Mindenki a budapesti ingatlanpiac szárnyalásáról beszél mostanság, és persze arról, hogy ennek egyszer vége fog szakadni. Megnéztük, hogy februárban mi volt a helyzet, illetve mi változott az elmúlt egy évben eladói és vevői szemszögből.
A vevő kedvenc kerületei
Budapest nagyváros, ahol az ingatlanpiac sem egységes. Vannak a vevők részéről hagyományosan népszerű kerületek, ahol mindig könnyebb eladni egy-egy meghirdetett ingatlant. Ilyen állandó favorit a XIII. és a XIV. kerület, amelyek kétségtelen előnye, hogy miközben közel helyezkednek el a belvároshoz, mégis viszonylag sok a fás és parkos rész, az emberek mindennapjait megkönnyítő szolgáltatások – óvodák, iskolák, üzletek stb. – pedig könnyen elérhetőek.
Ennek ellenére mindkét kerület pozíciója romlott valamelyest az elmúlt egy évben, vagyis a lakáskereséskor megadott preferált kerületek között némileg kevesebbszer szerepeltek. Érdekes, hogy a 23 kerületből mindössze 6 iránt nőtt a vevői érdeklődés, Kőbánya megtartotta pozícióját, míg a többi kerület iránt kevesebben érdeklődtek.
Ennek egyik oka az lehet, hogy az emelkedő árak hatására a vásárlók hajlandók kicsit kijjebb húzódni, így a XIII. és a XIV. kerület „mögött” elterülő IV. és XVI. kerületek például sokak számára jó alternatívát jelentenek. Mind több lakást kereső adja meg a szóba jöhető helyek között a IX. kerületet is, ami nem meglepő, hiszen ez a központi fekvésű kerület az elmúlt évtizedek alatt óriási változáson ment keresztül.
A legfelkapottabb és meglehetősen drága budai kerületek közül a II. és a XII. az elmúlt évben is növelte a népszerűségét, de a XI. kerület 0,2%-os csökkenése is elhanyagolható mértékű. Ez jól mutatja a piac azon kettősségét, hogy egyrészt az alacsonyabb négyzetméterárú és a drága budai kerületek egyaránt mind többeket vonzanak.
Hirdetés
Hirdetés
Így alakulnak az árak
Ahogy a táblázatunkból láthatod, egy budai panellakáshoz jelenleg 28,75 millió Ft-os áron juthatsz hozzá, ami 26,6 %-os drágulás, de nem sokkal maradnak el ettől a pesti panelek (26,51 millió Ft), amelyek 2018. februárhoz képest átlagosan 37,6%-kal kerülnek most többe. Egyedül a belvárosi lakások átlagára esett vissza az egy évvel korábbihoz képest, aminek a befektetői céllal vásárlók arányának 45%-ról 41%-ra csökkenése lehet az oka. A befektetők többsége ugyanis a belvárosi ingatlanokban lát (látott) fantáziát, hiszen az áremelkedéssel elérhető hozamot a szálláshelyként való bérbeadás itt jelentős mértékben képes megnövelni.
Milyen állapotú ingatlant keresnek a vevők?
Az elmúlt egy évben alaposan átíródott a vevők minőségi preferenciái, aminek a dinamikus áremelkedés és az általános szakemberhiány egyaránt okai voltak. Az utóbbi miatt egyrészt jelentősen visszaesett a felújítandó ingatlanok iránti kereslet, ami érthető, hiszen nehéz szakembert találni, egy komoly felújítás pedig komoly kiadással jár, a munkálatok ideje alatt pedig használni sem lehet az ingatlant. Az ilyen üresjárat egy saját célra vásárló számára plusz albérletben töltött hónapokat jelenthet (ami sok százezer forintos kiadás), de a befektetőknek is sok pénzről kell lemondaniuk addig, amíg nem tudják kiadni a megvásárolt ingatlant.
Közben megfigyelhető egyfajta kompromisszumkészség is, vagyis a nagyon jó állapotú lakások helyett mind többen keresnek lakható vagy jó állapotú ingatlant, amelyeknél a szükséges felújítás kisebb mértékű, és akár használat közben is elvégezhető.
Mennyi idő alatt kelnek el a lakások?
Az ingatlanpiac jelenlegi sajátossága, hogy bár az éves tranzakciószám mindössze néhány ezerrel haladta meg 2018-ban az egy évvel korábbit, a vevői oldal mégis egyre aktívabb. Ez azt jelenti, hogy a vásárlók mind magasabb árat hajlandók megadni a lakásokért, ráadásul a piacra kikerülő ingatlanok is hamarabb elkelnek. Míg például egy budai panel 2018. februárban átlagosan 61 nap alatt talált vevőre, addig idén már csak 54 napi kellett ugyanehhez. A budai téglalakások értékesítéséhez szükséges idő eközben 113 napról 86 napra olvadt, ám a legnagyobb csökkenést a pesti téglalakásoknál látjuk, ahol a korábbi 176 nap helyett most átlagosan 116 nap telik el az ingatlan meghirdetése és a szerződés aláírása között.
A piacra kikerülő lakások gyors értékesítése persze nem tesz jót a vevők alkupozíciója szempontjából, egyedül a budai paneleknél nőtt 3-ról 6%-ra az alku mértéke, ám a magas irányárból bőven van is mit engedni. A pesti téglalakásoknál azonban az elmúlt egy évben még csökkent az elérhető átlagos alku mértéke (3-ról 2%-ra).
A vevők aktivitása annyiban mindenképp érthető, hogy jelen állás szerint nagyon nehéz lépést tartani megtakarítási oldalon a lakásárak emelkedésével. Ezért, aki most lakást szeretne, átlagos hozam mellett azt érzékeli, hogy hiába tesz félre rendszeresen, hónapról hónapra messzebb kerül a lakáscélja megvalósításától. Ez a kiváró, hitelből vásárolni szándékozókat is rosszul érinti, hiszen mind több hitelre van szükség ugyanazon ingatlan megvásárlásához.
A drágulás jelenlegi üteme idén várhatóan lassulni fog, ám a biztonságos befektetésekkel elérhető 5-10%-os hozamot várhatóan 2019-ben is veri majd, köszönhetően a frissen bejelentett, keresletnövelő hatású családvédelmi intézkedéseknek.
Ha megnéznéd a számodra elérhető aktuális lakáshitel-ajánlatokat, akkor használd a Bankmonitor részletes lakáshitel kalkulátorát, vagy az alábbi egyszerűsített felületet.
