Mintegy 36 ezerrel több lakóingatlant próbálnak eladni a tulajdonosaik most, mint két évvel ezelőtt, miközben a vevők száma nem nőtt, vagy bizonyos területeken még csökkent is. Komoly változás ez ahhoz képest, hogy nemrég még egymásra licitáltak a vásárlók azért, hogy megkaparíthassanak egy-egy nekik tetsző lakást. Megnéztük, mi is a helyzet jelenleg a piacon, és adunk néhány hasznos tippet a vevőknek és az eldóknak egyaránt.
Mintegy harmadával több eladó lakóingatlan közül válogathatnak most a vevők a legnagyobb magyar ingatlanhirdetési portálon, mint két évvel korábban. Számszerűsítve ez azt jelenti, hogy míg 2022 júniusában 110 ezer ilyen hirdetés volt az Ingatlan.com adatbázisában, addig idén 146 ezer lakást hirdetnek itt.
A piacra zúduló ingatlanmennyiséggel a kereslet nem csak hogy nem volt képes lépést tartani, de inkább stagnálást, illetve akár komoly csökkenést is láthatunk. Persze a helyzet ingatlantípusonként és lokációként nagyon eltérő, Budapesten például 1 százalékkal, Somogy vármegyében 19 százalékkal volt kevesebb érdeklődő éves szinten a portál szerint, ám közben Zalában 14 százalékkal, Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében pedig 12 százalékkal több telefonos érdeklődést regisztráltak.
Hirdetés
Hirdetés
Most vevőnek jobb lenni
Országosan is stagnálást, csökkenést láthatunk a keresletben, a Duna House Barométer szerint például idén júniusban 9 323 használt lakás cserélt gazdát, ami jelentős, 30 százalék feletti bővülés a megelőző évhez képest, ám 2022 júniusához viszonyítva (10 859 db) még így is 14 százalékkal kevesebb. Vagyis miközben körülbelül harmadával nőtt az eladó ingatlanok száma két év alatt, a tranzakciószám 14 százalékkal esett vissza. Így általánosságban elmondható, hogy egyértelműen nem az eladóknak áll most a zászló.
Hiába tart ellenkező irányba a kereslet és a kínálat jelenleg a magyar lakóingatlan-piacon – hiszen csökken a kereslet, miközben bővül a kínálat – a hirdetési árakra ez láthatólag nincs semmilyen hatással egyelőre. A Duna House adatai alapján ugyanis mind vidéken, mind a fővárosban nőtt – még ha nagyon különböző mértékben is – a használt lakások átlagos irányára. Ennek következtében 2024 májusában egy panellakás átlagos négyzetméterára 469 000 és 573 000 forint volt Kelet-, illetve Nyugat-Magyarországon, míg a főváros budai oldalán 971 000, a pesti oldalán 757 000 forintot kértek az eladók érte. A téglaépítésű lakások és házak átlagos négyzetméterára eközben 333 000 és 391 000 forint volt Kelet-, illetve Nyugat-Magyarországon, míg Budán 1 018 000, Pesten 823 000, a budapesti Belvárosban pedig 1 091 000 forint volt ugyanez.
A jó állapotú ingatlanokat keresi most a többség
Nagyon nem mindegy egy lakás eladhatósága szempontjából az sem, hogy milyen állapotú, ugyanis a vevők többsége – körülbelül 60 százaléka – a felújított, jó vagy nagyon jó állapotú ingatlanokat keresi. Arról nincs információ, hogy az eladó ingatlanok mekkora része felújított, ám az ismert, hogy a magyar lakásállomány energetikai szempontból rendkívül rossz állapotban van. Csak érzékeltetésül: a 2,8 millió családi ház mintegy 23 százaléka II, azaz „rossz” kategóriába sorolható, több mint fele pedig GG vagy HH energetikai minősítésű, azaz „átlagot megközelítő” vagy „gyenge” energetikai minősítésű. Tehát itt is látható egy komoly különbség a kínálat és a vevői preferenciák között.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást?
Érdekes módon a kereslet és a kínálat ellentétes trendje nem igazán látszik az értékesítési időkben, legalábbis a Duna House adatai szerint a nyugat-magyarországi panelek (79 nap), a vidéki (109-113 nap), a pesti (106 nap) és a Budapest belvárosi (101 nap) téglaépítésű otthonok most rövidebb idő alatt találnak új tulajdonosra, mint egy éve. A kelet-magyarországi, a budai és a pesti paneleket ugyanakkor tovább tart eladni (87, 99 és 89 nap), de a budai téglalakások értékesítéséhez is több idő kell (120 nap).
Ennek egyik oka az eladók nagyobb alkuképessége lehet, ugyanis a jelenlegi helyzetben a jó árazással lehet leginkább megsegíteni egy eladást. Már csak azért is, mert bizonyos szegmensekben ismét nőtt a befektetési céllal vásárlók aránya, Budapesten már ők adják a vevők 39, vidéken 31 százalékát. (2023 májusában 30, illetve 24 százalék volt még az arányuk.) Ők pedig nem érzelmi, hanem pénzügyi alapon vásárolnak, vagyis számukra az ár-érték arány a leglényegesebb szempont.
Mit tehetnek a vevők?
