Alapvetően jó helyzetben vannak azok, akik most vennének lakást, hiszen bizonyos szegmensekben csökkentek az ingatlanárak, ám ahol ez nem történt meg, a drágulás ott is messze elmarad az inflációtól. Közben a hitelkamatok is csökkentek, így olcsóbban lehet banki finanszírozáshoz jutni. A helyzet érdekessége, hogy bár a január viszonylag erősen indult 2024-ben, egyelőre jelentős mennyiségű eladó ingatlan van a piacon, így a vevők alkupozíciója is jó.
Átmeneti helyzetben van most a magyar ingatlanpiac:
- egyrészt rendkívül nagy mennyiségű eladó lakás van kint a piacon, amelyeket mind hosszabb ideig tart értékesíteni;
- eközben 2023 vége óta ismét több a vevő, köszönhetően az új otthonteremtési támogatásoknak és az olcsóbb lakáshiteleknek.
Aki most vásárolna, az tehát még viszonylag jó alkupozícióban van, bár azt tudni kell, hogy a lehetőségek nem mindenütt azonosak. Van ugyanis ingatlantípus, ahol akár 6 százalékot is lehet átlagosan alkudni az irányárból, míg máshol egyáltalán nincs lehetőség olcsóbb vételárat kiharcolni.
Hirdetés
Hirdetés
Kisebb az alku lehetősége, ha ugyanazt keressük, mint mások
Amikor lakást vennénk, akkor az alkupozíciónkat nagyban meghatározza, hogy az általunk keresett paraméterű ingatlan vajon mennyire népszerű. Ha éppen olyan lakást keresünk, mint a többség, akkor nagyobb lesz a verseny, így aligha lesz lehetőségünk sokat alkudni egy reálisan árazott ingatlan irányárából.
A főváros budai oldalán például jelenleg a 40-60, illetve 60-80 négyzetméter alapterületű használt ingatlanok a legkeresettebbek, az előbbiek az eladások 38%-át tették ki idén januárban, míg az utóbbiak részesedése 24% volt.
A pesti kerületekben kicsit más a helyzet, itt a 20-40 négyzetméteres szegmensben is sok adásvétel történt (28%), míg a vevők 36%-a 40-60 négyzetméteres, 22%-a pedig 60-80 négyzetméteres ingatlant vásárolt.
Ugyanakkor sokat változhat idővel, hogy mit keresnek az emberek. Budán például egy éve még a 60-80 négyzetméteres szegmens vezetett, míg idén januárban már a kisebb, 40-60 négyzeteres lakások adták a legtöbb tranzakciót. Pesten ugyanakkor a legkisebb (20-40 nm) és a nagyobb (60-80 nm) lakások adásvétele nőtt, míg a kettő közötti szegmens (40-60 nm) visszaesett.
Hasonló a helyzet a lokációt illetően is. A COVID járvány után például mindenki a nagyobb települések agglomerációjába akart költözni, ami felverte az árakat. Most kicsit más a helyzet, sok helyen a teljes home office-t követően hibrid munkavégzésre álltak át, azaz pár napot be kell járni az irodába, ami időben és költségben egyaránt nagy teher lehet. Plusz sokan szembesültek azzal, hogy a nagyobb családi házak fenntartási költsége rendszerint magasabb, mint egy lakásé, ami sok családot nehéz helyzetbe hozott.
Sok lakást hosszú hónapok óta nem tudnak eladni
Vevőként bízhatunk abban is, hogy az eladóknak esetleg elfogy a türelme, és valamivel olcsóbban is hajlandók megválni az akár 4-5 hónapja hirdetett ingatlanjuktól. Az átlagos értékesítési idő ugyanis jelentősen megnőtt az elmúlt egy évben. Míg tavaly januárban például Kelet- és Nyugat-Magyarországon átlagosan 53, illetve 65 nap alatt lehetett eladni egy panellakást, ez most 96, illetve 109 napig is eltarthat. A pesti panelek esetében is nagy türelemre van szüksége az eladóknak, ezeknél ugyanis 55 napról 139 napra nőtt az átlagos értékesítési idő. Ugyanakkor azzal tisztában kell lennünk, hogy a panelek esetében mért 96-139 napnyi átlagos eladási idő egyáltalán nem hosszabb a téglalakásoknál látottaknál. Egyszerűen arról van szó, hogy míg korábban a még mindig olcsóbb panelekért egymást taposták a vevők, mára ezek iránt is megcsappant a kereslet.
