Sok helyen lehet hallani, hogy az októberben induló új MNB-s lakáshitelhez magasabb jövedelem szükséges. Ez önmagában hatalmas félreértés, hiszen egy kedvező kamatozású kölcsön törlesztőrészlete is mindig kedvezőbb lesz. Természetesen lehet olyan élethelyzet, ami ennek ellentmond, a Bankmonitor szakértői ezért részletesen utánajártak a dolognak.
A jegybank új hitellehetőség bevezetését tervezi októbertől: a zöld hitel egy igen előnyös konstrukció, hiszen a kölcsön kamata futamidő végéig fix 2,5 lesz. A hitel maximális futamideje 25 év, a kölcsönösszeg legfeljebb 70 millió forint lehet.
Ezen kedvező hitel elnyeréséhez azonban teljesíteni kell néhány feltételt:
- Kizárólag új lakás vásárlására, építésére fordítható a kölcsön összege.
- Alacsony energiaigényű ingatlan finanszírozására költhető az összeg: el kell érni az épület energetikai besorolásának legalább a „BB” kategóriát.
- Viszont gyermekszámra, családi állapotra vonatkozó elvásásokról nem tudni!!!
Vagyis a megfelelő minőségű új lakást vásárlók, építők számára ideális megoldás lehet októbertől ez a kölcsön. De vajon tényleg magas jövedelem szükséges a konstrukció kihasználásához?
Hirdetés
Hirdetés
A kedvező kamat miatt a hitel törlesztőrészlete is alacsony
Miért kellene hozzá magas jövedelem? A piacon egyedi, igen kedvező 2,5 százalékos kamat miatt a törlesztőrészlet is alacsony lesz. Legalábbis jóval kedvezőbb, mint egy hasonló piaci kamatozású lakáshitel esetében.
Például egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű MNB zöld lakáshitel havi törlesztőrészlete 106 ezer forint lenne. A jelenleg elérhető legolcsóbb fix kamatozású lakáshitel kamata 4,52%, ezzel egy 20 millió forintos kölcsön havi törlesztője 126 ezer forint lenne. Ha abból indulunk ki, hogy a jövedelem 40 százalékát teheti ki a havi törlesztőrészlet, akkor 50 ezer forinttal kisebb jövedelem is elégséges lenne a zöldhitelhez. (A piaci lakáshitel igényléséhez legalább 317 ezer forintos fizetés szükséges, míg az MNB új konstrukciójához elég lenne már 265 ezer forint igazolt jövedelem is.)
Az természetesen igaz, hogy a maximális 70 millió forint hitelösszeg felvételéhez kifejezetten magas jövedelmet kell igazolni. De ez a fizetés még mindig alacsonyabb, mintha piaci kamatozású kölcsönre lenne szükség.
Az alacsonyabb jövedelműek még jobban járnak
Jelen ismereteink szerint a jegybank új kölcsöne minden hiteligénylő számára fix 2,5 százalékos kamat mellett lesz elérhető. (Arra természetesen nincs garancia, hogy minden érdeklődő jogosult lesz a konstrukcióra.)
Szemben például egy piaci hitellel, ahol különböző feltételek teljesítéséhez van kötve a legkedvezőbb kamatszint elérése. Lehet előírás a fizetés nagyságára, vonatkozhat elvárás a számlára érkező havi összeg mértékére, de elvárhatják akár egy speciális kiegészítő szolgáltatás – például hitelfedezeti életbiztosítás – megkötését is.
Például 400 ezer forint jövedelemmel egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű piaci lakáshitelt már 4,52 százalékos, fix kamattal fel lehet venni. Egy hasonló kölcsönt 150 ezer forintos fizetéssel viszont már 4,79 százalékos kamat mellett lehetne megigényelni. Ilyen eltérés azonban a zöldhitel esetében nem lenne, annak kamata mindig 2,5 százalék lenne.
Vagyis az alacsony jövedelműek még jobban is járhatnak, hiszen ők is megkaphatják 2,5 százalékos kamat mellett a jegybank kölcsönét. (Piaci hitel esetében pedig nem tudnák feltétlenül elérni a legkedvezőbb kamatszintet.)
Az olcsó hitelkamatok miatt megemelkedhetnek a lakásárak
Természetesen a vevőknek nyújtott kedvezmények lecsapódhatnak az ingatlanárak emelkedésében is. Hiszen az érdeklődők olcsóbban juthatnak hitelhez, akár nagyobb összeget is fel tudnának venni lakáscéljuk megvalósításához.
A vételár emelkedését azonban jó eséllyel nem tudja a vevő saját megtakarításból előteremteni. Az emelkedő hitelösszeg viszont értelemszerűen nagyobb törlesztőrészletet eredményezne. De hol a határ, mekkora áremelkedés felett lenne szükség már ténylegesen magasabb jövedelemre a kinézett lakás megvásárlásához?
Nézzük meg, hogy a KSH adatai alapján a júniusi nettó átlagbérből – 290 200 forintból – mennyi piaci lakáshitelt és mennyi zöldhitelt lehetne felvenni. (A piaci lakáshitelnél a legolcsóbb fix kamatozású piaci lakáshitelt vettük alapul.)
A számítás során abból indultunk ki, hogy a jövedelemnek legfeljebb a 40 százaléka fordítható hiteltörlesztésre. Ez jelen esetben 116 080 forint lenne. 20 éves futamidőre a kedvezőbb kamatok miatt a zöld lakáshitelből 3,5 millió forinttal többet lehetne felvenni, mint piaci lakáshitelből.
Ha a vételárak októberre 3,5 millió forintot meghaladó mértékben növekedne, akkor a szükséges hitelösszeg növekedése miatt az átlagbér már nem lenne elégséges a kinézett lakás megvásárlásához. Ebben az esetben a vételár emelkedését is belekalkulálva elképzelhető, hogy magához a lakásvásárláshoz magasabb jövedelemre lesz szükség. (Ez azonban nem azt jelenti, hogy önmagában az olcsóbb hitel miatt lenne szükség magasabb fizetésre.)
