Az Otthon Start támogatott, fix 3%-os lakáshitel szeptembertől új korszakot nyit az első lakásukat vásárlók, építők számára Magyarországon. A program legnagyobb vonzereje – az alacsony kamat mellett –, hogy akár 10% önerő is elegendő lehet, ami radikálisan csökkenti a belépési küszöböt a lakásvásárlás előtt állók számára. De létezik-e valódi, működő megoldás azoknak, akiknél nem áll rendelkezésre elegendő saját megtakarítás?
Kik és milyen feltételekkel igényelhetik az Otthon Start hitelt?
Az Otthon Start lakáshitel alapvető paraméterei igen vonzóak. A maximális hitelösszeg 50 millió forint, fix 3%-os kamattal és legfeljebb 25 éves futamidővel igényelhető. Az előtörlesztési díj legfeljebb az előtörlesztett összeg 1%-a lehet, a banki folyósítási és hitelbírálati díj pedig maximum 30 000 forint.
A program célcsoportja egyértelműen az első lakásukat szerző magyarok, amellett, hogy a támogatott hitel nemcsak magyar állampolgárok számára elérhető: jogosultak a huzamos tartózkodási engedéllyel rendelkező harmadik országbeli állampolgárok, a hazai lakcímmel rendelkező, de szomszédos országokban dolgozók (ingázók) és a hontalan státuszú személyek is. Fontos, hogy nem szükséges házasságban élni vagy gyermeket vállalni – egyedülállók, élettársi kapcsolatban élők és házaspárok egyaránt igényelhetik.
Hirdetés
Hirdetés
Mi a helyzet az Otthon Starthoz szükséges önerővel?
A jelenlegi hitelpiaci szabályok szerint általánosan minimum 20% önerőt várnak el a bankok lakásvásárlásnál. Az Otthon Start ugyanakkor lehetővé teszi az akár 10%-os önerőt is. A Bankmonitor kalkulátorának adatai alapján az érdeklődők döntő többsége élne is ezzel a könnyítéssel: az igénylők több mint fele mindössze 10-15% önerővel számol, sőt, sokan szinte minden mozgósítható megtakarítást szeretnének más célokra meghagyni.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
- Egy 50 millió forintos ingatlanra 5 millió Ft önerő mellett akár 45 milliót is felvehetsz Otthon Start hitellel.
- A hitelképesség, az ingatlan értékbecslése és a választott bank gyakorlata továbbra is befolyásolja az elérhető finanszírozási arányt.
- Kisebb településeken gyakran szigorúbbak a bankok – jellemzőbb lehet a 15-20% önrész, de nagyvárosokban reális lehet a 10%.
Mi lehet önerő? Hogyan lehet „saját önerő nélkül” is belevágni?
A lakásvásárlók számára a jelenlegi támogatási rendszer több olyan megoldást is kínál, ami segíthet előteremteni a szükséges önerő egy részét, vagy akár egészét is. Emellett néhány alternatív lehetőséget is bemutatunk. Az élethelyzet ugyanis jelentősen befolyásolja, hogy ki milyen módszerrel növelheti a lakáshitel önerejeként szolgáló saját megtakarítást.
Babaváró hitel, mint önerő
Mivel a Babaváró hitel akár teljes egészében felhasználható önerőként, remek segítség lehet a fiatal házasok számára, ha gyermeket szeretnének vállani. A konstrukció lényege, hogy akár 11 millió forint szabad felhasználású, kamatmentes hitelhez juthatnak a fiatal házaspárok. Ha a család a szerződéskötéstől számított 5 éveben belül gyermeket vállal, a kamatmentesség a teljes, akár 20 éves időtartamra megmarad.
A Babaváró hitel önerőként való beszámításának egyik legfontosabb feltétele az, hogy az igénylő pár házas legyen, és a feleség még ne töltse be a 35. életévét. Nagy előnye, hogy a hitel igényléséhez nincs szükség ingatlanfedezetre, így az Otthon Start jelzáloghitellel is kompatibilis és kiegészíthető.
Ha a Babaváró hitel folyósítása és a lakáshitel igénylése között legalább 90 nap telik el, úgy a Babaváró hitel teljes összege – akár 11 millió forint – beforgatható önerőként a lakásvásárlás során.
