Egészen megdöbbentő helyzet állt elő a lakáspiacon: aki 2016 elején (vagy korábban) hitelből vásárolt egy budapesti lakást, annak mára a piaci árrobbanás révén elért értéknövekedés meghaladja a hitele után teljes futamidő alatt fizetendő kamatot. Bemutatjuk, hogyan változtak a piaci viszonyok, és mindennek milyen tanulságai vannak a jövőre vonatkozóan.
Egy átlagos, 65 nm-es budapesti lakás példáján vizsgáltuk meg, hogy 70%-os hitelből történő vásárlás esetén hogyan aránylik egymáshoz az ingatlanár emelkedése és a hitel után fizetendő kamat. A kérdés alapvetően azért izgalmas, mert a saját megtakarításokkal szinte lehetetlen (volt) lépést tartani a lakásárak emelkedésével. Jól példázza ezt azon család esete, akik folyamatosan szerették volna megvásárolni hitel nélkül az albérletüket, de mire a megtakarításuk elérte a tulajdonos által megnevezett összeget, addigra már teljesen más volt az eladási ár… és végül az első 12 millió Ft-os eladási árajánlattal szemben 25 millió Ft-ért vettek (egy másik) lakást, mégpedig hitel felvételével.
Pénzügyileg teljesen egyértelmű, hogy az áremelkedés esetén a lakáshitel felvétele egyet jelent azzal, hogy kisebb-nagyobb mértékben az emelkedő ár kompenzálja a lakáshitel után megfizetendő kamatot.
Hirdetés
Hirdetés
Lakásvásárlás 2016 elején – 70%-ban hitelből
Jelen írásunkban minden számítás során végig fix kamatozású lakáshitellel kalkuláltunk. (Ellenkező esetben ugyanis a felvett hitel teljes kamatfizetése – az esetleges kamatemelkedések miatt – nem meghatározható.)
2016. januárjában egy átlagos budapesti lakást 390 ezer Ft/nm-ért lehetett megvásárolni. Ez 25,4 millió Ft-os vételárat jelentett akkor. A szabályozás alapján maximum 80%-ig terjedhet a hitel mértéke, mi ennél egy kicsi alacsonyabb, 70%-os hitelaránnyal kalkuláltunk. Így az ingatlant 7,6 millió Ft önerővel és 17,8 millió Ft lakáshitellel volt megvásárolható.
- A 20 éves futamidejű, végig fix kamatozású lakáshitel teljes kamatterhe 14,5 millió Ft.
- A 2016. január és 2018. december között bekövetkezett áremelkedés 14,9 millió Ft-tal növelte a lakás értékét
- Az áremelkedés tehát kis mértékben meghaladja a kamatfizetési kötelezettséget.
Ha korábban vásároltuk az ingatlant, akkor értelemszerűen az áremelkedés már lényegesen meghaladta a fizetendő kamatokat. Ha 2017. januárjában vásárolt valaki egy átlagos 65 nm-es lakást Budapesten, akkor mára az áremelkedés a teljes fizetendő kamatteher 65%-át érte el. Részletek az alábbi ábrán.
Az átlagos budapesti, 65 nm-es lakás eladási ára 2014 eleje óta 24 millió Ft-tal emelkedett.
70%-ban hitelből történő vásárlás esetén is a szükséges önerő (30%) közel 5 millió Ft-ról 12 millió Ft-ra emelkedett. A vásárlás megvalósításához tehát 7,2 millió Ft-tal több saját megtakarításra van szükség.
Akkor vásároljunk ingatlant minél előbb lakáshitellel?
Nem. Kizárólag megfontoltan. A lakáshitel felvétele kizárólag azok számára lehet megoldás, akik pontosan látják, hogy ki fogják tudni fizetni a havi törlesztőrészleteket. Akik fizetőképesek maradnak néhány rendkívüli kiadás mellett is.
Nincs semmi garancia arra, hogy az ingatlanpiaci áremelkedés hosszú távon folytatódik. Rövid távon várhatóan a 2019. július 1-től elérhető új kedvezményes hitelek (használt lakásra is felvehető 10 millió Ft-os, fix 3%-os kamatozású CSOK hitel legalább 2 gyermek esetén és az ugyancsak 10 millió Ft-os, kamatmentes babaváró hitel) érdemben meg fogják emelni a fizetőképes keresletet, így vélhetően év végéig az árak inkább emelkedni fognak.
Bankmonitor tipp:
A jelenleg történelmi mélyponton lévő lakáshitel kamatok mellett legalább 10 évig fix kamatozású hitelt célszerű választani!
Pénzügyi döntéseidhez használd a Bankmonitor.hu komplex lakáshitel kalkulátorát, vagy az alábbi egyszerűsített kalkulátort:
