Elindult az Otthon Start lakáshitel, az érdeklődés óriási az új támogatott kölcsönt iránt. Vannak azonban olyan szabályok, bankok közötti eltérések, amelyeket mindenképpen érdemes szem előtt tartaniuk az érdeklődőknek.
Szeptember elsejétől igényelhető az első lakásszerzők számára a legfeljebb 3 százalékos kamatozású Otthon Start hitel. A kölcsön népszerűségét nagyon jól mutatja, hogy három hét alatt nagyságrendileg 15 ezer igénylést fogadtak be a kereskedelmi bankok.
Még mindig van ugyanakkor néhány olyan nagyon fontos részlet, amelynek ismerete nélkül az igénylők nehéz helyzetbe kerülhetnek. Illetve van néhány olyan eltérés a bankok gyakorlata között, amit nem árt tudni igénylés előtt. Ezeken ugyanis akár sikeres hitelfelvétel is múlhat.
1. Mikor alkalmas egy ingatlan a lakhatási igények kielégítésére?
A támogatás egyik alapvető feltétele, hogy az ingatlannak lakhatónak kell lennie. A jogszabály egészen pontosan így fogalmaz:
„A kölcsön otthon vásárlásához abban az esetben igényelhető, ha az otthon – az ingatlan-értékbecslési szakvélemény alapján – a lakhatási igények kielégítésére alkalmas…”
Alapvetően egy lakószobával, fürdővel, WC-vel rendelkező ingatlan, amelyben van fűtés, villany és vízellátás megfelelhet a feltételeknek. Az ördög azonban mindig a részletekben rejlik.
Elegendő az épület fűtését biztosítani, vagy minden lakószobában kell legyen valamilyen megoldás? Esetleg minden helyiségben, így a fürdőben is kell legyen egy fűtőtest? Erre egy teljes objektív választ nem lehet adni. Még a banki, értékbecslői gyakorlatok között is eltérések lehetnek. Például van olyan bank, amelyiknél akkor lakható egy lakás, ha a fürdő fűtése is megoldott, másoknál ezen helyiségre vonatkozóan nincs ilyen elvárás.
Hirdetés
Hirdetés
2. Alapterület és négyzetmáterár
A támogatott kölcsönhöz az ingatlanra vonatkozó árkorlátok is kapcsolódnak:
- Lakás esetén a vételár nem lehet magasabb 100 millió forintnál. Önálló házak esetén a felső korlát 150 millió forint (új lakások esetében a bruttó, áfával növelt árnak kell ezen korlátba beleférnie).
- A négyzetméterár pedig nem haladhatja meg a 1,5 millió forintot.
Ez így egyértelmű szabálynak tűnik, de sok esetben nem könnyű megállapítani, hogy megfelel-e egy lakás az elvárásoknak, vagy sem. Az ingatlan alapterületének meghatározása már problémát okozhat. Alapvető irányelv ezen támogatásnál, hogy a lakás nettó alapterületéhez hozzá lehet adni az erkély, terasz, loggia alapterületének a felét. Az így meghatározott alapterületre kell kiszámolni a négyzetméterárat. Fontos, hogy a térképen nem szereplő ingatlanrészek nem számítanak, illetve családi ház esetén a melléképületek, nem lakófunkciójú épületek alapterülete sem számt.
Azt sem olyan egyszerű meghatározni, hogy vételárnak mit kell tekinteni. Egy családi háznál például a teljes vételárból kell kiindulni: ha van melléképület, akkor annak az árát is figyelembe kell venni a négyzetméterár meghatározásakor.
A Bankmonitor szakértői hoztak egy példát arra, hogy milyen problémák merülhetnek fel az árkorláttal kapcsolatban. Tételezzük fel, hogy egy családi házat összességében 120 millió forintért venne meg egy család, a szerződés alapján ezen árból 100 millió forint a lakóépület és 20 millió forint egy melléképület ára. A lakóház alapterülete 75 négyzetméter, a melléképületé pedig 50 négyzetméter. Az érvényben lévő szabályok alapján a 120 millió forintot a lakótér alapterületével kell elosztani, így a négyzetméterár már 1,6 millió forint. Azaz nem felel meg a lakóingatlan az Otthon Start programnak. (Ha csak a lakórész árát kellene elosztani a lakóingatlan alapterületével, akkor megfelelő lenne a családi ház.)
Itt is látni eltéréseket a banki gyakorlatok között, például a terasz, erkély, loggia alapterületének figyelembevételével kapcsolatban.
