és terhelési tilalom a program szociális szándékát hangsúlyozza. Ugyan az nincs kikötve, hogy az igénylőnek be kellen költöznie a lakásba, de a lakhatási célnak meg kell maradnia és harmadik fél számára az ingatlan használata nem adható át.

Ha kíváncsi vagy, hogy jogosult lehetsz-e a kedvező lakáshitelre, használd a Bankmonitor Otthon Start kalkulátorát és győződj meg hitelképességedről még a szeptemberi indulás előtt!

Otthon Start kalkulátor
Tudd meg, hogy mennyivel jársz jobban az új, 3%-os első lakásvásárlási hitellel!
Ft
Ft
Ft
Bankmonitor
Hirdetés
Hirdetés