Várhatóan június elején indul az új otthonfelújítási támogatás, ami komoly segítséget jelenthet azoknak, akik otthonuk modernizálását tervezik. De mire számíthatnak azok, akik nem élnének a lehetőséggel, ám lakást vásárolnának a közeljövőben? Vajon felveri a lakásárakat az új program? Ezt vizsgálták meg a Bankmonitor szakértői.
A napokban bejelentették az új lakásfelújítási támogatás indulását, valamint ismertették annak főbb részleteit is:
- Az 1990 előtt épült családi házak energetikai korszerűsítése finanszírozható a kedvezményből.
- Azokat a házakat lehet korszerűsíteni, amelyek csatlakoznak a vezetékes gázhálózathoz.
- A támogatás összege legfeljebb 6 millió forint lehet, mely két részből áll: egy kamatmentes támogatott kölcsönből és egy vissza nem térítendő elemből. Előreláthatóan ez úgy nézhet ki, hogy legfeljebb 6 millió forint kölcsönt nyújtanak, a munkálatok befejezését követően pedig vissza nem térítendő támogatásból részben előtörlesztik a kölcsönt.
- A vissza nem térítendő támogatás összege 2,5-3,5 millió forint lehet. Az elmaradottabb régiókban, járásokban lesz nagyobb összegű ez az elem. (A járásonként elérhető támogatási összeget itt megtalálhatod.)
- A kamatmentes kölcsön összege 2,5-3,5 millió forint, a futamidő pedig legfeljebb 8 év lehet. A kölcsön törlesztőrészlete így 25-36 ezer forint között alakulhat.
- Elvárás, hogy a munkálatokat követően a ház energiafelhasználása legalább 30 százalékkal csökkenjen.
- A támogatott munkálatok: szigetelés, nyílászáró csere, melegvíz-rendszer korszerűsítése, fűtési rendszer korszerűsítése, kéménybélelés.
- A munkálatok költségvetése legfeljebb 7 millió forint lehet.
Az eddigi tapasztalataink alapján egy új lakástámogatási elem érdemben befolyásolta a lakás- és hitelpiacot, sőt az építőipart is. A tapasztalat és a logika azt diktálja, hogy egy ilyen lépést követően a lakásárak emelkedhetnek, az építőipar leterheltsége nő, emiatt az árak ott is megnőhetnek. A finanszírozási igények emelkedése miatt pedig a hitelpiac is kaphat egy újabb lökést.
A mostani támogatás azonban különleges, éppen ezért szélsőséges következményekre nem számíthatunk.
- A lakásárakra előreláthatóan érdemben nem fog hatni az új támogatás.
- A hitelpiacra minimális lehet a hatása.
- Az építőipar terheltsége jóval kisebb, mint a 2020-as évek elején volt.
Hirdetés
Hirdetés
Hogyan hathat a az otthonfelújítási támogatás a lakásárakra?
Egy felújítási hullám után hazánkban megnőhetne a drágább, korszerűbb ingatlanok száma. Ez természetesen a lakásárakban is megjelenne, hiszen egy jobb állapotú lakás jó eséllyel magasabb áron is cserél gazdát.
Rövid távon milyen hatása lehet a lakásárakra a támogatásnak?
Rövid távon két olyan helyzet van, ami miatt a felújítás ténylegesen kifejtheti hatását a lakásárakra:
- Egy eladást tervező kihasználja a támogatást, modernizálja otthonát az adásvétel előtt. Így drágábban tudja eladni lakását.
- A vevő a felújítandó házak között néz szét, és a vásárlást követően a támogatásból korszerűsíti otthonát. Ilyen helyzetben minimálisan magasabb árat is hajlandó fizetni a kérdéses ingatlanokért.
