A lakásárak már megugrottak, de a szakértők további emelkedést valószínűsítenek. Te is ki szeretnéd használni ezt az emelkedést, de nincs annyi pénzed, hogy vegyél egy lakást? Akkor vedd meg hitelből! De, hogy megéri-e kiadási céllal lakást vásárolni? Az esetek többségében igen. Akár több mint 2 millió forinttal olcsóbban is a tiéd lehet 10 év alatt a lakás. Mutatjuk hogyan!
A helyzet kiaknázása
Ha szeretnél részesülni a lakásár boomból (és nem olyan közvetett módon, mint a magyar ingatlanalapokkal tudnád), akkor a legkézenfekvőbb megoldás a lakásvásárlás. Nem kell rögtön háztömböket venni (és kiadni a bennük lévő lakásokat), elég egy kis garzon is jó helyen. Ehhez is több millió forintra lesz szükséged. Vagy legalább a vételár körülbelül 30%-ára, és hitelre.
Kíváncsi vagy, hogy milyen feltételek mellett vehetnél fel hitelt? Segítünk!
Megéri-e lakást venni hitelből?
Az esetek jelentős részében igen. Konzervatív becslés esetén egy 10 millió forintos lakást több, mint 2 millió forinttal olcsóbban tudunk megvenni 10 év alatt. Ehhez 3,5 millió forint induló tőke szükségeltetik, 7 millió hitel, és egy bérlő. Meg néhány tényező együttállása. Például, hogy évente legalább 11 hónapot ki tudjuk adni a lakást, ne kelljen 80 ezer forintnál többet rákölteni évente, és hogy tíz év után az ingatlan értéke 10%-kal emelkedjen. Ebben az esetben több, mint 3,5%-os éves hozamot tudunk realizálni. Ez a hozam erőteljesen függ attól, hogy mi történik az ingatlanpiacon.
A görbéről leolvasható, hogy a lakásvásárlás hozama nagy mértékben függ, hogy 10 év után mennyit ér a jelenben 10 millió forintért vásárolt ingatlan. Ha például 30%-kal magasabb lesz a piaci ára, akkor éves szinten már 5% feletti hozamot realizálhatunk. (Legálisan, leadózva.) De ez csak egyike azoknak a tényezőknek, amit figyelembe kell vennünk (bár az egyik legfontosabb).
A befektetésünk alapjai
Mielőtt belevágnál érdemes egy kalkulációt készítened. Mi a következő alapadatokkal számoltunk:
- 10 millió forintos Budapesti kis lakás vétele
- 3 millió forint önerő + minimum 500 ezer forint indulásnál (ügyvédi díj, vagyonszerzési illeték, hitel induló költsége stb.)
- 7 millió forint hitel (10 éves futamidő végig fix törlesztőrészlet: 78 ezer forint)
- évente 11 hónapig ki tudjuk adni 58 ezer forintért (leadózva, inflációval évente kiigazítva)
- 80 ezer forintot kell a lakásra évente rákölteni (biztosítás, apróbb karbantartás stb.)
- 10 év alatt kétszer felújítjuk fél-fél millió forintból
- 10 év alatt 10%-ot emelkedik a lakás piaci ára
- 3%-os az inflációs ráta
- 2,75%-os kockázatmentes hozam
Fontos, hogy a kiszámíthatóság miatt a drágább, de a futamidő végégi fix törlesztőrészletet kínáló 10 éves hitellel számoltunk (ahol a kamatperiódus megegyezik a hitel futamidejével). Ha nem így járunk el, akkor megvan rá az esélye, hogy hitelünk kezdetben olcsóbb ugyan, de később jelentősen drágább lesz a kamatváltozás miatt.
Ráadásul az adózás, a lakásra fordítandó kiadások is negatívan befolyásolják az elért hozamot. Minél alacsonyabban tudjuk tartani ezeket a költségeket, annál inkább termőre fordul a befektetésünk. Nem is beszélve, hogy amikor lejár a hitel, akkor a bérbeadás jövedelmezősége jelentősen megugrik. És nem mellesleg lesz egy plusz lakásod. De addig kockázatosan (hiszen van egy hiteled, amit fizetned kell, ha kiadtad a lakást, ha nem), elérsz olyan hozamot, ami a várható inflációt alig-alig haladja meg.
