200 milliárd Ft-on túl – láthatatlan fájdalmak az Otthon Start száguldása mögött

Hamarosan megjelennek a hivatalos statisztikák és látni fogjuk, hogy az Otthon Start következtében októberben először átlépte a lakáshitel szerződések értéke a 200 mrd Ft-ot. Hurrá! Ez a cikk azonban a háttérben zajló folyamatokról, a kevésbé látható fájdalmakról szól.

A fogaskerekek nyikorognak, a bankok többségében hétvégenként is dolgoznak a kollégák és ennek ellenére is nő a hitelek átfutási ideje. A szeptemberben befogadott 20 ezer Otthon Start igénylésből kb. 5500 fordult szerződésbe október végéig.

Az ügyfelek frusztrálódnak. Jelen szabályozói és működési környezetben ugyanis a magyar bankszektor NEM alkalmas arra, hogy fennakadás nélkül kiszolgáljon egy 2-3x-os keresletnövekményt, nem alkalmas arra, hogy felzárkózzon akár csak a közép-európai átlagos lakáshitel kihelyezési fordulatszámhoz.

Bemutatjuk a hátteret és azokat a javaslatokat, melyek megvalósítása hozzájárulhat ahhoz, hogy lényegesen magasabb lakáshitelezési keresletet is ki tudjon szolgálni a magyar bankszektor.

Honnan indulunk?

• A magyar bankszektor 135 mrd Ft/hó lakáshitel-szerződés fordulatszámmal üzemel 2025 első félévében
• megjelenik az új támogatott hitel, a fix 3%-os Otthon Start, mely a széles körű elérhetősége miatt, soha, azaz SOHA nem látott keresletnövekedést okoz a lakáshitelpiacon (a Bankmonitor mérései szerint a CSOK Plusz bevezetésekor megjelent 2,5x-es keresletnövekedéssel szemben az Otthon Start 10x-es keresletugrást hozott)
• szeptemberben 20 ezer darab Otthon Start igénylést fogadnak be a bankok (összehasonlításképpen: a bankszektor átlagosan 6900 db/hó lakáshitel szerződést kezelt az első félévben)
• a szeptemberi 20 ezer darab beadásból a Portfolio.hu információi szerint mindössze 5500 darabból lett szerződés október végéig
• azaz jól látható módon a banki operációk elkezdenek lelassulni, a fogaskerekek csikorognak, az átfutási idő nő, elértük a magyar bankszektor normál lakáshitel kibocsátásának határait.

Hol tartunk?

• Önmagában az Otthon Start megjelenése miatt nem háromszorozódott meg hirtelen az értékbecslők száma az országban…
• jó néhány bankban általánossá vált a hétvégi munka, a kollégák jelentős része kimerülés jeleit mutatja és érthető módon frusztrált
• a szabályozó által előírt átfutási idő tartásához „unortodox” tornamutatványokra is szükség van (melyben esetenként több az optikai tuning, mint a valós megoldás)
• ha az elhúzódó folyamati elemek miatt egy-egy dokumentum érvényességi ideje lejár, a frusztráció az egekbe csap
• az ügyfelek feszültek és nem értik, hogyan lehetséges, hogy eltelik kettő, vagy három hét a hiteligénylést követően érdemi továbblépés nélkül… „és ha a fizetési határidőre nem lesz meg a hitelem?”
• mindenki mindent megtesz erőn felül, de még így is nagyon ritkán (1% alatt) a fizetési határidő is sérül… Egyeztessen az eladó és a vevő, legyen új írásbeli megállapodás az új fizetési határidőről
• a Földhivatal ügyintézése időnként és helyenként szünetel (lakáshitel pedig nem létezik földhivatali ügyintézés nélkül)
• a lakáshitelezés több, mint felét a bankfüggetlen közvetítők szolgálják ki – az ő munkájuk nélkül még nagyobb lenne a káosz, hiszen rengeteg tájékoztatási, adminisztratív és szakmai munkát vesznek át a bankoktól.