Az első esetben a legfontosabb kérdés az, hogy milyen előírások vonatkoznak majd a támogatás kihasználását követő időszakra. Lesz-e korlátozás az ingatlan értékesítésére? Lesz-e előírás arra, hogy meddig kell a kérdéses házban életvitelszerűen laknunk. Az ezzel kapcsolatos szabályokról nincs információnk. A múltbeli támogatásokat vizsgálva vegyes a kép: a CSOK, a CSOK+ és Falusi CSOK esetében vannak ilyen jellegű előírások, ugyanakkor a 2021-2022-ben elérhető lakásfelújítási támogatásnál ilyen korlátozások nem voltak.
A vevői oldalon ilyen jellegű kockázat nincsen, jelen ismereteink alapján a vásárlást követően már egyből lehet igényelni a támogatást. Itt inkább a határidőkkel, keretösszegekkel lehet probléma. Előreláthatóan június elején indul a pályázat a támogatásra, a 108 milliárd forint keretösszeg pedig nem túl magas. Várhatóan az érdeklődők száma messze meg fogja haladni a 20 ezret. (Legalábbis magas energiafelhasználású, a feltételeknek megfelelő házból lényegesen több van.) Így egy lakásvásárlási szerződést erre a támogatásra alapozni komoly szerencsejátéknak tűnik.
Mindezek miatt gyors árhatásra a Bankmonitor szakértői nem számítanak, várhatóan pár száz adásvételnél merülhet fel idén ezen támogatás kérdésköre.
A keretösszeg miatt a hosszabb távú hatás is elhanyagolható
Érdemes azt is megvizsgálni, hogy hosszabb távon milyen hatása lehet ennek a kedvezménynek. Hiszen a megújult lakások későbbi értékesítésekor is kifejtheti jótékony hatását a korszerűsítés. Itt hatványozottan az fontos, hogy mennyi lakás újulhat meg a támogatásból. A 20 ezer ház, amely korszerűsödhet a támogatásból nagyon kicsi szám, a teljes ingatlanállomány – nagyságrendileg 4,5 millió lakás van ma hazánkban – kevesebb, mint fél százaléka.
Érdemes összevetni ezt az új lehetőséget a korábbi felújítási programmal. A Magyar Államkincstár oldalán szereplő adatok alapján 295 ezer család mintegy 620 milliárd összegben igényelte a régi felújítási támogatást 2021-2022-ben. Vagyis a korábbi támogatásból tizenötször annyi lakás újult meg, közel hatszor annyi pénzből. (Ebből az is kiderül, hogy várhatóan nagyobb összeget fognak felhasználni egy ingatlanra az új kedvezményből.)
Önmagában az új, 2024-ben induló otthonfelújítási programból megújuló házak relatív csekély száma nem fogja érdemben átalakítani a hazai ingatlanok általános állapotát. Emiatt a lakáspiacra sem fog tudni hosszú távon sem érdemi hatást gyakorolni. Ez természetesen nem azt jelenti, hogy a kezdeményezéssel bármi baj lenne, csupán azt, hogy önmagában ez a volumen nem tud a hazai lakásállapotokra komoly hatást gyakorolni.
54 milliárd forint új hitelkihelyezésre lehet számítani
Az eddig megjelent információk értelmében a program 108 milliárd forintos kerete teljes egészében lecsapódhat támogatott hitelként, ugyanakkor nagyságrendileg az összeg feléből vissza nem térítendő támogatás lesz. Vagyis mintegy 54 milliárd forint kedvezményes kölcsön maradhat támogatás kifutását követően az igénylőknél. Az igénylést a kereskedelmi bankok MFB Pontjain keresztül lehet benyújtani, vagyis nem tekinthető kereskedelmi banki hitelnek ez az állomány sem.
Felmerülhet még, hogy a minimális 1 millió forintos önerő előteremtése is működhet-e hitelből. Erről még nincsenek pontos információink. Ha erre lehetőség lenne, akkor is legfeljebb 20 milliárd forint addícionális hiteligény jelenne meg a piacon. Várhatóan azért sokaknak lesz valamekkora tényleges saját megtakarításuk is, vagyis ennél a 20 milliárd forintnál jóval kevesebb hiteligénylés jelenhetne meg a piacon a támogatás indulása miatt. Ráadásul sokan ezzel a támogatással helyettesíthetik a piaci felújítási kölcsönüket, vagyis lehet egyfajta hitelelszívó hatása is ennek az új lehetőségnek.
