Amikor lakáshitelt tervezünk felvenni, akkor az első kérdés mindig az, hogy egyáltalán hitelképesek vagyunk-e, és ha igen, mekkora összegre számíthatunk, illetve ennek mennyi lesz majd a havi törlesztője. A felvehető hitel összegét illetően azonban sokan nem kalkulálnak reálisan, így csak akkor szembesülnek a tényleges lehetőségeikkel, amikor bankhoz vagy hitelközvetítőhöz fordulnak. Mutatjuk, mi téveszt meg sokakat.
Hasonló a helyzet a cafeteriával is, hiszen van bank, ami teljes egészében elfogadja ezt elsődleges jövedelemként, míg máshol csak másodlagos jövedelemként számolnak vele, de arra is van példa, hogy egyáltalán nem veszik figyelembe. (A hitelképesség feltétele, hogy az elsődleges jövedelem elérje a minimálisan elvárt összeget, amennyiben ez teljesül, akkor veszik figyelembe az esetlegesen meglévő másodlagos jövedelmeket is.)
Nem csak az igazolt nettó jövedelem összege befolyásolja azonban a hitelképességet, hanem az is, hogy ez bankszámlára érkezik, vagy esetleg készpénzben kapja meg azt valaki. Ez utóbbit míg korábban több bank is gond nélkül hitelezte, most lakáshitelt és fedezet nélküli kölcsönt sem nagyon adnak rá, legfeljebb akkor, ha saját vállalkozásából veszi ki ily módon valaki a jövedelmét.
A külföldi keresetekkel kapcsolatban sem egyszerű a helyzet: vannak bankok, amelyek bármelyik EU-s országból elfogadnak jövedelmet (sőt még az angliai, a svájci, a norvég, az izraeli, a lichtensteini és az izlandi munkabér sem jelent gondot számukra), de olyan is akad, ahol kizárólag magyar jövedelemmel számíthatunk sikerre. A dolog már csak azért sem mindegy, mert a külföldi jövedelmek jellemzően magasabbak, így aztán a felvehető hitelösszeg is nagyobb lehet.
Hirdetés
Hirdetés
Csalóka az adósságfék szabály
Sokat olvashatunk az úgynevezett adósságfék szabályról, ami meghatározza, hogy adott összegű jövedelemmel mekkora havi törlesztő vállalható be, ami közvetve befolyásolja a felvehető hitel összegét is. Eszerint 500 ezer forint nettó jövedelem alatt a kereset legfeljebb 50 százaléka fordítható hitelszolgálatra, míg félmillió forinttól 60 százaléknál ránt be az adósságfék. (Ez a legalább 10 éves kamatperiódusú és végig fix kamatú hitelekre igaz, míg rövidebb kamatperiódusokra szigorúbb szabályok vonatkoznak.) Ez alapján egy 400 ezer forintos nettó bér akár 200 ezer forint havi törlesztőt is „elbírhat”, ami 20 éves futamidőre – végig fix kamattal – akár 22 millió forint lakáshitel felvételéhez is elegendő lehet. A realitás azonban jelenleg nem ez.
A bankok a hitelbírálat során ugyanis egyre kevésbé mennek el a jogszabály adta határáig, pontosabban elmennek, ám előtte a nettó jövedelmet valamekkora összegű megélhetési költséggel csökkentik. Hogy pontosan mennyivel, az bankonként nagyon különböző, de egy a bankok gyakorlatát jól ismerő hitelközvetítő például tud segíteni ezzel kapcsolatban.
Vannak pénzintézetek, amelyek egyszerűen szigorúbb JTM-korlátot – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató, ami az adósságfék hivatalos neve – alkalmaznak, például egy lakáscélú hitel esetében az 50 és 60 százalékos felső határ helyett 40, illetve 50 százalékig mennek csak el.
Mások ehelyett – vagy ezt kiegészítve – statisztikai adatok alapján működő kalkulátorral becsülnek megélhetési költséget, ha pedig az igénylő ennél kisebb összeget ad meg, akkor az előbbit veszik alapul. A kalkulátorban természetesen számos paraméter megadható, így a végeredményt alapvetően befolyásolja például a családban lévő eltartottak száma. Vagyis a korábban megszokott önbevallás mind kevesebb esetben működik.
Más bank egyszerűbben számol, és gyerekszámtól függetlenül például 150 ezer forinttal csökkenti a nettó bevételt, de egy két gyerekes, két keresős család esetében nyugodtan lehet az aktuális minimálbérrel – 2023-ban 154 280 forinttal – csökkenteni a nettó jövedelmet a JTM-számítás előtt.
Mire számíthat egy kétgyerekes család?
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) 2022. I-III. negyedévi bérstatisztikái alapján messze Budapesten a legmagasabb a nettó átlagkereset (413 351 forint), amit Győr-Moson-Sopron (346 190 forint), Komárom-Esztergom (327 300 forint) és Fejér (323 550 forint) vármegye követ. A lista alsó helyein jelentősen lemaradva Nógrád (261 875 forint), Békés (249 939 forint) és Szabolcs-Szatmár-Bereg (238 420 forint) vármegyéket találjuk, vagyis a lista első és utolsó helyezettje között 42 százalék a különbség.
Egy átlagos jövedelmű, kétgyerekes család esetében tehát 476 840 – 826 702 forint nettó jövedelemmel lehet számolni, amit a bankok jellemzően az aktuális minimálbérrel (154 280 forint) csökkentenek, majd ezt követően számolnak JTM-et. Ez alapján a szóban forgó a kétkeresős budapesti család akár 403 453 ezer forintos havi törlesztőt is bevállalhatna, ami a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor számításai alapján jelenleg körülbelül 46 millió forint hitelösszegre volna elég használt lakás vásárlására, végig fix kamattal, 20 éves futamidőre.
Egy Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében élő átlagkeresetű családnál a két kereső átlagos jövedelmével 161 280 forint havi törlesztő vállalható, ami 18 millió forint hitelösszegre elég használt lakás vásárlására, végig fix kamattal, 20 éves futamidőre.
Fontos ugyanakkor megjegyeznünk, hogy az egyes bankok hitelajánlatai között óriási a különbség, így ugyanarra a hitelösszegre az egyik banknál többet, míg a másiknál kevesebbet kell fizetni. A különbség egy átlagos lakáshitel esetében havi több tízezer forint is lehet, ami a teljes futamidő alatt akár több millió forintra is hízhat.
