Előfordulhat, hogy a négyzetméterárra vonatkotó korlát az utolsó pillanatban a hitelfelvétel során húzza keresztül a vevő számítását. Hiába körültekintő a vevő és nézte meg a tulajdoni lapot, az abban szereplő alapterületet. Az értékbecslő és a bank jellemzően nem az abban szereplő alapterületből fog kiindulni. Megtörtént eset, amikor majdnem elúszott 10 centiméteren az Otthon Start hitel és ezáltal több millió forint pénzügyi előny.
Alapvetően az Otthon Start hitel egy nagyon kedvező hitellehetőség az első lakásszerzők számára, a legfeljebb 3 százalékos kamat ugyanis jelentős pénzügyi előnyt jelenthet egy 6,5 százalékos kamatozású átlagos piaci hitellel szemben.
De mégis mekkora ez a pénzügyi előny? 40 millió forint 25 éves futamidejű évi 3 százalékos kamatozású Otthon Start hitelre havonta 189 685 forintot kell havonta fizetni, a teljes visszafizetendő összeg, a futamidő alatt összességében 56,9 millió forintot kell a kölcsönre rendezni. Egy hasonló, évi 6,5 százalékos kamatozású piaci hitelnek a törlesztőrészlete 270 083 forint, a teljes visszafizetendő összeg a 25 év alatt 81 millió forint.
A támogatott kölcsön teljes pénzügyi előnye ebben az esetben 24,2 millió forint. Na ezt bukta el majdnem egy érdeklődő 10 centiméter miatt.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyi is a lakás alapterülete?
Az Otthon Start alapvető ingatlanra vonatkozó feltételeit szinte mindenki ismeri:
- A vételár, építési költség lakás esetén nem haladhatja meg a 100 millió, ház esetében pedig a 150 millió forintot.
- Illetve az ingatlan négyzetméterára nem lehet magasabb 1,5 millió forintnál.
A jelenlegi turbulens, viharos környezetben azt az eladók is szem előtt tartják, hogy mikor felelhet meg az ingatlanjuk az új támogatott hitellel kapcsolatos előírásoknak. A megfelelő ár, azaz az árlimitek betartása egy jó helyen lévő, jó állapotú lakásnál érdemben nagyobb érdeklődést hozhat. Várhatóan egy ilyen ingatlant könnyebben és gyorsabban is lehet eladni, mint hasonló, de a programból éppen kicsúszó másik lakást.
Jelen esetben az eladó próbálta a lehető leginkább rásimítani lakáshirdetését az új támogatott hitel elvárásaira. Megnézte a tulajdoni lapot, azon 50 négyzetméter szerepelt az alapterületnél, ezért az árat 75 millió forintra lőtte be. Adott helyen, adott állapotú lakás esetében ez az ár a jelenlegi felfokozott hangulatban egyáltalán nem irreális.
Hamar akadt is egy komoly érdeklődő, aki természetesen az Otthon Start program felhasználásával szerette volna megvenni a lakást. A hirdetés áttanulmányozását követően megtekintette a lakást és megnézte a tulajdoni lapot is. Ez alapján Ő is kiszámolta, hogy a lakás megfelelhet a támogatott hitel elvárásainak. Végül egész gyorsan megszületett a megállapodás és aláírták az adásvételi szerződést.
A probléma a banki hitelbírálatánál jelentkezett, azon belül is az értékbecslés elkészítését követően. A szakértő ugyanis felmérte a lakást és minimálisan (nagyságrendileg fél négyzetméterrel) kisebbnek találta az ingatlan alapterületét. Az értékbecslő az alapterületet a nettó alapterület alapján (falak vastagságát nem tartalmazó helyiségek belső tényleges alapterületének összege) határozta meg. Itt figyelembe vette volna a lakáshoz tartozó terasz, erkély, loggia alapterületének a felét pluszban, de ilyen az adott lakásnál nem volt.
