Elvégeztünk egy gyors kalkulációt, mert kíváncsiak voltunk, hogy a következő 20 évben hány százalékkal kell éves átlagban emelkednie a budapesti használt lakásárnak, hogy ma megérje hitelt felvenni a vásárláshoz. Az eredmény meglepő, de jobban belegondolva tökéletesen érthető: mindössze évi 1,27% áremelkedés kompenzálja a teljes futamidő alatt kifizetendő kamatot. Sándorfi Balázs írása.
Lássuk a részleteket:
- Ma 37 millió Ft-ba kerül egy átlagos budapesti, 50 nm-es téglalakás.
- A vásárláshoz 20 éves futamidőre lakáshitelt veszünk fel (ennek maximuma a vételár 80%-a, kicsit óvatosabb megközelítésben mi 75%-kal számoltunk): 27,75 millió Ft-ot.
- Ha a leggyakrabban választott 10 éves kamatperiódusú (10 évig fix kamat) lakáshitelt választjuk, akkor 3,4%-os kamattal számolhatunk.
- A 20 éves futamidő alatt összesen 10,6 millió Ft-tal fogunk többet visszafizetni a banknak, mint amennyit felvettünk.
- Azaz, ha a lakás ára 20 év alatt 37 millió Ft-ról 47,6 millió Ft-ra emelkedik, akkor a hitel költségét „kitermelte” számunkra az áremelkedés.
- 47,6 millió Ft-os árhoz (2039-ben) 1,27%-os éves átlagos áremelkedés szükséges.
Nincs tévedés? 3,4% a hitelkamat, hogyan lehetséges, hogy 1,27%-os éremelkedés ezt kompenzálni tudja? Miért nem 3,4%-os éremelkedésre van szükségünk?
A válasz egyszerű:
- A vételárnak nem az egészét fizettük ki hitelből, csak a 75%-át
- A hiteltartozás a 20 év alatt folyamatosan csökken (a hitelfelvevőnek mindig az aktuális tartozás értékére kell megfizetni a kamatot és nem az eredetileg felvett összegre!)
Hirdetés
Hirdetés
Nagyon sokat emelkedtek a budapesti árak. Reális még 1,27% éves emelkedés hosszú időn keresztül?
A jövőt senki nem látja pontosan, de az alábbi tényezők sok segítséget nyújtanak a kérdés megítéléséhez:
- Magyarországon az infláció 3% körül van, és az MNB céljai szerint elvileg ezen szint környékén alakul a jövőben is.
- Egyelőre meglehetősen magas az éves béremelkedés az országban.
- 2001 óta állnak rendelkezésre azonos minőségen lakásár adatok. Az elmúlt 18 évben az éves átlagos áremelkedés 7,6% volt (és ezen időszak tartalmaz egy brutális pénzügyi válságot is.)
A Bankmonitor szakértői a fentiek ellenére sem gondolják azt, hogy ne tudna bekövetkezni árcsökkenés a lakáspiacon: 2007 és 2013 között még inflációtól tisztítva is egyharmaddal csökkentek az árak a pénzügyi válság hatására.
