Lakáshitel felvétel előtt mindenki lázasan számolgatja, hogy a jövedelme alapján mekkora hitelt adnának neki a bankok, hogy a megvásárolni kívánt ingatlant vajon milyen fedezetként veszik majd számításba? Ám talán még ennél is fontosabb, hogy olyan hiteltörlesztőt vállalj csak be, amit hosszú távon is vállalni tudsz.
Amikor valaki hitelfelvételre szánja el magát, akkor nagyon sokat hall arról, hogy a jövedelme vagy éppen az ingatlanfedezet alapján mekkora összeget tud reálisan felvenni, mennyi hitelt hajlandók számára nyújtani az egyes bankok. A szűk keresztmetszet a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) korlát, valamint a hitelfedezeti mutató: az előbbi meghatározza, hogy a jövedelem mekkora része fordítható legfeljebb hiteltörlesztésre, míg az utóbbi megmutatja, hogy a fedezetül szolgáló ingatlan forgalmi értékéhez képest mekkora hitelt adhatnak a bankok. A jogszabály azonban csak a hitelezhetőség plafonját szabályozza, így például azt, hogy 400 ezer Ft nettó jövedelem alatt egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitel törlesztői nem haladhatják meg a jövedelem 50%-át.
Ugyanakkor egyáltalán nem biztos, hogy valaki képes megélni akkor, ha a 200 ezer Ft-os nettó jövedelmének felét hitelre fordítja, nem beszélve arról, hogy egy lakáshitelt akár évtizedekig kell tudni fizetni.
A vállalható hiteltörlesztő mértékének meghatározásához szeretnénk az alábbiakban segítséget nyújtani. Vegyünk példáképpen egy két gyermekes családot, és nézzük meg rajtuk keresztül, hogy miket érdemes átgondolniuk, amikor meghatároznák a reálisan vállalható törlesztő összegét.
Hirdetés
Hirdetés
A bevételek és kiadások átgondolása, újratervezése
Először is meg kell határozni a háztartás havi jövedelmét, hiszen ebből kell kigazdálkodni valamennyi havi kiadást (a rezsit, az élelmiszereket, a szükséges tartós és fogyasztási cikkeket). Egy átlagos kétgyermekes család nettó havi jövedelme 388 744 Ft.
A bevételek mellett természetesen össze kell szedni a havi kiadásokat is. Mire mennyit költ egy átlagos hónapban az ember. A fent nevesített család átlagos havi kiadása 304 071 Ft. A kiadások azonban a bevételektől eltérően hónapról hónapra változhatnak, ezért mindenképp érdemes a rendszeres kiadásokon túl az aktuális, egyedi döntések miatti kiadásokkal is számolni (mozizás, születésnap megünneplése egy étteremben stb).
A kiadások között vannak olyanok, melyek minden hónapban jelentkeznek, méghozzá közel azonos összeggel. Ilyen például a rezsi költség, az élelmiszerekre vagy a közlekedésre elköltött összeg. Ugyanakkor van olyan, ami nem jelentkezik minden hónapban, de mindenképpen érdemes vele kalkulálni, ilyen például a betegség esetén gyógyszerekre elköltött pénz. Az egyéb kategóriába került minden más, ami a családi egyedi döntéseihez kapcsolódik. Ilyenek lehetnek a vendéglátásra, kultúrára, szórakozásra ruházkodásra, lakberendezésre fordított kiadások.
Ez utóbbi tételeket érdemes lehet átgondolni. Teljes kihagyásuk semmiképpen sem ajánlott, mert ezek mindenképpen növelik az egyes emberek, és így az egész család komfortérzetét. Azonban az erre költött összeg megfelezése még járható út lehet annak érdekében, hogy egy nagyobb hitelösszeg felvételével valami nagyobb kiadás, például egy lakásvásárlás finanszírozhatóvá váljon. A kiadások átgondolása után a család havi költéseinek összege 239 367 Ft
Milyen hitelre és mekkora összeget költsünk?
