Sokat hallani arról, hogy főleg Budapesten a lakásárak szintjét nem támasztja alá gazdasági racionalitás, vagyis egyfajta buborék keletkezett, ami után mindig jön a korrekció, az árak csökkenése. De vajon milyenek a lakásárak a régió más országaihoz képest? Többet vagy kevesebbet kell dolgoznunk nekünk egy lakásért, mint Bécsben, Prágában vagy éppen Bukarestben?
Mindig érdekes dolog az ingatlanár kérdése, hiszen olyan „termékről” van szó, amire valamilyen formában mindenkinek szüksége van, ezért az ára jelentősen befolyásolja az életünket. Ingatlant lehet vásárolni, de persze a bérlet is megoldás lehet, aminek előnye a rugalmasság, ám ebben az esetben a magas bérleti díjak jelentenek állandó költséget.
Amennyiben kizárólag a belvárosi ingatanok négyzetméterárait vetjük össze, akkor Budapest az olcsóbb fővárosok közé tartozik, aminél csak Bukarestben és Zágrábban lehet kevesebb pénzért vásárolni. Nem meglepetés, hogy a régiós fővárosok között toronymagasan Bécs vezet, nyakában Prágával, lemaradva tőlük pedig a Pozsony, Varsó és Ljubljana hármas következik. A budapesti átlagár lényegesen alatta marad a régiós fővárosok átlagárának mind a belvárosban (1 140 000 Ft), mind a külső kerületekben (760 000 Ft), az előbbi 28%, míg az utóbbi 36%-os diszkontot jelent.
Vagyis, ha csak ezt a mutatót nézzük, akkor akár azt is mondhatnánk, hogy Budapest koránt sem túlárazott. De nézzük meg azért más szemszögből is a dolgot.
Sokak számára érdekes például az albérleti díjak összevetése. Itt azt látjuk, hogy míg az értékesített belvárosi lakások négyzetméterárában 130% Bécs és Budapest között a különbség, addig a belvárosi 1 szobás bérleteknél 81%, a 3 szobás lakásoknál 97% ugyanez. Ez azt mutatja, hogy a bérletek drágábbak Budapesten az ingatlanárakhoz viszonyítva, ami a kiadóknak magasabb hozamot, a bérlőknek viszont rosszabb pozíciót jelent Bécshez képest. Persze nem érdemes feltétlenül a mindig utolérendő riválisnak tekintett osztrák fővároshoz hasonlítani magunkat.
A többi város átlagát nézve azt látjuk, hogy egy belvárosi 1 szobás lakások bérleti díja 25%-kal olcsóbb Budapesten, míg a 3 szobás lakásokért 23%-kal kell kevesebbet fizetni. Ez a belvárosi lakásárak különbségével (28%) összevetve azt mutatja, hogy a megszerzési árhoz képest nálunk valamivel magasabbak az átlagos bérleti költségek, vagyis, ha valóban van ingatlan lufi, akkor ez a bérleti piacra még inkább igaz lehet.
És akkor még nem beszéltünk arról, hogy a magyar jövedelmi szinthez képest vajon mekkora költséget jelent a lakásvásárlás vagy bérlés a többi fővároshoz viszonyítva? Itt azt látjuk, hogy Budapesten átlagosan 3,6 hónapot kell dolgozni egy négyzetméter belvárosi ingatlanért, míg a régiós átlag 3,3 hónap. Itt azért mindenképp meg kell jegyeznünk, hogy ezen a téren egyedül Prága van előttünk, ahol 4,2 hónapnyi átlagjövedelemből futja egy négyzetméterre, míg például Bukarestben 2,7 hónap ugyanez.
Ha az 1 vagy 3 szobás lakások átlagos bérleti díjának jövedelemhez képesti arányát vetjük össze, akkor már kicsit más a helyzet, Budapest ezen a téren gyakorlatilag az átlagot hozza.
Amikor buborékról beszélünk, akkor mindig fontos az adott gazdaság teljesítményét is figyelembe venni, hiszen a gazdasági bővülés kéz a kézben jár az ingatlanpiaci konjunktúrával. Ezen a téren Magyarország most az éllovasok közé tartozik, 2019-re akár ismét 4% feletti lehet a gazdasági bővülés, így elvileg ez jó támaszt jelent. Más kérdés, hogy a GDP szempontjából legfontosabb beruházások, mint a győri Audi, a kecskeméti Mercedes vagy éppen már épülő debreceni BMW gyár nem a fővárosban vagy annak vonzáskörzetében vannak, ami a vidéki nagyvárosok fokozott felértékelődéséhez vezethet.
Ha ehhez hozzá vesszük azt is, hogy az elmúlt hónapokban a befektetők szép lassan elkezdtek elfordulni az ingatlanpiactól (áprilisról májusra 48%-ról 42%-ra csökkent az arányuk a vásárlók között), akkor kijelenthetjük, hogy az árdinamizmus jó eséllyel csökken majd, a befektetők által preferált területeken pedig árcsökkenés is lehet. Ez egyébként már tapasztalható is a Duna House Barométer friss statisztikái szerint.
Bankmonitor tipp:
1. Keresd meg egy független szolgáltató online kalkulátorával a legkedvezőbb hitelajánlatot, mert ezzel a teljes futamidő alatt több millió Ft-ot takaríthatsz meg.
2. Kérj segítséget olyan hitelszakértőtől, aki ismeri az otthonteremtési kedvezményeket és megmutatja számodra, hogy mire vagy ezek közül jogosult, illetve ezeket kombinálja a legkedvezőbb lakáshitel termékkel. A Falusi csok és a lakáshitel, illetve a Babaváró támogatás és a lakáshitel kombinálása ugyanis egyáltalán nem egyértelmű, például azért sem, mert alig néhány bank indult csak el július 1-től a Falusi csok-kal, és egyáltalán nem biztos, hogy ők kínálják egyben a legkedvezőbb lakáshitelt is.
