Hitelfelvételnél minden vállalkozó számára kardinális kérdés, az önerő. Mekkora önerővel kell rendelkeznem, hogy hitelt tudjak felvenni a megvalósítani kívánt beruházáshoz. Mi számít bele az önerőbe? Ingatlan fejlesztés részét képző telket milyen értéken számíthatom bele az önerőmbe? Egyáltalán beleszámít a telek az önerőbe? Hogyan hozhatjuk ki a minimumot?
Mitől függ az önerő nagyság?
A beruházási hiteleknél hüvelykujj szabály a 20-30%-os elvárt önerő. Elég tág az intervallum. Azt, hogy végül melyik irányba billen a mérleg nyelve, több dolog is befolyásolja:
1, Mekkora az éves profitunk: azaz mekkora éves törlesztő részletet tud vállalkozásunk kitermelni – minél kevesebbet, annál alacsonyabb hitelösszeget tudunk felvenni, így a teljes beruházásoz szükséges saját hozzájárulás mértékének is nőni fog.
- A fentieket természetesen befolyásolja az is, hogy az adott hitelcélhoz mekkora a maximális futamidő rendelhető. Ingatlan vásárlás esetében nyugodtan gondolkozhatunk 10 évben – akár némlieg hosszabb időtávon is -, míg egy gépvásárlás esetében a gép amortizációs ideje szab korlátot, általában 5-6 évvel számolhatunk.
Egy konkrét példánál maradva: ha az üzemi eredményünk 13 millió forint (ami nem jelent mást, mint a működéshez szükséges költségek kifizetése után megmaradó eredményünk), arra a bank úgy tekint, hogy 10 millió forint áll éves szinten rendelkezésünkre arra, hogy a kívánt hitelnek a tőke és kamatfizetési kötelezettségét teljesítsük. (A +30%-os puffer tartalommal az esetleges későbbi árbevétel csökkenés, illetve költségnövekedés kockázatát kívánja a bank kivédeni.)
Példánkban 10 éves futamidő esetén, a jelenleg 0%-os kamatozás mellett elérhető Széchenyi Beruházási Hitel maximális összege, azaz 100 millió forint vehető igénybe.
- Ha tehát a beruházásunk teljes összege 125 millió forint, akkor elegendő a 20%-os önerő (hiszen a 100 millió forint a 125 millió forint 80%-a)
- Amennyiben a beruházás teljes összege ennél magasabb, úgy az önerőnk nagyságát is növelnünk szükséges.
A Bankmonitor vállalati hitel-kalkulátorának segítségével itt gyorsan megnézheted, hogy egy 6-7 éves futamidővel számolva vállalkozásod mekkora hitelfelvételre alkalmas:
2, Milyen fedezeti hátteret tudunk a hitel mögé biztosítani: Minél jobban fedezni tudja a bank a kihelyezett hitelösszeg kockázatát, annál jobban tud nyújtózkodni a hitel mérték oldalon.
Az ingatlan fedezet ilyen szempontból még mindig a legerősebb biztosíték. Ha mondjuk választanunk kell, hogy ingatlan fedezettel vagy anélkül (például céges kezességvállalásának mellett) kívánjuk a hitelt igénybe venni, biztosak lehetünk benne, hogy az előbbi esetben alacsonyabb lehet a biztosított önerőnk is a megadott (határokon belül).
Hirdetés
Hirdetés
Mi számít bele az önerőbe?
Nagy kérdés a telek beszámítása: utóbbi időben nem csak az ingatlan beruházások (lakóingatlan-, telephely fejlesztés) merül fel a kérdés egyre gyakrabban, de a KÁT, illetve MET áras napelem erőmű projektekhez kapcsolódó hiteligényeknél is.
Az önerőnél az számít leginkább, ami a tulajdonosnak tényleges pénzügyi ráfordítást jelent. Arra a telekre, amit a tulajdonosként megvásárolunk, vagy megvásároltunk a közelmúltban, teljes nyugalommal tekinthetünk úgy, mint az önerőnk szerves részére.
Más a helyzet abban az esetben, ha például meglévő telephelyünk egy részét szeretnénk kijelölni új beruházásunk helyszínéül és annak az arányos piaci értékét szeretnénk beszámíttatni a bankkal az igényelt hitelünk önerő részeként. Ez nem a projekthez kapcsolható közvetlen „anyagi áldozat”, így az nem tudjuk az önerőnk részébe beleszámíttatni.
Mekkora értének számít a telek az önerőbe?
Legszebb elképzelés – most, hogy szárnyalnak az ingatlan árak – a piaci értéken számolt önerő. Ez abban az esetben jelenthet kiinduló pontot, ha a telket mostanában, valóban piaci értéken vásároltuk.
A bank minden esetben kéri a saját maga által elfogadott értékbecslő véleményét, és az alapján dönt. A beszámítási elv sajnos a banki konzervatív kockázatkezelésből kiindulva a „kisebb érték elve”:
- amennyiben adásvételi árunk az értékbecslő által kihozott eredménynél alacsonyabb, az alacsonyabb vételár lesz a kiindulási pont
- ha viszont az értékbecslő által meghatározott piaci érték az alacsonyabb, ott az lesz az origó.
Ennek nem feltétlenül örülünk, de sajnos el kell fogadnunk, ha a realitásoknál szeretnénk maradni.
A piaci érték nem azonos a fedezeti értékkel
A piaci értéket az ingatlan jellegétől (lakóingatlan, ipari ingatlan), lokációjától és a banki hitelezési politikájától függően 50-80%-os rátával diszkontálva kapjuk meg azt a fedezeti értéket, ami a biztosítéki értéket jelentheti hitelünk mögé.
Az alkalmazott diszkontráta bankonként eltérő lehet, így érdemes hiteligényünket több banknál is megfuttatni, hogy megtaláljuk a számunkra legjobb megoldást.