Mindenki (hitelfelvevő, bank, közvetítő) a létező legjobb szándékkal van jelen az eseményekben és ez is kevés, nagyon kevés ahhoz, hogy a magyar bankszektor 250 mrd Ft/hó lakáshitel volument ki tudjon szolgálni normál működés mellett… Nem erre van ugyanis kalibrálva. Ami most történik pontosan olyan, mintha a jól működő családi autónkkal nevezünk be a Forma1-es futamba és legnagyobb sebességi fokozatban üveghangon hajtjuk a járgányt…

Miért történik mindez így – és itt következik a lényeg

1. Nagyon nehéz mozgó célpontra lőni. Július 2-án jelentették be az Otthon Start hitelt. Augusztus elején még nem lehetett megismerni a végleges szabályozást a terméket illetően. Az igénylések első napján még nem volt lefektetve, mint vár el az MNB a 10%-os önerő vonatkozásában (ugyan ennek is megvolt az oka, de mindez kevés vígasz…) Az Otthon Start szabályozása családon belüli kapcsolatok és ingatlan vásárlás, valamint CSOK Plusszal történő harmonizáció dimenzióiban még novemberben is módosult. Ugyan konstruktív és támogató egyeztetések zajlottak a szabályozó és a bankszektor, valamint a közvetítők és a szabályozó között, de összességében azért egy többszörösen nehezített pályát jelent változó szabályok mellett hitelezési folyamatot üzemeltetni, ügyféligényeket lekezelni.
2. Kevesen tudják, de ma, 2025 novemberében a digitális aláírás hitelezési folyamatba integrálhatósága rosszabb állapotban van, mint 2024 végén. A DÁP ugyanis ma – banki szempontból – inferior minőségű aláírást biztosít a kivezetett AVDH megoldáshoz viszonyítva (értjük ez alatt a DÁP azon jellemzőjét, hogy az aláírt file-on lévő aláírás egyértelműen hozzárendelhető-e egy adott személyhez).
3. Sokan és sok platformon kezdeményezték, hogy a hitelezéshez szükséges központi adatbázisok adatminősége, adattartalma és elérhetősége érdemben fejlődjön… Eben a vonatkozásban az elmúlt években apró kis előrelépések történtek, nem pedig minőségi ugrás. Miért is fontos ez? Ideális helyzetben az a lakáshitelezési folyamat úgy néz ki, hogy az ügyfél megadja hozzájárulását (egy darab aláírással) és a bank (vagy közvetítő) egy automatizált folyamaton keresztül bekérdez az állami adatbázisba (megkapja az igénylő jövedelem kimutatását, a megvásárolni kívánt ingatlan adatait, a hitelmúltat, OEP igazolásait…) Az adatok birtokában pedig kétséget kizáróan meghatározható a hitelezhetőség.
4. Megérett az idő a teljes lakossági hitelezést érintő szabályozási környezet áramvonalasítására: a 2008-as devizahitelezési traumát követően logikus (érthető, elfogadható) reakció volt az újraszabályozás, mely Európa legerősebben szabályozott hitelpiacát hozta létre Magyarországon. Minden annak a jegyében történt, hogy ne következhessen be még egyszer egy nemzetközi szinten is kiugróan nagy hitelezési válság, amiben a lakosság jelentős része brutálisan sérül. Ma azonban már elengedhetetlen a SZABÁLYOZÁS MODERNIZÁLÁSA, MELY NEM JELENTI A KOCKÁZATI SZINT NÖVELÉSÉT. Miért kell modernizálni? Az átlagos ügyfél, ma: közvetítői folyamatban kap 20-30 oldalnyi alapvető tájékoztatást, majd 140-150 oldalnyi dokumentumot, mely a piaci ajánlatokat mutatja be a szabályzó által elvárt módon, mindeközben aláír pár hozzájárulást (adatvédelem és társai…), kitöltésre kerül több tízoldalnyi hiteligénylés, a banki folyamatban egy támogatott hitelszerződés egy család esetében 200-400 oldal szerződéses dokumentum előállítását eredményezi, és végül az „igazi” hozzáadott érték a közjegyzői általi dokumentum összeállítás (mely rögzíti, hogy az ügyfél azt írta alá, amit aláírt – azaz a redundancia redundanciája). Összességében 400-600 oldalnyi dokumentum… ne legyen illúziónk: az ügyfelek kevesebb, mint 1%-a képes az összes megkeletkező dokumentumot végigolvasni és értelmezni, visszakérdezni… tökéletesen megállja a helyét a régi bölcsesség „a kevesebb több” lenne.
5. Néhány bankban már megkezdődött az automatizált, félautomatizált hitelezési döntés kialakítása standard ügyletekre. A banki IT rendszerek azonban (a múlt terhes öröksége) miatt egyáltalán nincsenek azon a szinten, hogy egy hatékony, teljes mértékben automatizált work-flow kialakítható legyen. Ma az IT rendszerek hiányosságát „manufakturális áthidalásokkal” menedzselik a bankok, melyek értelemszerűen lefulladnak egy masszív keresletfelfutás esetén. A bankok aktuális IT képességeit sok szakember részben a rendkívül nagy frekvenciával változó magyar szabályozói környezettel magyarázza (melyből az adódik, hogy az IT fejlesztési büdzsék több, mint 50%-a a szabályozói változások lekövetését szolgálja és nem az innovációt, vagy hatékonyságjavítást).
6. Végezetül: a lakáshitelezés lassulása egy ilyen keresleti roham mellett természetes (a jelenlegi, alacsony digitalizáltsági szint mellett). A bank egy profitorientált intézmény. Idealistáknak fontos tudni, hogy profitabilitás nélkül instabil és sérülékeny a bankszektor, mely egyet jelent azzal, hogy az elhelyezett pénzünk nincs biztonságban. Profitorientált működést elfogadva, teljesen természetesen, hogy egyetlen bank sem „tart szárazon a padláson” olyan mértékű többlet kapacitást, ami 2-3-szoros keresletet döccenőmentesen ki tud szolgálni.

