De mit jelent az, hogy túlárazott a lakáspiac? Akkor most a lakásárak csökkenésére lehet számítani? Milyen hatása lehet az Otthon Start hitelnek? Megéri felvenni a támogatott hitelt az érdeklődőknek? Mik az első tapasztalatok az Otthon Starttal kapcsolatban, mire érdemes figyelnie a hiteligénylőknek?
Az Otthon Start program indulása rendesen felkavarta a lakáspiacot, a támogatás ugyanis a vevők széleskörének jelenthet kedvező kamatozású forrást. Ráadásul egy olyan réteg számára jelenthet komoly segítséget ez a konstrukció, amelyiknek eddig nem volt elérhető semmilyen lakástámogatás.
A lakásvásárlás, lakáspiacon az érdeklődők száma, a kereslet megemelkedett. Történt mindez egy olyan környezetben, amikor a hazai lakások már amúgy is túlértékeltek voltak. Az MNB pénzügyi stabilitási jelentése szerint ugyanis a hazai lakásárak 18,8 százalékkal voltak magasabban az indokolt szinttől, vagyis a hazai ingatlanok túlárazottak.
Ráadásul a túlértékeltség az utóbbi időben emelkedett, az egy évvel korábbi szinthez képest 5,7 százalékponttal magasabban állt a mutató a jegybank kalkulációja alapján.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyire adósodnak el a magyarok?
A túlértékelt lakáspiac a hitelfelvevők szempontjából külön érdekes lehet, lényeges ugyanis, hogy a vevők a vételárhoz képest mennyi lakáshitelt vennének fel. Ebből a szempontból a 2025. második negyedévi helyzet nem hordoz extrém kockázatokat.
A vételárnak, ingatlanértéknek minél nagyobb részt teszi ki a kölcsön, annál kockázatosabb egy hitelügylet. Ez érthető, hiszen annál nagyobb problémát okozhat az ingatlanok esetleges árcsökkenése, leértékelődése.
Budapesten a 2025 II. negyedévben kibocsátott lakáshitelek átlagosan a fedezeti ingatlan forgalmi értékének a 49 százalékát tették ki. Ugyanez az arány vidéken 52%. Nagyon leegyszerűsítve egy lakáshitel esetében – ahol egy fedezet van és reális áron veszik meg a lakást – a vételárnak durván a felét finanszírozzák kölcsönből az adósok.
Az új hitelek között az extrém magas hitelfedezeti mutató (kölcsönösszeg/ingatlan forgalmi érték arány) nem igazán jellemző. 20225. második negyedévében a fővárosban a kölcsönügyletek 4,1 százalékánál, míg vidéken 6,3 százalékánál haladta meg a hitelösszeg a forgalmi érték 80 százalékát.
A 70 százalékos limitet, azért már gyakrabban lépik át a hitelügyletek. A fővárosban ez az arány 32,04 százalék, míg vidéken37,49 százalék. Ráadásul ez a limit az utóbbi időben érdemben emelkedett: lehet meglepő, de ez a tendencia vidéken fokozottan jelentkezik.
Azért önmagában még nem aggasztó, hogy durván a lakáshitelek harmadánál meghaladja a hitelösszeg a vételár 70 százalékát. Itt azonban vissza kell utalni arra, hogy az MNB szerint túlértékeltek az hazai ingatlanok.
Ha a túlértékeltség a lakásárak csökkenésével megszűnne, akkor az MNB számításai szerint 2025. első félévében folyósított lakáshiteleknek már a 39 százalékánál a kölcsönösszeg meghaladná a fedezetül felajánlott ingatlanok értékének a 80 százalékát. Ez azért már komolyabb kockázatot jelent.
Akkor most csökkeni fognak a lakásárak és bajba kerülhetnek az adósok?
Azt látni kell, hogy itt egy relatív túlárazottságról lehet beszélni, azaz a lakásár más az ingatlanvásárlás szempontjából fontos mutatókhoz, gazdasági tényezőkhöz képest magas.
