Ingatlanvásárláskor gyakori dilemma, hogy új vagy használt lakást vásároljunk. Ez azonban egyáltalán nem könnyű döntés, hiszen számos szempontot, érvet szükséges mérlegelni.
Újra felfutóban az ingatlanpiac, ezt támasztják alá a Duna House Barométerének adatai is. Eszerint az ingatlanközvetítő becslése szerint áprilisban 11 200 tranzakció volt, ami az egy évvel korábbi 6 787 adásvételhez képest 65 százalékos növekedést jelent.
A lakásvásárlás során számos szempontot kell mérlegelni, ezek közül az egyik az, hogy újépítésű vagy használt-e az ingatlan. De önmagában ez az egyetlen szempont is számos egyéb kérdést vet fel, ami nagyon is befolyásolhatja a döntést.
Alapvetően sokan félnek egy újépítésű háztól
Van egy zsigeri félelem az emberekben az újépítésű házakkal, lakásokkal szemben. Ennek van némi alapja, rengeteg rémtörténetet lehet hallani az újépítésű házak vásárlásával kapcsolatban:
- Az eladó/kivitelező megemeli menet közben az árat.
- Nem készül el a ház határidőre, ezért a lakhatást arra az időre is meg kell oldani.
- A műszaki átadást követően a feljegyzett hibák javítása csúszik.
- A beköltözést követő hónapokban számos rejtett hiba előjöhet, aminek a javíttatása nehézségekbe ütközhet.
- Utólag nem elérhető a kivitelező, sőt előfordul az is, hogy meg is kezdődött a cég felszámolása.
Természetesen nem minden projektnél fordul elő ilyen probléma, mégis a félelem valós. Bizony a komolyabb esetekben elég hosszadalmas jogi procedúrával nézhet szembe a vevő azért, hogy érvényesítse az igazát.
A Bankmonitor szakértői pont az ilyen helyzetek megelőzésére és kezelésére tartanak egy webinárt 2024. június 12-én 18:00-kor. Az eseményen egy jogi szakértő mondja el, hogy mire érdemes figyelni egy adásvételi szerződés megkötésekor, hogyan érdemes a hibákat jelezni. Illetve mit lehet tenni abban az esetben, ha a kivitelező nem teljesíti a jogos kéréseket. Természetesen ilyen problémák építkezés és felújítás esetén is előfordulhatnak, ezért ezen helyzetek problémái is szóba kerülnek.
A webinár ingyenes, ugyanakkor regisztrációhoz kötött, akit érdekel a téma, az a képre kattintva adatai megadásával jelezheti részvételi szándékát.
Hirdetés
Hirdetés
Nem mindegy mennyi a lakás vételára
A legtöbb magyar életének egyik legnagyobb kiadása saját otthonának megvásárlásához köthető, így érthető, hogy az ár nagyon is lényeges szempont a döntéshozatal során. Minden ingatlan ára más és más, viszont a piac teljes egészét tekintve jól látható, hogy egy átlagos újépítésű lakás ára érdemben eltér egy használt ingatlan vételárától.
A KSH adatai alapján 2023. IV. negyedévében egy átlagos használt lakás négyzetméterára 464 ezer forint, míg új építésű lakás esetén ez az érték kicsivel 1 millió forint fölött volt. Vagyis 2,35-ször annyiba kerül egy új lakás, mint egy használt. Természetesen itt a regionális eloszlás is nagyon lényeges lehet, például kevés új lakást lehet vásárolni községekben.
Ezen szempontot kizárásának érdekében érdemes csak a fővárosi árakat összevetni: Budapesten 876 ezer forintot kell fizetni egy átlagos használt lakás egyetlen négyzetméteréért, míg 1, 36 millió forintba kerül egy újépítésű ház minden egyes négyzetmétere. Az árkülönbség tehát szűkült, de még mindig tetemes.
Természetesen a minőség ugyancsak fontos tényező lehet. Jó esetben egy frissen épített ház a jelenlegi legmodernebb anyagokból készült, illetve még nem lakta le senki. Ezzel szemben a használt lakások között azért akad szép számmal korszerűtlen, rossz állapotú épület is.
Ez alapján egy 80 négyzetméteres fővárosi átlagos új lakásért 108 880 000 forintot, míg egy használt lakásért 70 80 000 forintot kell fizetni. Ez a 38 millió forintos árkülönbség sokak számára egyértelművé teszi, hogy melyik lakást is válasszák függetlenül attól, hogy milyen minőségi eltéréseket látni a két ingatlantípus között.
Már nincs is olyan jelentős eltérés a lakástámogatások terén
A korábbi években egyértelműen kijelenthető volt, hogy az újépítésű ingatlant választva érdemben több támogatást kaphattak a vevők. Például egy háromgyermekes család – függetlenül attól, hogy meglévő vagy vállalt babákról volt szó – 2023-ban 10 millió forint vissza nem térítendő támogatást kaphatott egy új lakásra, ugyanakkor használt ingatlanra csak 2,2 millió forintra voltak jogosultak.