Ez a lehető legkedvezőbb helyzet, hiszen így akár egyetlen forint saját megtakarítás nélkül is összegyűlhet az elvárt önerő. Ha viszont a Babaváró felvételét követően 90 napon belül nyújtják be a lakáshitel-kérelmet, akkor a Babaváró csak 75%-ban számítható be önerőként, a maradék 25%-ot a bank hitelnek tekinti. Így például 11 millió forint Babaváró esetén csupán 8,25 millió forintot lehet önerőnek elszámolni, míg a fennmaradó 2,75 millió forint hitelként jelenik meg a lakáshitel kalkulációjában.
Az is előfordulhat, hogy egyes bankok saját szabályzata alapján szigorúbban járnak el, elvárnak további 10-20% saját megtakarítást, vagy megszabják, hogy a Babaváró és a lakáshitel együttes összege ne haladja meg az ingatlan vételárát. Esetenként a Babaváró és lakáshitel kombinációnál az elbírálás alapja az adós házaspár igazolt nettó jövedelme: a hitelfelvétel felső határát általában az összjövedelem 50–60%-a szabja meg törlesztési plafonként, így minél magasabb a háztartás bevétele, annál nagyobb összegű lakáshoz lehet hozzájutni.
Ha a Babavárót önerőként használod, a teljes Babaváró összeg törlesztése is beszámít a banki terhelhetőségi vizsgálatba – vagyis érdemes előre kalkulálni a várható havi törlesztőkkel, hitelszakértővel konzultálni a legkedvezőbb bank kiválasztásához.
Fontos, hogy a Babaváró felhasználása önerőként csak azoknak kínál reális esélyt a saját lakás megszerzésére, akik eleget tesznek a hitel személyi, jogviszony és jövedelmi feltételeinek. A bankok más-más szigorúsággal fogadják el a Babavárót önerőként, ezért körültekintően kell bankot választani.
További támogatások és kombinálási lehetőségek
Falusi CSOK
A Falusi CSOK jelenleg az egyetlen tisztán vissza nem térítendő otthonteremtési támogatás Magyarországon, ami 2024-től megemelt összegekkel érhető el. A támogatás összege gyermekszámtól függően egy gyermek esetén 1 millió forint, két gyermeknél 4 millió forint, három vagy több gyermek esetén pedig akár 15 millió forint lehet. A konstrukció legnagyobb előnye, hogy meglévő gyerekre is igényelhető, vagyis nem feltétlenül szükséges hozzá új gyermekvállalás.
Meglévő gyermek esetén a teljes Falusi CSOK támogatás felhasználható önerőként egy lakáshitel mellé. Ez különösen vonzó lehet azoknak, akiknek már van gyermekük, de szeretnének új otthont vásárolni vagy korszerűsíteni. Ebben az esetben a támogatás akár 15 millió forintot is jelenthet, ami egyedül is elegendő lehet egy kisebb értékű vidéki ingatlan önerő részének fedezésére.
Vállalt gyermek esetén a banki gyakorlat eltérő lehet. Egyes bankok teljes egészében elfogadják a Falusi CSOK-ot önerőként, míg mások szigorúbban kezelik a még meg nem született gyermekek utáni támogatásokat. A vállalt gyermeknél a feltételek is szigorúbbak: csak házastársak igényelhetik együttesen, és a feleségnek az igényléskor nem lehet 41 évesnél idősebb.
A Falusi CSOK-nak van egy fontos korlátja: csak a jogszabályban meghatározott kistelepüléseken vehető igénybe. Ez jelentősen szűkíti a célcsoport lehetőségeit, hiszen a nagyvárosokban élők nem tudják kihasználni ezt a támogatást.
CSOK Plusz
A CSOK Plusz már nem egy vissza nem térítendő támogatás, hanem egy kedvezményes, fix 3%-os kamatozású lakáshitel. Éppen ezért nem fogadják el önerőként a hagyományos értelemben, mivel maga is hitel konstrukció. Az Otthon Start és CSOK Plusz kombinációja azonban igen vonzó lehet. A két támogatott hitel együttes felhasználásával akár 100 millió forint 3%-os kamatozású hitelt is fel lehet venni első lakásvásárlásra.
A CSOK Plusz maximális összege gyermekszámtól függ: egy gyermek esetén 15 millió forint, két gyermeknél 30 millió forint, három vagy több gyermek esetén pedig 50 millió forint lehet. A hitel felvételéhez minden esetben szükséges legalább egy gyermek vállalása, és a meglévő gyermekek is beszámítanak a maximális hitelösszeg meghatározásába.
