Önerő nélkül lakáshitel? Mutatjuk, min áll vagy bukik majd a dolog!

Egy ingatlan megvásárlásához a legtöbb vásárlónak hitelfinanszírozásra van szüksége, ám a minimálisan elvárt önerőt mindenképpen elő kell tudni teremteni. Van azonban egy „kibúvó”, mégpedig az, ha a vevő a célingatlanon túl további pótfedezetet von be a szerződésbe, így akár saját megtakarítás nélkül is kivitelezhető a vásárlás. De vajon mit fogadnak el a bankok pótfedezetént, és egyáltalán hogyan működik a dolog? Ennek jártunk utána.

Ingatlant sokan kizárólag hitelfinanszírozással képesek vásárolni, hiszen a több tíz, vagy akár százmillió forintos vételárat saját megtakarításból kevesen tudják kifizetni. Ám azoknak sem feltétlenül éri meg például egy befektetéseiket feltörni, akiknek van ilyenjük, hiszen előfordulhat, hogy az magasabb hozamú, mint amennyiért lakáshitelt kapni. Bármilyen oka is legyen azonban a hiteligénylésnek, azzal tisztában kell lenni, hogy a bank a vételár, pontosabban a becsült forgalmi érték legfeljebb 80 százalékáig hitelez, a fennmaradó részt saját forrásból kell tudni kifizetni.

Mikor lehet szó a pótfedezet bevonásáról?

Ez a 80 százalék ráadásul csak egy elméleti plafon, a bankok lehetnek ennél óvatosabbak, így az adóstól és a megvásárolni kívánt ingatlan paramétereitől függően inkább az érték 50-70 százaléka a reálisan elérhető hitelösszeg. Mivel emiatt nehéz előre kiszámolni a szükséges önerőt, érdemes lehet előzetes hitelbírálatot kérni a kiválasztott banktól – vagy bankoktól -, ami bár nem hitelígérvény, de nagyjából megmutatja, hogy mire is számíthatunk. De a legfontosabb az, hogy semmiképpen ne írjuk alá az adásvételi szerződést, illetve fizessünk foglalót a bank kiválasztását megelőzően, mert ha végül nem tudjuk előteremteni a szükséges önerőt, komoly összeget – általában a vételár 10 százalékát – veszíthetünk.

De mit tehet az, aki mindenképp vásárolna, mégpedig hitellel, ám az elvárt saját erőt nem tudja előteremteni. Ebben az esetben lehetőség van ügynevezett pótfedezetet bevonni, ilyenkor ezek összértékének 80 százaléka a felvehető hitel elméleti maximuma. Amennyiben pedig megfelelő összegű pótfedezetet sikerül bevonni, akkor akár az is megoldható, hogy tényleges önerő nélkül vásároljunk.

Milyen ingatlant fogadnak el pótfedezetként a bankok?

Ez sokak számára jó megoldás lehet, ám minden ilyen esetben kritikus kérdés, hogy milyen ingatlan lehet fedezet egy lakáshitelnél. A válasz nem egyszerű, ugyanis az elfogadott fedezetek köre bankonként eltérő, ezért aztán míg az egyik helyen működni fog a dolog, a másik helyen akár ki is kosarazhatnak bennünket.

Itt van mindjárt a szóba jöhető ingatlanok típusa. A lakás és a lakóház besorolású ingatlanokat minden bank elfogadja, ám a nyaraló, üdülő, hétvégi ház és építési telek már néhányuknál nem megy át. Még szűkebb a kör, ha a pótfedezet tanya, apartman vagy zártkert, míg termőföldet a vizsgált bankok közül egyetlen fogad csak el jelenleg.

Kevésbé reménytelen a helyzet akkor, ha az adott ingatlan a tulajdoni lap alapján vegyes funkciójú – vagyis lakóhely és iroda egyben -, amivel viszonylag gyakran találkoznak a Bankmonitor szakértői. Sokan szeretnének fedezetként garázst vagy tárolót bevonni, ami elsőre jó ötletnek tűnik, hiszen egy budapesti garázs akár 5-10 millió forintot is érhet, ám a legtöbb bank ezeket csak egy lakóingatlanhoz kapcsolódóan fogadja el.

Mit érdemes még tudni a fedezetként bevont ingatlanokról?

A képet bonyolítja, hogy az egyes ingatlan típusok esetében a legapróbb részletek is számítanak: az 1 hektárt meghaladó területű termőföldnek például nem lehet aranykorona értéke, vagyis művelésből kivontnak kell lennie, de például a tanya is csak akkor lehet fedezet, ha nem része termőföld. Olyannal is találkozhatunk, ahol nem akadály, ha az ingatlan vegyes funkcióval bír, ám csak abban az esetben van ez így, ha a lakófunkció legalább 60 százalékos. A lakóházak esetében pedig akár a falazat anyaga is okozhat nehézséget, ugyanis a vályogból készült, valamint a vegyes falazatú épületeket nem mindenhol fogadják el.

A bankok egy része ráadásul megszabja azt is, hogy legfeljebb mennyi fedezetet fogad el, így hiába van például 4 nyaralónk, ha az adott bank 3-nál húzza meg a felső határt. Éppen ezért nagyobb számú pótfedezet esetén erre is nagyon oda kell figyelni. Ezen kívül a bankok meghatároznak egy minimum értéket, ami általában 4-7 millió forint, ha ennél kevesebbre értékelik az ingatlant, akkor az fedezetként nem használható.

A fenti kikötések természetesen nem kizárólag a pótfedezetekre, hanem általában minden fedezetként bevont ingatlanra igazak, bár az úgynevezett célingatlant illetően lehetnek eltérések. (A célingatan az az ingatlan, amit a lakáshitelből meg kívánunk vásárolni.) Előfordulhat azonban, hogy nem ingatlanvásárlásra fordítanánk a jelzáloghitelt, hanem például autót vásárolnánk belőle. Ebben az esetben szabad felhasználású jelzáloghitelt igényelhetünk, vagyis a banktól kapott összeget bármire fordíthatjuk, és bár itt nincs önerő, a hitelösszeg plafonja a fedezetek becsült forgalmi értékének általában 50-70 százaléka lehet. Az ilyen típusú hiteleknél a bankok egyébként rendszerint óvatosabbak, a kamat pedig magasabb.