A bankok első ránézésre közel azonos feltételekkel kínálják a hiteleiket. Akadnak azonban olyan aprónak tűnő eltérések, melyek mélyen érinthetik a pénztárcánkat. Mi ugrik be rögtön, ha hitelfelvételre gondolunk? THM, kamat, induló költség, akció, törlesztőrészlet. Nézzük meg, hogy ezek közül melyik a legfontosabb a döntés meghozatalakor!
Mi is az a Teljes Hiteldíj Mutató (THM) és miért fontos szempont hitelfelvétel előtt?
Néhány éve került be igazán a köztudatba a THM fogalma és azóta is az egyik legfelkapottabb betűszavunk. Ugyanis ez, a százalékos formában kifejezett érték mutatja meg, hogy éves szinten milyen költség mellett juthatunk az adott hitelhez. Fontos, hogy a THM számításakor a hitel felvételénél alkalmazott kamattal számolnak, amely a futamidő alatt módosulhat, ezért a kamatváltozás kockázatát soha nem tükrözi.
Mit tartalmaz a THM?
Tartalmaznia kell a kamat és kezelési költségen túl az értékbecslés (építésnél a helyszíni szemle) díját, számlavezetés költségeit (amennyiben a bank előírja a számlavezetést), hitelközvetítőnek – ha van – fizetett díjat, jelzálogjog bejegyzés földhivatali díját, életbiztosítás és garancia díját (amennyiben ilyenek felmerülnek).
Mit nem tartalmaz a THM?
Az esetleges futamidő hosszabbítás díját, késedelmi kamatot, egyéb, késedelmes törlesztésből eredő költségeket, közjegyzői díjat, valamint a lakásbiztosítás díját.
Kamat: változó vagy fix? Mihez kötött?
A hitelkamat a gyakorlatban azt a költséget jelenti, amely mellett a bank kölcsönadja a pénzét. Egy hitel lehet fix vagy változó kamatozású. Fix kamatozás esetén a teljes futamidő alatt változatlan kamattal tervezhetünk, míg a változó kamatozás esetén a kamat csak a kamatperióduson belül állandó. A jelzáloghitelek esetében a jellemzően hosszú, 20-30 éves futamidő miatt mindig változó kamatozással találkozunk. Ettől függetlenül lehetséges, hogy a futamidő végéig fix kamattal fizessünk egy hitelt, amennyiben a futamidő maximum 3, 5 vagy 10 év és a kamatperiódus is ugyanilyen hosszú.
Szerencsére létezik szabályozás, amely szerint a bankok nem módosíthatják egyoldalúan, az ügyfél kárára a szerződéseket. A kamatot csak akkor emelhetik, ha a hitelkockázat változása ezt mindenképp igényli, saját elhatározásból nem. Azonban nem jelent egyoldalú szerződésmódosítást, ha a kamat egy referencia kamat változása miatt módosul.
De mi az a referencia kamat?
A változó kamatozású hitelek esetében a kamatot referencia kamathoz is igazíthatják. Ilyenkor a hitel kamata a referencia kamat + a kamatfelár. A kamatfelár mértékét már a bank állapítja meg, azonban fontos, hogy a referencia kamat mozgására a banknak nincs közvetlen ráhatása! Ez a kamat lehet:
- 3,6 vagy 12 havi BUBOR (bankközi kamatláb, amelynek mozgása a jegybanki alapkamatot követi),
- 3 vagy 5 éves állampapír átlaghozam (államilag támogatott hitelek esetén).
Ha a bank a 6 havi BUBOR-t (3,54 %) és 4,5%-os kamatfelárat alkalmaz, akkor a hitel kamata 3,54% + 4,5% = 8,04%. (A referencia kamathoz kötött hitelek esetén a kamatperiódus fordulót megelőző hónap utolsó munkanapja előtt két nappal érvényes referencia kamathoz igazítják, ezért a fenti példánál a 2013. október 29-i BUBOR értékével számoltunk.)
Léteznek olyan konstrukciók is, ahol a bankok nem referencia kamatot alkalmaznak, hanem egy rögzített kamatot. Ekkor a kamatperiódus 3, 5 vagy 10 év lehet, és a kamat ilyen időközönként módosulhat a futamidő alatt.
Mit gondolsz, mennyivel kerül ez többe, mint egy rövidebb kamatperiódusú hitel?
Induló költségek, akciók
Fanyalogva nézünk, ha valamelyik banknál nincs valami ütős akció. Lakásvásárláskor egyébként is sok kifizetni való van, teljesen logikus, hogy a hitelfelvételen is próbálunk spórolni.
Azért nem árt alaposan elolvasni az akciót, hogy
- pontosan milyen termékre vonatkozik?
- a hitelkérelem befogadása vagy a szerződéskötés dátuma számít (beleférünk-e az akciós időtartamba)?
- ha akciós a kamat, milyen időszakra vonatkozik?
- mit kérnek a kedvezményekért cserébe?