Az MNB által vizsgált tényezők, almutatók:
- lakásár/jövedelem,
- lakásár/bérleti díj,
- újlakásár/építési költség,
- lakásár/megfizethető hitelösszeg,
- lakásberuházások/GDP (Budapesten újlakásszám)
Vagyis jelen esetben nem egy klasszikus kereslet-kínálat elvén nyugvó túlárazottságról beszélhetünk, ami a jellemzően ezen két tényező megváltozásával, vagy árcsökkenéssel állhat helyre. Jelen helyzetben akár egy túlárazott állapot is tartósabban fennmaradhat, ha lesz kellő számú vevő, aki a kérdéses árat hajlandó megfizetni.
Ha a kérdéses MNB mutatót hosszabb távon nézzük, akkor láthatjuk, hogy akár hosszabb távon is fennállhat túlértékeltség, alulértékeltség. Az elmúlt 5 évben például túlértékelt volt a piac, ugyanakkor az azt megelőző 10 évben alulértékeltek voltak a hazai ingatlanok. Ez már jól mutatja, hogy ilyen helyzetben nem zajlik le feltétlenül egy gyors helyrebillenés, visszarendeződés.
2022. II. negyedévében pedig még a jelenlegi helyzetnél is magasabb, 24,91 százalékos túlértékeltséget mért a jegybank, amely bő két év alatt lefeleződött. (2024. III. negyedévében még mindig túlértékeltségről lehetett beszélni, de annak mértéke már csak 12,17 százalék volt.)
Ugyanakkor ezen időszakban nem láthatunk érdemi nominális árcsökkenést az ingatlanpiacon, inkább stagnáló mérsékelten emelkedő árakat lehetett látni. De a magas infláció miatt komoly reál leértékelődés ment végbe. Emellett a béremelkedés, az albérleti díjak növekedése, más tényezők miatt a lakásárak túlértékeltsége csökkent.
Persze csökkentek már hazánkban 20% körül nominálisan is a lakásárak, legutóbb a 2008-as válság idején lehetett ilyet látni. De az a leértékelődés durván 5 év alatt ment végbe és számos gazdasági tényező együttes hatásaként zajlott le.
Ezek alapján azért látható, hogy a túlértékeltség, alulértékeltség akár hosszabb távon is fennállhat. Az egyensúlyi állapotot pedig nem feltétlenül a lakásárak változásával lehet elérni. A Bankmonitor szakértői szerint a lakásárak érdemi csökkenésére nem lehet számítani, ahhoz a túlértékeltség mellett más komolyabb gazdasági hatásokra is szükség lenne.
Ekkor bejelentették az Otthon Start hitelt
Ebben a lakáspiaci, hitelpiaci környezetben jelentették be júliusban, hogy szeptember elsejétől lesz elérhető az évi 3 százalékos kamatozású Otthon Start hitel. A hitelösszeg legfeljebb 50 millió forint, a futamidő maximum 25 év lehet.
A támogatott hitelt az első lakásszerzők érhetik el, nincs családi állapotra, gyermekvállalásra/gyermekszámra, életkorra, településre vonatkozó megkötés. Ezek alapján egy teljesen új célcsoportot céloztak meg a kedvezménnyel. Nem csoda tehát, hogy a hatalmas érdeklődést váltott ki az új támogatás mind a lakáspiacon, mind a hitelpiacon. Ezt jól mutatja az is, hogy a Bankmonitornál lakáshitel iránt érdeklődők száma júniusról júliusra (július elején jelentették be az Otthon Startot) tízszeresére emelkedett.
Hogyan hat a túlértékeltségre az Otthon Start hitel?
Ezt a kérdést nem is olyan egyszerű megválaszolni, hiszen a túlértékeltség egyik szempontja a lakáshitelhez való hozzájutás, a megfizethető kölcsönösszeg és a vételár aránya. Ezt a tényezőt pedig önmagában javítja az Otthon Start megjelenése.