3. Élettársak helyzete
A támogatást élettársak nem tudják közösen igényelni, ugyanis csak az igénylő házastársa, vagy szülője kerülhet be a hitelügyletbe adóstársként.
Ugyanakkor egy élettársi kapcsolatban élő természetesen nem esik el a kölcsön felvételétől, ő egyedül, vagy a szülőjével együtt tudja felvenni a hitelt.
Ugyanakkor az élettársi kapcsolatban élők vagyonközösséget alkotnak, így ha a kapcsolat megromlik, akkor a meglévő vagyont is fel kellene osztani. Potenciálisan ez a sors várna az Otthon Start hitelből vásárolt ingatlanra is. Ez azonban azt eredményezné, hogy olyan ember szerezne tulajdonjogot a lakásban, aki nem szerepel a hitelügyletben.
Ezt a problémát fel lehetne oldani azzal, ha előzetesen az érintett párok olyan vagyonjogi szerződést kötnek, hogy a kérdéses lakás kizárólag a hiteligénylő tulajdonába kerül, a törlesztést is külön vagyonból rendezi az adott fél. Ezzel kapcsolatban pedig a pár másik tagjának később sem lesz semmilyen követelése.
Jelenleg a banki gyakorlat nem egységes, egyes pénzintézetek várnak ilyen vagyonmegosztási szerződést élettársaktól, másoknál azonban nem szükséges ilyen dokumentumot benyújtani.
4. 10% önerő az Otthon Start hitelnél
A támogatott hitel egyik nagy előnye a 10% önerő, amelyet ki is hangsúlyoztak a program indulását megelőzően. Végezetül valóban könnyítettek a minimális önerőelvárást szabályozó MNB rendeleten, ugyanis az első lakásszerzőknél eltörölték az életkori korlátot.
Ugyanakkor az első lakásszerző definíciója eltérő az Otthon Start és a 10 százalék önerő feltételeinél. Vagyis sok olyan hiteligénylő lehet, aki megfelel az Otthon Start programnak, de nem tud 10 százalék önerő mellett lakást vásárolni.
Másik fontos dolog, hogy az Otthon Start esetében elegendő nyilatkozni a korábban/jelenleg meglévő lakástulajdonokkal kapcsolatban. A kedvezőbb önerő esetében azonban szükség van a Lechner Tudásközpont által kiállított igazolásra is (ingatlantulajdon fennállásáról szóló hatósági bizonyítvány).
A jó hír, hogy ezt a bank kéri le, nem az igénylőknek kell vele bajlódnia. Egyébként nem is állítanak ki ilyen igazolást jelenleg hiteligényléshez kapcsolódóan magánszemélyeknek. A rossz hír, hogy a bizonyítvány kiállítása még nem megy gördülékenyen a bankok felé. Érdemes elhúzódó hitelügyintézésre készülnie azoknak, akik alacsony önerővel szeretnének hitelt felvenni. Ezt pedig figyelembe kell venni a lakásvásárláshoz kapcsolódó fizetési határidő meghatározásakor is.
5. Pótfedezet kezelése
Nagyon sokan szeretnék alacsony önerővel felvenni a hitelt. Ha valaki nem felel meg a 10 százalék önerő feltételeinek, akkor még mindig megoldás lehet a pótfedezet felajánlása.
Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a célingatlan mellett egy másik meglévő lakás is bekerül a hitelügyletbe, mindkettőre jelzálogjog kerül. A felvehető kölcsönösszeget pedig a két lakás értéke alapján határozzák meg (természetesen a törlesztőrészletet a jövedelemnek el kell bírnia).
Az Otthon Start esetében azonban nem egységes a pótfedezetek elfogadásával kapcsolatban a banki gyakorlat.
- Van olyan pénzintézet, ahol nem is lehet pótfedezetet bevonni a hitelügyletbe.
- Egy másik banknál csak olyan személy ajánlhat fel pótfedezetet, aki az új célingatlanban is tulajdonrészt szerez.
- Másoknál viszont az igénylő bármely hozzátartozójának az ingatlanja elfogadható pótfedezetként.
Összegzés
Mindenképpen érdemes előzetesen, az adásvételi szerződés megkötése előtt a kiszemelt bankkal egyeztetni, szakértőhöz fordulni. Ha utólag derülne ki, hogy a hiteligénylés akadályokba ütközik, akkor akár az adásvétel is meghiúsulhat, emiatt pedig a vevő nem csak álmai otthonát, hanem a foglalót is elbukhatja.