De az idei évben a támogatásokat érdemben átalakították, ami nagyrészt elmosta az új és használt lakásokra járó kedvezmények közötti különbséget.
Milyen lakástámogatások érhetők el 2024-ben:
- A korábbi példában említett standard CSOK megszűnt, így az ott korábban meglévő eltérések eltűntek.
- A 2024-ben induló kedvezményes kamatozású hitelből, a CSOK Pluszból ugyanakkora összeget lehet igényelni új, és használt lakásra egyaránt. A kölcsön összegét a gyermekek száma, az ingatlan értéke, illetve a banki hitelminősítés befolyásolja. De a támogatás szempontjából nem releváns az ingatlan építési éve.
- A legfeljebb 11 millió forint összegű Babaváró kölcsön egy kamatmentes szabad célú konstrukció. Vagyis a kapott összeget bármire felhasználhatjuk, nem számít, hogy a cél egy új, vagy éppen egy használt ház megvásárlása lenne.
- Akik CSOK Plusz, vagy a kistelepüléseken elérhető Falusi CSOK segítségével vásárolnák meg otthonukat, azoknak nem kell illetéket fizetni a vételár után. (Az illeték összege alapesetben a vételár 4 százaléka lenne.) Ez a kedvezmény független a kérdéses lakás építésének évétől.
- A preferált kistelepüléseken – 5 ezer főnél kevesebb lakosú települések – elérhető Falusi CSOK elérhető új ház vásárlására és használt lakás, lakóház vásárlására is, ez utóbbi esetében ugyanakkor elvárás, hogy az ingatlant a vásárlással egy időben korszerűsítse, és/vagy bővítse is a vevő. Ugyanakkor a kedvezmény összegét nem befolyásolja, hogy használt vagy új lakást vásárolnak-e. Az viszont valóban elvárás egy használt ingatlannál, hogy a vevő a kapott vissza nem térítendő támogatás felét a ház korszerűsítésére fordítsa, ilyen feltétel egy új lakóház vásárlásánál nincs.
- A Falusi CSOK mellé igényelhető egy másik támogatott kölcsön, az úgynevezett CSOK-hitel is. Ezen kölcsön maximális összege függ a gyermekek számától, az igénylők jövedelmétől, az ingatlan értékétől és a bank hitelminősítésétől is. Ugyanakkor nem számít jelen esetben sem az, hogy mikor épült a kinézett ingatlan. (Fontos tudni, hogy a CSOK Pluszt és a CSOK-hitelt nem lehet ugyanazon ház megvásárlására igényelni.)
- A preferált kistelepülésen fekvő újépítésű házak vásárlásánál továbbra is elérhető az áfa-visszatérítési támogatás. Természetesen ez a használt lakásoknál nem elérhető, hiszen ott nem is tartalmaz a vételár áfát. Ki kell azonban hangsúlyozni, hogy ez a kedvezmény már nem elérhető a nagyobb települések esetében.
A későbbi kiadások is lényegesek lehetnek
A vételár mellett nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy mekkora a rezsi, milyen egyéb kiadás kapcsolódat a kinézett házhoz. Természetesen a rezsi érdemben kisebb lesz egy újépítésű lakásnál, mint egy átlagos használt épületnél. Ez érthető is, hiszen a szigetelés, a nyílászárók, a fűtési rendszer jó eséllyel modernebb egy most épülő otthon esetében.
Ez a különbség pedig meg fog jelenni a gáz- és villanyszámlákban. Éppen ezért mindenképpen érdemes megnézni a kinézett ház korábbi rezsiszámláit, illetve új ingatlan esetében becslést kérni a várható energiafelhasználásról. Ezt is figyelembe kell venni a döntés során.
A régebbi használt lakások esetében nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy jó eséllyel egy komolyabb felújításra is szükség lehet az elkövetkező években. Ezen munkálatok költsége a mai környezetben akár több millió forintra is rúghat, éppen ezért ezeket a tételeket is érdemes már a lakás kiválasztása során szem előtt tartani.
Összegzés
A döntés tehát egyáltalán nem egyszerű. Szem előtt kell tartani az egyéni lehetőségeket: mekkora összeget képes kifizetni a vevő. Ugyanakkor a jövőbeni várható rendszeres és eseti kiadásokkal is számolni kell.
Nem szabad megfeledkezni a pénznem nem igazán kifejezhető dolgokról sem: az érzés, ami egy teljesen új, még korábban senki által nem lakott otthon elfoglalásával jár. Illetve az esetleges javítások, viták, késések okozta feszültségben testesülhet meg.