- az akciós időszak után mi várható?
Kérdezzünk rá arra is, hogy amennyiben szeretnénk kifizetni a hitelt, vagy csak egy részét, vissza kell-e fizetni az elengedett díjakat.
Az értékbecslést, tulajdoni lap árát és szerződéskötési díjat a hitelkínálatokban nagyrészt elengedik, vagy utólag jóváírják a számlánkon, de vannak olyan konstrukciók is, amelyeknél akciótól függetlenül ezek a díjak fel sem merülnek. Létezik ajánlat, amely esetében a közjegyzői díjat kapjuk vissza utólag, vagy az adásvételi szerződés során felmerült ügyvédi díjat térítik meg. Ezekben az esetekben, mivel nem banki költségre kapunk kedvezményt, egy maximum összeghatárig van lehetőségünk érvényesíteni a kedvezményt.
Az induló költségeket tekintve egy 10 millió forint összegű, használt lakásvásárlási célú piaci hitel felvételénél több, mint 280 000 forintos induló költséggel is találkozhatunk (beleértve a közjegyzői és a földhivatali díjat is)!
Mégis mi alapján döntsek?
Semmiképpen ne az alapján, hogy hol vezetjük a számlánkat. Természetesen a számlavezetőnk ajánlatát is nézzük meg, hisz mégis csak régóta ismernek bennünket, eltekinthetnek a munkáltatói igazolástól, számlakivonatoktól. Viszont ha nyitottak vagyunk, hogy bankszámlánkat is átvigyük egy kedvezőbb ajánlat fejében, találhatunk olcsóbb hitelt is a számlavezetőnk ajánlatánál.
Nincs két egyforma ügyfél vagy két egyforma hitel. Mindenkinek más és más a fontos, más az olcsó és más a drága, más az élethelyzetünk, így a következőket érdemes szem előtt tartani a választáskor:
Számítok-e az elkövetkező néhány évben nagyobb bevételre?
Ha igen, akkor felmerül, hogy hamarabb kifizetem a hitelt, ezért azokra az ajánlatokra érdemes fókuszálni, ahol ezt a legkevésbé „büntetik”. Van olyan bank, ahol a törvényben előírt díjmentes előtörlesztésen túl még két extra lehetőséget kapunk, szintén ingyen. A díjmentességnek természetesen feltétele van, így ha mégis fizetnünk kell az előtörlesztésért, azt jellemzően 1-2% mellett tehetjük meg. Ezt akkora összegre vetítik, amekkora összeget visszafizetünk.
Mennyire centiztem ki a pénzemet?
Ha ki van számolva minden forint, akkor nyilván az a legfontosabb, hogy minél kevesebb induló költséget kelljen megfizetni. Vagyis az akciókra fogok koncentrálni. De soha ne az utolsó fillérünkből akarjunk hitelt törleszteni, és úgy válasszunk, hogy a törlesztőrészleten felül is maradjon vésztartalék a váratlan helyzetekre!
Milyen kamatkörnyezetet várok a jövőben?
Bár alapvetően nem jellemző, hogy átlagemberként van várakozásunk a jövőbeni kamatalakulásra, de ha mégis lenne, akkor a következőket érdemes átgondolni. Ha a kamatok csökkenésére számítok továbbra is, akkor a rövid kamatperiódus lehet vonzó számomra. Aki bizalmatlanabb, vagy hosszabb távra szeretne tervezni változatlan kamatokkal, az a fix kamatozást, illetve a 3, 5 vagy akár 10 éves kamatperiódust keresse.
Milyen a jövedelmem? Havi fix, vagy változó a bérem?
Nyilván megpróbálom a maximumot kihozni a lehetőségeimből, de a jövedelmem alapvetően meghatározza, hogy meddig nyújtózkodhatok. Amennyiben nem vállalom túl magam, márpedig ezt ma már a bankok se hagyják, és felkészült vagyok a törlesztőrészlet esetleges változására, akkor kihasználhatom a jelenleg legalacsonyabb kamatot nyújtó rövid kamatperiódusú hiteleket. Akinek gyermeke van, és inkább a stabilitásra törekszik – mivel a gyermekek mellett sokszor jelentkezik váratlan kiadás – azoknak valószínűleg a hosszabb kamatperiódus felel meg a legjobban.
Összegezve célszerű a THM-et, mint komplex mutatót alapul venni és ezután állítsuk fel a saját fontossági sorrendünket, amiből ne hagyjuk ki a törlesztő részletet és az induló költségeket sem. Az összes visszafizetés (az összes törlesztés) sem egy elhanyagolható szempont. Így a végére néhány bank fog csak a kalapban maradni.
A döntés nem könnyű, hiszen nem egy pár cipőt veszünk, ami ha nem jó, maximum porosodik a szekrényben. Itt hosszú időre szóló döntést kell hoznunk, ezért körültekintően mérlegeljünk minden számunkra fontos szempontot!
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