A jó állapotú lakásokért versenyeznek leginkább a vevők
2024 januárjában országosan a jó állapotú ingatlanokat vásárolták inkább az emberek, a legnagyobb, 48%-os arányban Kelet-Magyarországon. Nyugat-Magyarország kivételével, ahol a második legkeresettebb ingatlanállapot a lakható kategória volt, minden területen a nagyon jó állapotúakat vitték inkább a jó állapotúak után. Az értékesítési adatok alapján a felújítandó ingatlanok aránya keleten volt a leggyengébb, a felújítási kedv nyugaton volt a legerősebb, 13%.
A dolog persze nem véletlen, hiszen Nyugat-Magyarország jellemzően drágább, így sokan inkább rossz állapotú ingatlant vásárolnak, hogy azután felújítsák azt. Vidéken ezt a trendet a Falusi CSOK támogatás előretörése is erősíheti, hiszen itt a támogatási összeg fele fordítható csak a vételárra, a másik felét korszerűsítésre vagy bővítésre kell fordítani. Sőt, akár lehet lakhatatlan is az épület, a lényeg az, hogy a korszerűsítést követően megfeleljen a lakhatással kapcsolatos elvárásoknak.
A kevésbé népszerűbb kerületekben érdemes szétnézni
A budapesti kerületek vevői népszerűségét hónapról hónapra méri a Duna House, vagyis összegzi, hogy az ügyfelek mely kerületekben szeretnének elsősorban lakást vásárolni. Ezen a listán rendszerint előkelő helyen szerepelnek a II., a III., a VI., a VII., a VIII., a IX., a XI., a XII. a XIII. és a XIV. kerületek, ám korábban megfigyelhető volt az olcsóbb, kevésbé népszerű részek előretörése is. Most azonban azt láthatjuk, hogy a befektetői vásárlók elmaradása miatt a központi kerületek népszerűsége sokan csökkent, így itt az alkura éhes vevőknek esetleg lehet keresnivalója.
Budán csökkent, Pesten nőtt az átlagos négyzetméterár
Miközben Budán egy év alatt 782 000 forintról 778 000 forintra csökkent az átlagos négyzetméterár a panellakások esetében, Pesten 636 000 forintról 702 000 forintra nőtt ugyanez. Hasonló trendet láthatunk a téglalakásoknál is: Pesten 718 000 forintról 806 000 forintra, a Belvárosban pedig 1 017 000 forintról 1 046 000 forintra emelkedett az egy négyzetméter alapterületért átlagosan kifizetett összeg, azonban a budai téglalakásoknál csökkenést mért a Duna House.
A budai és a pesti árak közeledése gyakorlatilag jól mutatja, hogy a vevők az olcsóbb ingatlanok felé vándorolnak, a Belváros ingatlanpiaca pedig szokás szerint önálló életet él.
Mennyit lehet alkudni most az árból?
A konkrét alku lehetséges mértéke rendkívül sok mindentől függ, de általánosságban elmondható, hogy 3-6 százalékos kedvezményt jó esetben el lehet érni az irányárhoz képest. Ha azt látjuk, hogy az ingatlan túlárazott a piachoz képest és már régóta hirdetik, akkor bátran mondjunk provokatívabb árat. Fontos azonban, hogy mindezt kulturáltan tegyük, hogy amennyiben túl messzire mentünk, még legyen lehetőségünk közelíteni az eladó elvárásaihoz.
Sok múlik a lakáshitelen!
Bár a vevők többnyire az adott ingatlan vételárára koncentrálnak, a lehető legolcsóbb lakáshitel megtalálása komolyan csökkentheti az adott lakás teljes bekerülési költségét. Egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, végig fix kamatú lakáshitel havi törlesztője például jelenleg 148 – 156 ezer forint között lehet, ami teljes visszafizetésben csaknem 2 millió forint különbséget jelent.