Mivel jelenleg kínálati piac van, a vevők vannak jobb helyzetben. Ez azt jelenti, hogy jó eséllyel többet alkudhatnak az irányárból, ám ehhez tisztában kell lenni az adott ingatlan reális piaci értékével. Ezt laikusként az elérhető hirdetések összehasonlításával lehet leginkább megtudni, az online adatbázisok keresőiben ugyanis könnyen megnézhetjük, hogy az adott típusú ingatlan körülbelül milyen áron kínálnak. Különösen fontos, hogy az ingatlan valós értéke és a vételár között ne legyen túl nagy különbség, mert amennyiben a vevő CSOK-ot (Falusi CSOK, CSOK hitel, CSOK Plusz) vesz igénybe a vásárláshoz, a banki értékbecslő által megállapított becsült forgalmi érték és a vételár között pedig 10 százalékot meghaladó a differencia, akkor az igénylést el fogják utasítani.
Fontos azonban a részletekre is figyelni, például a lakás állapotára, fekvésére, hogy hányadik szinten van, de az energetikai minősítése is kulcsfontosságú lehet. Ezek alapján egy ugyanakkora méretű panel vagy téglalakás négyzetméterára nagyon eltérő lehet.
Az alku során is célszerű néhány szabályt betartani akkor, ha sikeresen csökkentenénk az árat. Érdemes például alaposan felkészülni, és a lakás megtekintésekor minden hiányosságot felírni, hogy utána ezekhez költséget tudjunk társítani. Ha korszerűtlen a kazán, a nyílászárókat cserélni kell, ha a parketta már megérett egy csiszolásra, akkor ezeket forintosíthatjuk, így az alku során érvként vethetjük be, különösen, ha átlagos vagy jó állapotúként hirdetik a lakást. A reálisan elérhető alku mértéke nagyon változó, de általánosan kijelenthető, hogy egy megfelelően árazott ingatlannál is lehet 3-5% körüli mozgástér.
Legalább ennyire fontos, hogy ne legyünk arrogánsak, agresszívek, ugyanis az eladók többsége érzelmileg is kötődik az otthonához, a megbántottság miatt pedig akár egy reális ajánlatra is nemet mondhat.
Bár a vevők hajlamosak érzelmileg dönteni, és azonnal lecsapni egy ingatlanra, amennyiben beleszeretnek, a jelenlegi helyzetben a türelem mégis kifizetődőbb lehet. Kicsi az esélye annak ugyanis, hogy egy ingatlanra napok alatt lecsapnak, kivéve persze, ha rendkívül jó az árazása, esetleg olyan különleges, hogy az egyedisége miatt lehet kapós.
Ha vevőként lakáshitelre is szükségünk lesz, akkor még kevésbé szabad kapkodni, az első lépés ugyanis a finanszírozó bank megtalálása legyen. Ez már csak azért is hasznos, mert így előre tisztában lehetünk azzal, hogy egyáltalán hitelképesek vagyunk-e, és ha igen, mekkora összegre számíthatunk, illetve annak mennyi lesz a havi törlesztője. Ha már van érvényes előzetes hitelbírálat, akkor az adásvételi szerződés aláírását követően már csak az értékbecslést végzi el a bank, így az átfutási idő is lecsökkenthető. Ha pedig a banktól hitelígérvényt is kaptunk, akkor még abban is biztosak lehetünk, hogy milyen kamattal kapunk majd kölcsönt. Ez utóbbi azért is előnyös lehet, mert a hitelígérvénnyel elkerülhető, hogy egy időközben bekövetkező esetleges kamatemelkedés miatt dráguljon a finanszírozás.
Mit tehetnek az eladók?
Eladói szemszögből a jelenlegi helyzet nem ideális, hiszen míg pár éve a vevők egymást licitálták felül, hogy megszerezhessenek egy ingatlant, most egészen más a helyzet. Éppen ezért fontos a lakás vagy ház megfelelő árazása, ami jelenleg az értékesítés sikerének a kulcsa.
Fontos még eladóként a rugalmasság. Például készülhetünk arra, hogy a vevőnk esetleg lakáshitelt, vagy valamilyen otthonteremtési támogatást is felhasznál majd. A Bankmonitor szakértői szerint ez azonban nem okozhat problémát, sőt normál esetben az értékesítési időt sem nyújtja meg különösebben, ugyanis a legtöbb banknál legfeljebb 1 hónap egy jelzáloghitel átfutási ideje. Ha pedig a vevőjelölt előzetes hitelbírálattal, esetleg hitelígérvénnyel is rendelkezik, akkor a helyzet még jobb.
Amennyiben sürgős az eladás, akkor ugyancsak a kedvező árral lehet operálni. Itt érdemes nem a legtöbbek által alkalmazott, fokozatos árcsökkentést alkalmazni. Ez azt jelenti, hogy az eladó kezdetben egy viszonylag magas, áhított árat határoz meg, amit azután fokozatosan csökkent, amikor látja, hogy nincs érdeklődés. Így is el lehet persze jutni a reális piaci árhoz, ám ez mindenképpen időveszteséget jelent, ezért abban az esetben, ha szorít az idő, célszerűbb szakembertől értékbecslést kérni, és azonnal az így kapott árat kérni.
Nehezíti és lassítja valamelyest a dolgot, ha előbb az eladni kívánt ingatlant fel kell szabadítani a teher alól, mert például lakáshitellel és/vagy CSOK-kal vásároltuk, de ezek még nem kerültek teljes mértékben visszafizetésre. Ha van hitel az ingatlanon, az alapvetően nem probléma, a vevőnek magának azt nem feltétlenül kell rendeznie az adásvételt megelőzően. (Ezt sokszor nem is tudják az eladók egyébként önerőből megtenni.) A vevő bankja ugyanis a terheket majd rendezi, az eladó pedig csak az ezen felüli vételárrészt kapja majd meg.
