A tapasztalat az, hogy a hitelválasztás legfontosabb szempontja még mindig a havi törlesztők összege, pontosabban az, hogy ez a lehető legkisebb legyen. A dolog részben érthető, ám azt tudnod kell, hogy azonos hitelösszeg esetén az alacsony törlesztőnek bizony ára van.
A folyósított lakáshitelek átlagos nagysága évről évre nő, és már bőven 10 millió Ft fölött van, ami nagyrészt a dráguló ingatlanoknak tudható be. A nagyobb hitelösszeg pedig két oldalról is nyomást helyez az adósokra:
- Egyrészt mind nagyobb önerőre van szükség, mivel az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80%-áig lehet hitelezni. Ráadásul a bankok ennél sokszor óvatosabbak, és csak 50-60%-ig hiteleznek.
- A nagyobb hitelösszeg változatlan futamidő mellett magasabb havi törlesztőket jelent, amit sokszor már nem bír el a hitelt felvenni szándékozók jövedelme.
A jövedelem/hiteltörlesztők arányát ugyanis az adósságfék szabályozza. Eszerint a legalább 10 éves kamatperiódusú hiteleknél az igazolt jövedelemhez képest a hiteltörlesztők aránya legfeljebb 60%, illetve 50% lehet, attól függően, hogy az igazolt nettó jövedelem eléri a 400 ezer Ft-ot, vagy sem.
A kamatperiódus hossza azért jön be a képbe, mert ezen belül a kamat nem változhat, vagyis egy esetleges kamatemelés hatására nem ugorhat meg a havi törlesztő. (Arról, hogy ez most mennyire aktuális, itt olvashatsz.) Ezért aztán rövidebb kamatperiódus esetén a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) korlát még alacsonyabb : 5 évnél rövidebb kamatfixálás esetén 25% illetve 40%, 5-10 év között 35% illetve 40% lehet a hiteltörlesztők maximális aránya a jövedelemhez képest.
A fenti ábra jól mutatja, hogy a lakáshitelesek az ingatlanárak növekedésére leginkább a hosszabb futamidő választásával reagáltak: 2018. második félévében 16%-kal hosszabb időre adósodtak el a lakást vásárló magyarok, mint hat évvel korábban. Látható, hogy közben az LTV arány, vagyis az átlagos hitelfedezeti mutató csak kismértékben mozdult el.
Mit tehet a hitelt felvevő?
Kézenfekvő megoldás a futamidő kitolása, ám ennek komoly ára van, ami leginkább a tőkén felül visszafizetendő összeg nagyságában jelentkezik. Ez egy 10 millió Ft-os, 10 évre fixált kamatú lakáshitelnél például így alakul különböző futamidők esetén:
- 15 éves futamidő: 75 481 Ft/hó – 13 723 927 Ft teljes visszafizetés
- 20 éves futamidő: 62 190 Ft/hó – 15 118 886 Ft teljes visszafizetés
Hiába ugyanannyi tehát a két hitelnél a THM (teljes hiteldíj mutató), teljes visszafizetésben 1,4 millió Ft a két konstrukció között a különbség.
Mindez nem a bank mesterkedés, hanem arról van szó, hogy több költséggel jár, ha hosszabb időre használod a bank pénzét. Éppen ezért, ha lehetőséged van rá, a legtöbb esetben érdemes idő előtt visszafizetni a hiteleid, mert ezzel spórolhatsz a kamatokon.
