Az MNB statisztikái szerint mind nagyobb összegű lakáshiteleket veszünk fel, egyre hosszabb futamidőre. A két dolog természetesen összefügg, hiszen a nagyobb hitel egyben magasabb havi törlesztőrészleteket is jelent, ami a futamidő megnyújtásával csökkenthető. A hosszú futamidőnek azonban káros mellékhatása is van, ezért nem érdemes automatikusan 20-25 évben gondolkodnunk. Mutatjuk, miről is van szó.
A felvett hitelek összege ráadásul mind nagyobb, amit két dolog is indokol. Egyrészt az emelkedő lakásárak, másrészt az egyre magasabb nettó jövedelmek. Ez utóbbi természetesen jelentős különbségeket mutat egyéni szinten, hiszen sok vendéglátásban és idegenforgalomban dolgozó hosszabb-rövidebb időre elveszítette az állását a pandémia miatt, de az autóiparban foglalkoztatottakra is rájár a rúd mostanság.
Az ingatlanok drágulása ugyancsak nem egyenletes. 2020. II. negyedéve és 2021. II. negyedéve között például Budapesten 9,1 százalékos volt a drágulás, ám ez jócskán elmarad a vidéki régiók többségének teljesítményéhez képest. Ebben az időszakban az Észak-alföldi régió vezet a maga 20,9%-os drágulásával, amit 20%-kal Észak-Magyarország követ, de a Közép-dunántúli, a Dél-dunántúli és a Dél-alföldi régióban is 18% felett volt az áremelkedés egy év alatt.
Ennek köszönhetően persze az árak is az egekben vannak, a Duna House októberi Barométere szerint például egy budapesti panellakás átlagára már 32,7 millió forint, míg egy használt téglalakásért átlagosan 55 millió forintot kell fizetni. Vidéken még mindig jelentősen alacsonyabbak az árak: itt egy panellakás átlagosan 18,1 millió forintba kerül, míg egy használt téglaépítésű ingatlanért 21,9 millió forintot kell fizetni jelenleg.
Hirdetés
Hirdetés
Mekkora összegű lakáshitelt vehetünk fel maximálisan?
Azt, hogy mekkora összegű lakáshitelt vehetünk fel, két tényező együttesen határozza meg. Egyrészt egy ingatlan vételárának – pontosabban a bank által meghatározott becsült forgalmi értékének – legfeljebb 80%-át hitelezheti meg a bank, a többit általában önerőből kell tudni biztosítani. (Azért „általában”, mert úgynevezett pótfedezet bevonásakor a fedezetként szolgáló ingatlanok összértékének 80%-a lesz a felső határ, így akár önerő nélkül is kivitelezhető egy vásárlás.) Ez persze csak jogszabályi plafon, a bank dönthet úgy, hogy ennél kevesebb hitelt ad, ezért célszerű 70%-os hitelezhetőséggel kalkulálni. Eszerint egy átlagosnak számító, 55 millió forintos budapesti téglalakás megvételére legfeljebb 38,5 millió forint hitel vehető fel pótfedezet nélkül.
Másrészről számít az igazolt nettó jövedelem nagysága is, ugyanis a JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) korlát szerint a kereset legfeljebb 50-60%-a fordítható hiteltörlesztésre. A bankok azonban itt sem mennek el minden esetben a falig, többnyire a nettó jövedelmet valamekkora megélhetési költséggel csökkentik, és a fennmaradó rész 50-60%-áig mennek csak el a törlesztővel. Ezért aztán reálisabb 40%-os JTM korláttal kalkulálni jelenleg. Ez egy kétkeresős, 600 ezer forint nettó jövedelmű pár esetében például 240 000 forint havi törlesztőt tesz lehetővé.
Toljuk ki a futamidőt, ameddig csak lehet?
Egy lakáshitel futamidejét illetően sokan hitelösszegtől és jövedelemtől függetlenül automatikusan 20 évben gondolkodnak, akkor is, ha egyébként a rövidebb futamidőhöz tartozó havi törlesztőt is könnyedén ki tudnák gazdálkodni. (Más a helyzet persze akkor, ha a jövedelem csak hosszú futamidővel bírja el a szükséges hitelösszeg havi törlesztőjét, hiszen ebben a helyzetben a rövidítés szóba sem jöhet.)
Az szükségesnél hosszabb futamidőnek azonban az a káros mellékhatása van, hogy így tovább használjuk a bank pénzét, emiatt pedig összegében többet kell visszafizetnünk ugyanakkora összegű felvett kölcsönre. Például egy 10 millió forint összegű, 10 éves kamatperiódusú lakáshitel havi törlesztője (600 ezer Ft jövedelemmel, 20 millió Ft értékű ingatlanfedezettel) 59-74 ezer Ft között lehet 20 éves futamidőre, míg ugyanez 15 évre 73-87 ezer forint lesz. Igen ám, de az alacsonyabb havi fizetnivaló „ára” az, hogy végül 1-2,2 millió forinttal többet kell visszafizetnünk.
Persze a hosszabb futamidő mellett is lehetnek érvek. Például az, hogy így a család könnyebben ki tudja gazdálkodni a részleteket, a nagyon tudatos adósok pedig dönthetnek akár úgy is, hogy a havi különbözetet félreteszik, ebből pedig vésztartalékot képeznek. Olyat is hallani adósoktól, hogy nem probléma a hosszabb futamidő, mert hamarosan pénz áll majd a házhoz – például éves bónusz a munkahelyen -, ebből pedig majd előtörlesztik a kölcsönt, akár úgy, hogy a futamidőt megkurtítják. Ez utóbbi nem rossz ötlet, ám arra érdemes felkészülni, hogy az előtörlesztésnek 1-2%-os díja van, illetve a futamidő csökkentéshez szerződésmódosítás szükséges, aminek szintén van költsége.
Bankmonitor tipp: a futamidő meghatározására szánjunk mindenképp kellő időt, és akár kérjük szakember segítségét. Fontos felmérni a jövedelmünket és kiadásainkat, és ez alapján meghatározni az optimális hiteltörlesztőt. Ha ez meg van, akkor a szükséges hitelösszeg alapján már kiszámolható az a futamidő, ami nem hosszabb a szükségesnél.