Adó-visszatérítés
A lakásáfa-visszatérítés két fő formában érhető el: az új építésű ingatlanok kedvezményes, 5%-os áfájának visszaigénylésével, illetve a nem generálkivitelezővel épített házak, bővítések és korszerűsítések 27%-os áfájának visszaigénylésével. Mindkét formánál fontos, hogy az áfa-visszatérítést egyszer lehet igénybe venni, és csak egyféle áfatartalomra (vagy az 5%-os, vagy a 27%-os számlák alapján) lehet visszatérítést kérni. Az új lakás vételére vonatkozó 5%-os áfa kedvezmény a 2026 végéig megkötött szerződésekre is vonatkozik.
A támogatások kombinálása
A kormány jogszabálytervezete szeptember 1-jétől összehangolja az Otthon Start Programot, a CSOK Pluszt, a Falusi CSOK-ot és a Babaváró hitelt, hogy a családok egyszerre, egységes eljárásban vehessék igénybe a vissza nem térítendő támogatásokat és a kedvezményes, 3%-os kamatozású hiteleket. Így például a Falusi CSOK mellé járó kedvezményes kölcsön és az Otthon Start hitel, valamint a Babaváró- és CSOK Plusz konstrukciók egymást kiegészítve is felvehetők, maximalizálva a fiatal házasok és gyermekvállalók forrásbevonását.
Az önerő minimumra csökkentése érdekében a leghatékonyabb stratégia gyakran a többféle támogatás kombinálása. Például Babaváró hitel plusz Falusi CSOK kombinációja akár 26 millió forint forrást is biztosíthat (11 millió Babaváró + 15 millió Falusi CSOK), ami már egy jelentős értékű vidéki ingatlan megvásárlását is lehetővé teszi minimális saját megtakarítás mellett.
Pótfedezet bevonása
Ha van a családban egy másik ingatlan, azt be lehet vonni fedezetnek. Ilyenkor elméletben akár tényleges saját pénz nélkül is megszerezhető az otthon, hiszen a két ingatlan összértékéből számítják ki a maximális hitelösszeget. Arra figyelni kell, hogy a bank ebben a felállásban is a hitelbiztosítéki értékkel számol, azaz kisebb településen vagy rosszabb állapotú fedezetnél magasabb önrészt kérhet.
Rokoni, családi támogatás, megtakarítások
Klasszikus eszközök mellett a lakástakarék, értékpapírszámla vagy akár a már megkezdett építkezésbe fektetett saját munka értéke is önerőként számolható el.
Egyedi bírálat, banki gyakorlat – mire érdemes figyelni?
- Az alacsony önerő veszélyei: a 10% önerő lehetősége jogszabályi maximumot jelent. Valóságban a bankok (vagy az adott ingatlan értékbecslője) döntheti el, valóban elég lesz-e. A kisebb településeken, alacsonyabb minőségű ingatlanok esetén legyen B-terved nagyobb önerőre is.
- Az önerő-források kombinálása: a legjobb eredményt általában a különböző önerő-források kombinálása adja. Például egy 11 millió forintos Babaváró hitel és 2-3 millió forint családi támogatás vagy megtakarítás kombinációja már egy 50-60 millió forintos ingatlan megvásárlását is lehetővé teheti minimális saját forrás felhasználásával.
- Időzítés kérdése: a Babaváró és Otthon Start kombinációnál fontos a megfelelő időzítés. Ha előbb vesszük fel a Babaváró hitelt, majd legalább 90 nap után igényeljük a lakáshitelt, a teljes Babaváró összeg beszámítható önerőként. Ez a stratégia különösen vonzó lehet azoknak, akik még a lakáskeresés folyamatában vannak.
- Otthon Start kalkulátor és előzetes bírálat: a kalkulátorokkal mindenki ellenőrizheti jogosultságát és kiszámolhatja, hogy a saját jövedelmével mennyi hitelt tud igényelni – ezt érdemes első körben próbálni. Ha pedig előnybe szeretnél kerülni a szeptembertől rohamtempóra kapcsoló ingatlanpiacon, akkor érdemes előzetes hitelbírálatot kérni a Bankmonitoron keresztül akár online, így nem érhet meglepetés az ügyintézés során.
