Van már ingatlanod, de vennél mellé hitelből egy másikat önerő nélkül? Mutatjuk a lehetőségeidet!

Gyakori, hogy valaki egy meglévő ingatlanja mellé szeretne másikat vásárolni, akár részben vagy egészben banki hitelből. Hogyan kivitelezhető a dolog, mik lehetnek az esetleges buktatók? A Bankmonitor szakértői végig vették a lehetőségeket.

Sokan fordulnak azzal a Bankmonitor szakértőihez, hogy második vagy akár harmadik ingatlanjukat vásárolnák meg részben, vagy egészben lakáshitelből. Azt szeretnék tudni, hogy mi erre a pénzügyileg legjobb megoldás számukra. Ahogy látható, több megoldás is szóba jöhet, ám számos apróságon elcsúszhat a dolog, így érdemes lehet szakértő segítségét is kérni.

Egy tehermentes ingatlanunk mellé vásárolnánk másikat hitelből, önerő nélkül

Az első kérdés természetesen az, hogy rendelkezünk-e a bank számára elfogadható, hitelezhető jövedelemmel. Ez lehet alkalmazotti jövedelem – vagyis munkabér -, vállalkozói jövedelem vagy akár nyugdíj, de az ingatlan bérbeadásból vagy éppen osztalékból származó bevételek is szóba jöhetnek. Az utalásos alkalmazotti jövedelem és az öregségi nyugdíj a két legtisztább ügy, ezeket minden bank hasonló módon fogadja el, ám a többi esetében jelentős eltérések lehetnek, így célszerű előre tájékozódni a lehetőségekről.

Lényeges az is, hogy az ingatlant (vagy ingatlanokat) egyáltalán elfogadják a bankok fedezetként, mert nem minden ház vagy lakás felel meg a kritériumoknak. A fedezet általános feltételeiről itt olvashatsz részletesen, de tudnod kell, hogy bankonként lehetnek eltérések.

A következő fontos kérdés az, hogy a meglévő ingatlan tehermentes, vagy van már rajta banki hitel? A kérdés azért kritikus, mert ha egy ingatlanon van már banki teher, akkor más bank nem fog úgy jelzálogjogot bejegyezni rá, hogy rangsorban a másik pénzintézet mögé kerüljön. A dolog persze nem jelent megoldhatatlan problémát, de a helyzettel tisztában kell lenni.

Fontos tudnod, hogy a lakáshitelek esetében a bank a becsült forgalmi érték legfeljebb 80 százalékáig hitelezhet, vagyis minimum 20 százalék önerőt fel kell tudnod mutatni. Ez ráadásul csak a jogszabályi plafon, a bankok sokszor csak 50-70%-ig mennek el, függően a társaság kockázatvállalási hajlandóságától, az ingatlan típusától és elhelyezkedésétől. Ha azonban a meglévő ingatlant is bevonjuk a szerződésbe pótfedezetként, akkor már a két ingatlan együttes értékének 80 százaléka lesz a felvehető kölcsön maximuma.

Vagyis, ha például van egy tehermentes, 50 millió forintra értékelt ingatlanunk, ami mellé megvásárolnánk 40 millió forintért egy lakást (ezt az értéket pedig a bank elfogadja), akkor a 90 millió forint 80 százaléka (72 millió Ft) lesz az elméleti maximum. Ez azt jelenti, hogy ha minden jól megy, és a jövedelmünk elbírja a 40 millió forint lakáshitel havi törlesztőjét, akkor kivitelezhető az önerő nélküli tranzakció.

Egy meglévő saját tulajdonú, jelzáloggal terhelt ingatlanunk mellé vásárolnánk másikat

Amennyiben a meglévő ingatlanunkon van banki teher, akkor az bonyolítja a helyzetet. A példánkban szereplő 40 millió forintos lakás önerő nélküli megvételéhez minimum 50 millió forint ingatlanfedezet kell (ennek a 80 százaléka a 40 millió forint), vagyis a meglévő ingatlant még legalább 10 millió forinttal kell tudni megterhelni.

Ha ez lehetséges, akkor a következő kérdés az, hogy a már bejáratott banktól kérjünk megint hitelt, vagy keressünk másik pénzintézetet. Bármelyik mellett döntsünk, célszerű ellenőriznünk az aktuális ajánlatokat, mert könnyen előfordulhat, hogy most másik bank adna számunkra kedvezőbb feltételekkel hitelt. 

Amennyiben úgy döntünk, hogy másik bankot választunk, az annyiban komplikálja majd a dolgot, hogy a hitelünk ebben az esetben két elemből fog majd állni: lesz egy hitelkiváltás rész (ennek összege a meglévő kölcsön nagyságától függ), valamint egy másik hitel, amiből megvásároljuk az új lakást.

Jolly Joker megoldások: szabad célú jelzáloghitel vagy személyi kölcsön

A korábban felvázolt mindkét esetben megoldást jelenthet egy szabad felhasználású jelzáloghitel, ám ennek kamata magasabb egy lakáscélú kölcsönénél, emiatt több lesz a havi törlesztő is. Ha mégis emellett döntünk, akkor a meglévő ingatlanra szabad felhasználású jelzáloghitelt veszünk fel, a számlára érkező összeget pedig megkötés nélkül bármire fordíthatjuk. Hogy mikor érdemes ezt a megoldást választanunk? Akkor például, ha az új, megvásárolni kívánt ingatlan valamilyen oknál fogva nem lehet fedezet. Ilyen lehet akár egy szőlőföld, kicsi présházzal, ami jelenlegi állapotában nem számít lakóingatlannak. Szabad felhasználású jelzáloghitellel ez is megvásárolható, ha pedig a hitelösszeg a vételárat meghaladja, akár a felújítás, korszerűsítés költségei is kijöhetnek belőle. Ehhez persze az kell, hogy a jövedelmünk és a meglévő ingatlanunk elbírja a szükséges hitelösszeget.

Ha a meglévő ingatlanunk egyáltalán nem terhelhető, az új pedig nem lehet hitelcél egy lakáshitelnél, vagy  lehet, ám mi mindenképpen önerő nélkül vásárolnánk, akkor igényelhetünk személyi kölcsönt a finanszírozáshoz. Itt a hitelösszeg maximum 10 millió forint, a futamidő pedig 10 év lehet, ez utóbbi miatt a havi törlesztő nem csökkenthető egy bizonyos határ alá. (Lakáshitelnél 20-25 év is lehet a futamidő.) Ráadásul egy személyi hitel kamata általában magasabb, mint egy lakáshitelé, cserébe rövidebb az átfutási idő és lényegesen alacsonyabb az induló költség. Mivel a személyi kölcsön fedezet nélküli konstrukció, itt sem lesz szükség önerőre. Fontos tudni, hogy a személyi kölcsön és a lakáshitel kombinálása nem megengedett. Vagyis a két hitel együttes igénylésével nem lehet elkerülni az önerő megfizetését.