A helyi önazonosság védelmével kapcsolatosan fontos részletszabályt bocsátottak társadalmi egyeztetésre. Ez az a törvény, ami alapján a helyi önkormányzatok elővásárlási jogot tehetnek a településen lévő ingatlanokra, vagy akár korlátozhatják azt, hogy a betelepülők lakcímet létesítsenek ott. De mivel járhat egy ilyen intézkedés a gyakorlatban?
Eddig nem volt pontosan ismert hogyan is fog kinézni az elővásárlási jog a gyakorlatban. Az sem volt teljesen egyértelmű, hogy az intézkedések alóli mentességet ki és milyen formában igazolhatja. Ezekkel a nyitott kérdésekkel kapcsolatban lényeges részleteket tartalmaz a társadalmi egyeztetésre bocsátott jogszabálytervezet.
Honnan lehet megtudni, hogy van-e bármilyen intézkedés a településen?
Ez talán a nulladik lépés, honnan tudhatja meg a betelepülő, vagy az adott településen ingatlant kereső, hogy a település a lakosságszám növekedése ellen, illetve a település arculatának megóvása érdekében valamilyen intézkedést hozott?
Az új tervezet alapján alapvetően közzé kell tenni az ilyen önkormányzati rendeletet is a Nemzeti Jogszabálytárban, melyről a település jegyzőjének kell gondoskodnia.
Emellett az önkormányzat honlapján is szerepeltetni kell az ilyen típusú intézkedést: a nyitólapon, vagy a nyitólapról közvetlenül elérhető helyen kell szerepelnie ennek az információnak. Meg kell jeleníteni azt is közérthetően, hogy milyen típusú tilalmat vezetett be az önkormányzat a betelepülőkkel szemben.
Hirdetés
Hirdetés
Mivel lehet igazolni a mentességet?
Ha hoznak is ilyen intézkedést az önkormányzatok, akkor sem lesz érvényes az összes lakásvásárlásra, lakcímbejelentésre. A településen ingatlantulajdonnal, lakóhellyel, vagy tartózkodási hellyel rendelkezők például nem minősülnek betelepülőnek.
Emellett a törvény felsorol számos objektív okot, ami alapján mentesülhetnek az érintettek a jogvédelmi intézkedés alól. Sőt, az önkormányzatok maguk is adhatnak mentességet a rendeletükben megállapított speciális esetekben.
A társadalmi egyeztetésre bocsátott jogszabálytervezet alapján a mentességet kétféleképpen lehet igazolni:
- Ha egyszerűsített, vagy egyedi eljárás szükséges a mentességhez, akkor az erről hozott önkormányzati döntéssel igazolható a mentesség.
- Ha nem szükséges önkormányzati eljárás, akkor a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvánnyal igazolható a mentesség. (Ebbe a kategóriába esnek a törvényben felsorolt mentességi esetek is.)
Nyilván jön a következő kérdés: a jegyző, önkormányzat felé mivel lehet alátámasztani azt, hogy mentesülünk a jogvédő intézkedés alól. Erről a tervezet az alábbiakat tartalmazza:
„A mentesség fennállása hatósági bizonyítvány, igazolvány vagy nyilvántartás adatával, továbbá bármely olyan okirat felhasználásával igazolható, amely alkalmas az adott mentességi ok meglétének alátámasztására.”
Szerencsére az egyes törvényi mentességeknél konkrét iratokat is említ a dokumentum. A következőkben az objektív mentességi okok szerepelnek, mellettük vastag, dőlt betűvel az azt igazoló dokumentummal (nem minden esetre határoztak meg speciális dokumentumot):
- Mentesül a jogvédő intézkedés alól a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozója, továbbá akinek a település a származási helye.
- Mentesül az intézkedés alól, aki a születését követő tíz évben maga vagy valamely hozzátartozója legalább tizenkét hónapot a településen élt.
- Nem alkalmazzák a jogvédő intézkedést azzal szemben, aki állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként – ideértve az állami vagy önkormányzati többségi tulajdonban álló gazdasági társaságok foglalkoztatottjait is –, e munkavégzése érdekében települ be a településre. Ezt munkáltatói igazolással, foglalkoztatói jogviszony igazolásával lehet alátámasztani. Illetve elfogadható a munkaviszony tervezett létesítéséről szóló igazolás is.