Az Otthon Startot pedig el lehet mondani, hogy a potenciális vevők széles köre számára elérhető. Az első lakásszerzéshez kapcsolódó elvárásokat is eléggé megengedően határozták meg. Mondhatni eléggé szélesre tárták a kapukat.
Az évi 3 százalékos kamat pedig egy komoly pénzügyi előny, egy piaci hitelt nagyságrendileg évi 6,5 százalékos kamat mellett lehet felvenni. 50 millió forintos kölcsönösszeg és 25 éves futamidő mellett a piaci hitelre havi 337 ezer forintot, az Otthon Startra pedig 237 ezer forintot kell fizetni. A teljes futamidő alatt ez 30 millió forint megtakarítást jelent a kedvező kamat.
Ha ezt a helyzetet másképp is meg lehet közelíteni: ugyanazon törlesztőrészlet akár 42 százalékkal magasabb kölcsönösszeghez kapcsolódik az Otthon Start esetében.
Vagyis a vevők széles körének a helyzete javulhat azáltal, hogy kedvező kamatozású hitelhez jutva magasabb kölcsönösszeget tudnak felvenni. Ez önmagában csökkentené a lakások túlértékeltségét.
Fontos kihangsúlyozni, hogy önmagában csökkentené, hiszen az Otthon Start program számos más tényezőre, így a lakásárakra is hatást gyakorol. Amikor ezt kezdjük el vizsgálni, akkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy az Otthon Start programban vannak árkorlátok.
- A vételár nem haladhatja meg ház esetében a 150 millió, míg lakás esetében a 100 millió forintot.
- A négyzetméterár pedig nem lehet magasabb 1,5 millió forintnál.
Azt azonban látni kell, hogy ezen árkorlátok mellett is rövid távon számos szegmensben emelkedhetnek az ingatlanárak. Ez különösen ott várható/látható, ahol korábban érdemben elmaradtak az árak az Otthon Start korlátaitól.
Közép távon már az is nagyon érdekes lesz, hogy a most felfutó kereslet végül hol állapodik meg, mennyire csillapodik a roham. Illetve a kínálati oldal mennyire tudja lekövetni a vevői igényeket. Ebből a szempontból lényeges, hogy a lakásépítések, az ingatlanprojektek mennyire fognak felfutni. A kormány várakozásai alapján akár évi 10 ezer új lakás épülhet az Otthon Start miatt. Számos kedvezmény is kapnak azok a projektek, amelyekben számos, az Otthon Startnak megfelelő ingatlan épül (kiemelt projektnek minősülhetnek), ennek keretében egyszerűbb adminisztráció, és bizonyos helyi előírások elengedése is szóba jöhet. Már számos projekt, több ezer lakás építését jelentették be eddig is. Azt azért mindenképpen látni kell, hogy ezen új projektek elkészülte hosszú idő lehet: akár 2-3 év míg ténylegesen felépült új lakások lesznek.
Extra rövid távon az Otthon Start javítja a vevők helyzetét a jobb hitelfeltételek miatt, de ezt az előnyt folyamatosan csökkenti a lakásárak emelkedése. De összességében hova futhatnak ki a lakásárak? Ez ugye több tényezőtől is függ, jelen esetben döntő kérdés lesz, hogy a lakáskínálat hogyan alakul az elkövetkező időszakban.
Mit mérlegeljenek az Otthon Startot igénylők?
Mekkora áremelkedés mellett éri meg még a támogatott hitel?
Alapvetően jól hangzik, hogy a támogatott hitel igénylőinek megéri az Otthon Start hitel. De mekkora áremelkedés tudná kompenzálni ezt a pénzügyi előnyt? Ez függ a futamidő hosszától, a kölcsönösszeg és az önerő arányától és a piaci hitel kamatszintjétől is.
A Bankmonitor szakértői egy példán keresztül mutatják meg ezt a hatást. Tételezzük fel, hogy valaki 40 millió forintért venne lakást. 25 éves futamidejű kölcsönt igényelne, az elérhető piaci hitel kamata évi 6,5%.