Nézünk egy kicsit előre

Németországban egy standard lakáshitel átfutása, igényléstől a szerződéskötésig egy héten belül megtörténik.

A Revolut (és egyéb fintech szereplők) belátható időn belül be fognak lépni a magyar lakossági hitelezési piacra. Fedezetlen hitelek, majd jelzáloghitelek kiváltása… és így tovább. Folyamat automatizációban, digitális ügyfélazonosítás és aláírás dimenziókban a magyar bankszektor előtt járnak.

Két út van:

• A kevésbé szerencsés: kikényszeríteni az EU-s engedélyek ellenére/mellett is a lokális követelmények alkalmazását.
• Az optimálisabb: a magyar szabályozás átalakítása az EU legjobb gyakorlatának megfelelően.

Javaslatok a hosszú távon jól működő hazai hitelezésért

Amennyiben cél, hogy a magyar bankszektor belátható időn belül elérje, megközelítse a közép-európai országok egy főre eső új lakáshitel szerződési volumenét, az alábbi javaslatokat tartjuk érdemesnek megfontolni:

1. Lakossági hitelezés szabályozásának teljeskörű felülvizsgálata.
2. Digitális azonosítás és aláírás szabályozásának felülvizsgálata (ma több jogszabály töredezett és nem minden gyakorlati kérdést lefedő elvárást fogalmaz meg a piaci szereplőkkel szemben, melynek az értelmezése sem azonos az egyes bankoknál).
3. A DÁP hitelezési folyamatokat támogató szintre emelése.
4. Minden hitelezéshez szükséges állami adatbázis (OEP, NAV, KHR, Földhivatal…) adatminőségének, adatmennyiségének és elérhetőségének felülvizsgálata.  Ügyfélfelhatalmazás esetén adatbázis lekérési lehetőség mind a bankoknak, mind a közvetítőknek.
5. a 2, 3 és 4. pontokban megfogalmazott feltételek teljesülése – mely kizárólag szabályozói hatáskör – nélkül nem lehet nemzetközi összehasonlításban is hatékony, divatos szóval élve, skálázható a magyar bankok lakáshitelezése.
6. Támogatott termékek teljeskörű szabályozói definíciója a piacra kerülést megelőzően legalább 60 nappal.
7. Pozitív múlttal rendelkező hitelfelvevők adatbázisának felállítása (itt érdemes lenne végig gondolni, hogy a világ legerősebb elméleti adatszabályozására, vagy hatékonyan működő hitelezésére van nagyobb szükség… minek mekkora hasznossága van az ország számára).
8. A mai közjegyzői folyamat kivezetése a hitelezésből, illetve technológiai alapon történő helyettesítése.

A cikk eredetileg a Portfolio.hu oldalon jelent meg.