- Mentesül a jogvédő intézkedés alól az, aki igazolja, hogy a betelepülése célja a településen munkavégzésre irányuló tevékenység végzése. Ezt munkáltatói igazolással, foglalkoztatói jogviszony igazolásával lehet alátámasztani. Illetve elfogadható a munkaviszony tervezett létesítéséről szóló igazolás is.
- Mentesül az intézkedés alól az, aki lakáscélú állami támogatással történő ingatlanszerzéssel érintett. Ezt támogatási szerződéssel, vagy erről szóló határozattal, illetve adásvételi szerződéssel lehet igazolni.
- Mentesül a jogvédő intézkedés alól, aki az egyház vagy egyházi jogi személy alkalmazottja. Ezt munkáltatói igazolással, foglalkoztatói jogviszony igazolásával lehet alátámasztani. Illetve elfogadható a munkaviszony tervezett létesítéséről szóló igazolás is.
- Nem alkalmazzák a jogvédő intézkedést azzal szemben, aki a településen működő köznevelési vagy felsőoktatási intézmény tanulója vagy hallgatója. Ezt a hallgatói jogviszony igazolásával, beiratkozási nyilatkozattal, vagy elektronikus tanulmányi rendszerből kinyomtatott adatlappal lehet alátámasztani.
- Mentesül a jogvédő intézkedés alól, aki a településen hitéleti, egészségügyi, sport, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben él. Ez intézményi igazolással, bentlakásos elhelyezésről szóló határozattal, felvételi dokumentummal támasztható alá. Büntetés-végrehajtási intézmény esetén az adott intézmény által kiállított elhelyezési igazolás is megfelelő.
- A fenti pontban szereplő feltételnek megfelelő személy közeli hozzátartozója is mentesül az jogvédő intézkedések alól.
Ezek alapján egy lakásvásárlás során először is mindenképpen meg kell nézni, hogy van-e ilyen jogvédő intézkedés érvényben az adott településen, településrészen. Ha van ilyen, akkor a mentesség eseteit kell körbejárni. A törvényben szereplő objektív mentességi ok fennállása esetén is a jegyző fog kiállítani erről hatósági bizonyítványt. Egyes esetekben a fent felsorolt dokumentumokat érdemes előre beszerezni.
A Bankmonitor szakértői a CSOK Plusz (várhatóan az Otthon Start hitel is ilyen lesz) felhasználásával történő vásárlás esetén kis esélyt látnak arra, hogy a támogatásról szóló szerződés, vagy a banki döntés megszülessen időben. Vélhetően egy megfelelő tartalmú adásvételi szerződés – a forrásösszetételnél szerepel a lakástámogatás – is elfogadható lehet igazolásként.
Valamennyi mentességi ok esetén hatósági bizonyítvány, vagy önkormányzati döntés fog születni. Ezeket jó eséllyel kérni fogják a bankok is abban az esetben, ha hitelre is szükség lenne a vásárláshoz.
Elővásárlási jog a gyakorlatban
Az egyik legerősebb jogvédő eszköz az elővásárlási jog, melyekkel a településen lévő ingatlanok, vagy azok egy része megterhelhető. Az elővásárlási joggal az önkormányzat, a telekhatáron lévő ingatlanok tulajdonosai és végső soron a településen lévő összes ingatlan tulajdonosa is élhet.
De mégis, hogy néz ki a gyakorlatban egy olyan ingatlan vásárlása, melynél a település él ezzel a jogvédő eszközzel?
1. Az adásvétel bejelentése
Az eladónak az adásvételi szerződés megkötését követő 8 napon belül meg kell küldenie a jegyzőnek a kérelmet az elővásárlási folyamat megindításához. Ehhez csatolni kell a szerződés eredeti, vagy hiteles másolati példányát. A kérelem személyesen, postán és megfelelő elektronikus csatornán keresztül is benyújtható.
2. Jegyző a szenzitív adatokat roncsolja (kitakarja)
A jegyzőnek 8 napja van a szerződésben szereplő kényes, személyes adatokat elroncsolni. Az elővásárlási jogosultak felé már csak ilyen formában juthat el az információ.