Ha a vevő 60% önerővel rendelkezik, akkor 16 millió forint kölcsönre lenne szükség a vásárláshoz. Ezen hitelösszeg törlesztőrészletre 3% kamat mellett 75 874 forint, míg 6,5%-os piaci kamat mellett 108 033 forint. A 108 ezer forintos törlesztőrészlet durván 22,7 millió forint Otthon Start hitelhez tartozik, vagyis a lakás 6,7 millió forintos, azaz 16,95 százalékos drágulásáig megéri az Otthon Start kölcsön.
Ha a vevő 20% önerővel rendelkezik, akkor 32 millió forint kölcsön kell a vásárláshoz. A kérdéses összegre havonta 151 748 forintot kell fizetni 3% kamat mellett. Míg piaci, 6,5 százalékos kamatszint esetén már 216 066 forint lenne ugyanezen kölcsön törlesztője. A 216 ezer forintos részlet 45,5 millió forint 25 éves futamidejű, 3 százalékos kamatozású lakáshitel törlesztőjének felelne meg. Vagyis 13,5 millió forintos, azaz 33,91 százalékos áremelkedésig még kedvező az Otthon Start hitel.
Persze ezen számításban az lett feltételezve, hogy az Otthon Start eredményezi teljes egészében a kérdéses árváltozást. Illetve jelen helyzetben a támogatott hitel már elindult, arról beszélgetni kicsit filozófikus, hogy a potenciális vevők hogyan jártak volna jobban a múltban.
Nagyobb kockázatot vállalnak az Otthon Startot igénylők
Alapvetően az eddigi tapasztalatok alapján két dolog mindenképpen komolyabb figyelmet érdemel.
1. Érdemben csökkenő önerő
A K&H Bank korábban, november 23-án küldött közleménye alapján a pénzintézetnél átlagosan 25 százalék önerő mellett szeretnének a támogatott hitelt kihasználni. Ez azért érdemben alacsonyabb érték a korábban említett MNB statisztikáknál: 2025. II. negyedévében az ingatlan értékének a 49 százalékát vették fel lakáshitelként a fővárosban, vidéken ez az arány 52% volt. Ez jó hír abból a szempontból, hogy ténylegesen segítséget jelenthet a program azok számára, akik kisebb önerővel rendelkeznek.
Ugyanakkor a csökkenő önerő magasabb kockázatot is jelenthet. Különösen igaz ez most, amikor a lakásárak túlértékeltségét láthatjuk.
2. Emelkedő hitelösszeg, növekvő jövedelem terheltség?
Számos bank jelzése alapján az Otthon Startot választók átlagosan 30 millió forint feletti kölcsönösszeget vesznek fel. A program bevezetése előtt a lakáshitelek átlagos összege kicsivel 20 millió forint alatt volt.
Vagyis bő 50 százalékkal magasabb hitelösszeget vesznek fel a magyarok, mint a program indulása előtt. Ugyanakkor a kedvező kamatszint miatt olyan 42 százalékkal magasabb hitelösszeg mellett maradna a két törlesztőrészlet azonos szinten.
Ez azt jelenti, hogy az új, támogatott hitel iránt érdeklődők érdeklődők magasabb törlesztőrészletet vállalhatnak be, mint a korábbi hiteligénylők. Ez azonos igénylési kör esetében azt eredményezné, hogy a jövedelmüknek nagyobb részét terhelik meg a hitel törlesztésével. Persze felmerülhet alternatívaként, hogy egy magasabb jövedelmű kör csapott le kezdetben az Otthon Start programra, de erről jelenleg még pontos információink nincsenek.
Ezen két tényezőre figyelni kell a hiteligénylőknek. Persze a program komoly lehetőség, érdemes kihasználni, de szem előtt kell tartani azt, hogy reálisan mekkora törlesztő vállalható be. De figyelni kell rendszer szinten is a helyzetet, ne épüljön fel az elkövetkező időszakban egy sérülékenyebb, kockázatosabb hitelportfólió az új lehetőség árnyékában.
A cikk eredeti verziója a Pénzcentrum oldalán jelent meg.