A bevételek és kiadások átgondolásával, újratervezésével az elkölthető szabad egyenleg a példánkban szereplő háztartás esetében 149 376 Ft, ami család teljes jövedelmének 38,5%-a. Most jöhet magának a hitelnek a kiválasztása, valamint annak meghatározása, hogy ebből mennyit érdemes hiteltörlesztésre fordítani.
A hitelre szánt összeg meghatározásakor a legfontosabb szempont az lehet, hogy az adott hitel kamata – ezzel együtt pedig a havi törlesztője – változhat-e, és ha igen, milyen időközönként. Vannak hitelek, melyek esetében a törlesztőrészlet a teljes futamidő alatt az induláskori szinten marad, vagyis végig fix. Mások esetében a kamat 3, 5, 10 vagy éppen 15 évente, a kamatperiódusok között módosulhat. Vannak referencia mutatóhoz kötött hitelek, melyeknél a referencia mutató értékének megváltozása maga után vonja magának a hitel kamatának a megváltozását is. Például a 12 havi BUBOR-hoz kötött hitel kamata 12 havonta az adott mutató változásának megfelelően módosul.
Általánosságban elmondható, hogy a végig fix kamatú hitelek a leginkább kiszámíthatóak, hiszen itt a fizetendő összeg a futamidő végéig nem változhat. Mindenképpen javasoljuk, hogy ne költsd a teljes elkölthető összeget hiteltörlesztésre. Egy futamidő végéig fix kamatozású hitel esetén a szabad pénzösszeg 80%-át, míg változó kamatozású hitel esetében 60%-át javasoljuk az új hitel havi részleteire fordítani.
A lenti táblázatban látható, hogy a bankoknál aktuálisan elérhető kamatszint és átlagos futamidő mellett mekkora lakáshitelt tudna felvenni a példánkban szereplő kétgyermekes család fix és változó kamatozású lakáshitel esetén.
Felmerülhet a kérdés, hogy miért érdemes hagyni a szabadon elkölthető egyenlegből? Íme, néhány példa.
Váratlan nagyobb összegű kiadás
Bármikor bekövetkezhet olyan esemény, ami miatt rövid időn belül nagyobb összegre van szükség. Tételezzük fel, hogy a család autója 5 év után olyan állapotba kerül, hogy szükségessé válik annak cseréje. Ebben az esetben az el nem költött pénzösszeg már megtakarításként a család rendelkezésére áll. Ez a fenti fix kamatozású hitel esetében kicsivel kevesebb, mint 1,8 millió Ft, míg a változó kamatozású hitel esetében meghaladja a 3,5 millió Ft-t. Még a kisebb pénzösszegből is lehet a mai autóárak mellett egy a család számára megfelelő gépjárművet vásárolni.
Kamatemelkedés a kamatperiódus végén
Ez az eset természetesen csak a változó kamatozású hitelkonstrukciókat érinti. Tervezéskor fontos kérdés lehet, hogy a jövőben a kamat hogyan fog alakulni, ezzel kapcsolatban azonban biztosat nem tudunk mondani, csak várakozásaink lehetnek. A bankok régi hirdetményeit megnézve látható, hogy akkor a bankok jelentősen magasabb, akár 8%-os kamaton nyújtottak ilyen típusú kölcsönöket.
Megnéztük, hogy hasonló kamatkörnyezet esetén mit eredményezne az, ha a hitelünk a kamata a jelenlegi szintről az 5. évtől 7,8%-ra emelkedne.
Látható, hogy a havi törlesztő még egy ilyen drasztikus kamatemelkedés esetén is az eredetileg számolt, szabadon elkölthető egyenlegen belül van. A fix kamatozású hitel törlesztőjénél is kedvezőbb marad, de ez ne tévesszen meg senkit, ugyanis a két hitel futamideje eltérő. A teljes visszafizetendő összeg jelentősen emelkedett, azonban, a magasabb kamatkockázat miatt szükséges plusz tartalékok miatt egy ilyen komoly kamatemelkedés is kezelhető lenne.
Ha szeretnél lakáshitelt felvenni a Bankmonitor Lakáshitel kalkulátorával tudsz kalkulálni, mely ITT elérhető. Fontos az átgondolt választás, mert a most elérhető hitelek törlesztőrészletei között több 10 000 Ft is lehet a különbség.