2024. februárjában a lakáscélú jelzáloghitelek szerződéses összege 85,1 milliárd forint volt. Vagyis előreláthatóan az új támogatás miatt a kereskedelmi bankoknál lecsapódó összeg nem fog komoly volument jelenteni az éves szinten.
Milyen hatása lehet az építőiparra az új kedvezménynek?
Mindig kardinális kérdésként jelenik meg egy építéshez, felújításhoz köthető kedvezménynél az építőipar helyzete. Ez két okból is lényeges lehet:
- A támogatást kihasználók mire számíthatnak, mekkora áremelkedést generálhat a támogatás?
- Mennyit kell várni a leterhelt mesterekre, kivitelezőre?
Az ár szempontjából érdemes lehet megnézni a mostani helyzetet is. Itt az anyagköltség és a munkadíj tekintetében teljesen más tendenciákkal találkozhatunk. A márciusi éves áremelkedés a KSH adatai alapján 3,6 százalék volt. Ezen belül a felújításhoz – lakáskarbantartáshoz, javításhoz – szükséges cikkek ára minimálisan 0,7 százalékkal csökkent is. Ugyanakkor a felújítási szolgáltatások díja 11,2 százalékkal drágult.
Leterheltség kapcsán egy dolgot mindenképpen ki kell hangsúlyozni: a pályázat kapcsán sietnie kell az érdeklődőknek, nehogy elfogyjon a keretösszeg. Ugyanakkor a munkálatok befejezésének határidejéről még nincs információnk. Jó eséllyel lesz elegendő idő (6-12 hónapot minimum adni szoktak egy ilyen korszerűsítés befejezésére) a munkálatokra, vagyis a mesteremberek terhelése jó eséllyel jobban eloszlik.
Az MNB Lakáspiaci jelentés 2023. novemberi adatai alapján az építőipar legnagyobb problémájaként az elégtelen kereslet jelenik meg. A vállalatok 40-50 százaléka nevezte meg ezt problémaként. A cégek mintegy 25-30 százalékánál jelentett gondot a munkaerőhiány, míg az alapanyaggal, felszereléssel kapcsolatosan csupán a vállalatok 10 százaléka említett problémát. Az új támogatás a kereslet kapcsán valamekkora pozitív hatást válthat ki, míg a munkaerő és az alapanyag kapcsán negatívan hathat.
Ha a KSH statisztikáiban megnézzük az elmúlt évek lakásépítési adatait, akkor is érdekes helyzetet láthatunk. 2023-ban összesen 18 647 lakás épült, ami az elmúlt 5 év legalacsonyabb értéke. A legtöbb ingatlan, 28 208 darab 2020-ban épült. A kiadott építési engedélyek száma sem volt magas tavaly, elmarad a 2020-as években korábban tapasztalt értékektől.
A statisztikai adatok alapján azt lehet mondani, hogy az építőipar túl van a korábbi években tapasztalt kifeszített helyzeten. A jelenlegi épülő – építeni tervezett – épületek száma beleférhet a kapacitásokba. Ilyen körülmények között a lakásfelújítási támogatásból eredő extra igényeket is jóval könnyebben ki lehet szolgálni.
A Bankmonitor szakértőinek személyes tapasztalata is alátámasztja ezeket az adatokat. Ma már nem kell negyedévet, fél évet várni egy mesteremberre ahhoz, hogy megcsinálja a vállalt munkát. A rövidülő határidők pedig a leterheltség csökkenésének kézzelfogható jele, hatása.
Mindezek alapján az új támogatás várhatóan önmagában nem eredményezi a munkálatok jelentős elcsúszását, illetve a kivitelezői árak drasztikus növekedését. Ugyanakkor előreláthatóan a munkadíjak növekedése nem fog csökkenni, sőt még valamelyest fokozódhat is az új helyzetben.