3. Telekhatáron lévő ingatlanok tulajdonosainak azonosítása
Ezt követően a jegyző azonnal értesíti az önkormányzatot az elővásárlási joggal kapcsolatban. Illetve 8 napja van azonosítani a telekhatáron fekvő ingatlanok tulajdonosait.
4. Értesítések kiküldése, kifüggesztése
Az azonosítást követően értesíti a telekhatáron lévő ingatlanok tulajdonosait levélben (a tulajdoni lapon szereplő címükön). Illetve közlemény útján tájékoztatja a településen fekvő többi ingatlan tulajdonosát az elővásárlási jogról.
Mindenkinek 30 napja van élni az elővásárlási jogával. De nem mindenkinek ugyanattól az időponttól mérik a 30 napot, ebből a szempontból lényeges a közlés időpontja. Például a levélben értesített telekszomszédoknál az fontos, hogy mikor vették át a levelet. Ha nem vették át, akkor pedig az lényeges, hogy a posta szerint mi miatt hiúsult meg az értesítés. Átfutás szempontjából a legrosszabb az, ha „nem kereste” megjegyzéssel nem veszik át a levelet. Ekkor ugyanis a második kézbesítést követő 5. munkanap tekinthető a közlésnek és onnan indul a 30 napos határidő az elővásárlási jog gyakorlására.
5. Elővásárlási jog érvényesítése
Az elővásárlási jog jogosultjainak 30 napjuk van elfogadó nyilatkozatot tenni. (Ezen határidő lejártáig meggondolhatja magát az is, aki azt jeelezte a jegyző felé, hogy élne a jogával.) A törvény alapján a jogosult magánszemélyek személyesen adhatják át nyilatkozatukat a jegyzőnek.
Ha a 30 nap lejárata nem munkanapra esik, akkor az azt követő munkanapon zárul le a jog gyakorlása. A jegyző összesíti, hogy kik jelezték jogosan elővásárlási szándékukat. Ha többen is jelezték szándékukat, akkor meghatározott sorrend alapján érvényesíthető az elővásárlási jog. Ha például két a településen tulajdonnal rendelkező személy élne a jogával, akkor az léphet az adásvételi szerződésbe be végül, akinek meglévő ingatlanja gyalogosan közelebb van az adásvételben szereplő ingatlanhoz.
6. Az elővásárlási jog lezárulta
A 30 napos határidő lezárultát követő 8 napon belül a jegyző iratjegyzéket készít és azt megküldi az eladó részére. Ebből kiderül, hogy szeretne-e élni bárki az elővásárlási jogával.
Érdemben elhúzódhatnak a kérdéses településen a lakásvásárlások
Alapvetően ez ránézésre sem egy rövid eljárás. Ez simán lehet akár 62 napos folyamat is, ha minden határidő ki lett maxolva. Sőt, a telekszomszédok értesítése miatt még inkább elnyúlhat a dolog. Hiszen egy „Nem kereste” okkal kézbesítetlen levélnél a tényleges közlés akár 10-15 napot is igénybe vehet. Vagyis könnyen lehet, hogy maga az elővásárlási folyamat több mint 75 nap alatt zárul le. Egy lakáshitel igénylése esetén várhatóan innen indul majd az érdemi banki ügyintézési folyamat.
A lakcímbejelentéssel kapcsolatos eljárás
A kormányhivatalok akkor fogják teljesíteni a lakóhely, tartózkodási hely létesítésére irányuló kérelmet (minden egyéb feltétel teljesülése esetén), ha
- a helyi önkormányzat nem hozott az önazonosságvédelemmel kapcsolatos rendeletet,
- a helyi önkormányzat önazonosságvédelemmel kapcsolatos rendeletében nincs korlátozás lakcímlétesítésre, vagy az adott korlátozás a kérdéses ingatlant nem érinti,
- a jegyző igazolja, hogy az adott személy a meglévő önkormányzati rendelet mellett is lakcímet létesíthet,
- az önkormányzat hozzájárulása is szükséges abban az esetben, ha az önkormányzat rendelete alapján a lakcímlétesítés bizonyos feltételekhez kötött.
Van már olyan önkormányzat, amelyik élt a lehetőséggel: a hvg.hu értesülései szerint Mezőkeresztesen már megszületett az első ilyen intézkedés.