Ezt a különbséget lehetne kerekítési hibának is tekinteni, de jelen esetben ez a durván fél négyzetméteres különbség azt eredményezte, hogy 15 152 forinttal átlépte az Otthon Starthoz kapcsolódó limitet a négyzetméterárat. Így ebben a formában a lakás vásárlása nem volt megfinanszírozható.
Hogyan lehet ezt a helyzetet elkerülni?
Mindenképpen érdemes a vevőnek a vásárlás előtt szem előtt tartania, hogy a milyen feltételeknek is kell megfelelnie a lakásnak. Emellett fontos tisztában lennie azzal, hogy egy hirdetésben, a tulajdoni lapon szereplő alapterület nem feltétlenül fog megegyezni azzal, amit végül az értékbecslő/bank fog mondani ezzel kapcsolatban. Ha egy ingatlannál a négyzetméterár a megismert adatok alapján közel van a jogszabályi korláthoz, akkor mindenképpen érdemes előzetes értékbecslést készíttetni azon bankon keresztül, ahonnan a hitelt is felmszeretné a vevő.
Ebből kiderülhet a pontos alapterület, illetve számos egyéb a vásárlás szempontjából lényeges tényre fény derülhet. Esetlegesen a lakhatási feltételekkel kapcsolatos problémák is napvilágra kerülhetnek (például egy fűtetlen helyiség miatt). Vagy épp itt derülhet ki az is, hogy egyes épületrészek, melléképületek nem szerepelnek az alaprajzon. Ez még egy piaci lakáshitelnél is gondot okozhat bizonyos esetekben.
Természetesen ennek az értékbecslésnek díja van, de számos banknál a tényleges hiteligénylést követően is elfogadják ezen becslést (ezért érdemes azon bankon keresztül megrendelni, ahol a a hitelt is felvenné a vevő). Összességében pedig inkább az értékbecslési díj 50-100 ezer forintja vesszen kárba, mint hogy a foglalót bukja el a vevő. (Ha a hitelfelvétel miatt hiúsulna meg a lakásvásárlás, az jellemzően a vevőnek felróható oknak minősül és így a foglaló nem jár vissza.)
Mit tehet a kérdéses esetben a vevő?
Mindenki számára hasznos az, ha kiderül hogyan lehet megelőzni az ilyen helyzeteket. Mindenki számára kivéve egy embert, aki már pont ebben a helyzetben van. Számára igazából négy megoldás lehetséges.
- Csökkentik a hivatalos vételárat, így a négyzetméterár megfelel majd a feltételeknek.
- Piaci hitelből finanszírozza meg a vásárlást, ez azonban magasabb kamatot és érdemben megemelkedő törlesztőrészletet eredményez.
- Eláll a vásárlástól és keres egy másik ingatlant. Kérdés jelen esetben ehhez mit szól az eladó. Vita tárgyát képezheti, hogy ilyen szituációban a foglalónak mi lesz a sorsa.
- Másik banknál is lehet próbálkozni, hátha ott valamilyen más számítás van az alapterület és ezáltal a négyzetméterár meghatározására. De meg kell jegyezni, hogy vannak ide vonatkozó iránymutatások, így nagy az esély, hogy a többi bank hasonló eredményre fog jutni.
Értelemszerűen az első megoldás az ideális a vevőnek. Az eladónak is meg kell értenie, hogy a lakása nem felel meg az Otthon Start programnak, így jóval kevesebb potenciális érdeklődője lesz a jövőben. Természetesen felmerülhet, hogy a lakásár csökkenése mellett valahogy kompenzálja az eladót a vevő (megvesz olyan bútorokat, amelyeket eredetileg nem tervezett), de itt mindenképpen az ésszerűség keretei között kell maradni.
Végül ez a helyzet megoldódott az ár csökkentésével, de mindenki érdemes inkább az ilyen szituációt vevőkén (és egyébként eladóként is) elkerülni.
