Az utóbbi néhány évben Magyarországon az ingatlanok értéke jelentősen emelkedett. Meddig tarthat még ez a trend, megéri-e ingatlant vásárolni befektetési célból? A hozamok mindet elárulnak.
Egy lakásra, családi házra hajlamosak vagyunk csupán otthonként tekinteni, ahová hazatérünk egy megfáradt nap után. Az ingatlanárak jelentős emelkedése (melyről már egy korábbi cikkünkben írtunk) felvet azonban egy másik megközelítést. Ezt a véleményt erősíti meg az is, hogy a 2019 márciusi Duna House Barométer szerint a Budapesten ingatlant vásárlók 38%-át befektetési cél vezérelte. Hogyan tekinthetünk egy házvételre, mint megtakarítási formára, milyen hozamok származhatnak egy lakásból, és mire kell figyelnünk, amikor egy ilyen döntést meghozunk? Ezekre a kérdésekre keressük most a választ.
Amikor befektetésként tekintünk egy épületre, akkor nem szabad összekeverni az ingatlant és az otthont. A saját lakásunk ugyanis nem tekinthető igazi megtakarításnak, azt a család saját életkörülményeit, elvárásait figyelembe véve választjuk ki, nem pedig befektetési szempontokat alapul véve. Egy megtakarítás döntésnél a legfontosabb a várható hozam, valamint a kockázat. A bevételünk származhat egyrészt a lakáskiadásból, másrészről önmagában az ingatlan árának emelkedéséből is, amennyiben eladjuk az ingatlant. Vizsgáljuk meg külön-külön a két esetet egy 35 négyzetméter alapterületű, átlagosnak számító budapesti lakáson keresztül.
Hirdetés
Hirdetés
A havi jövedelem kiegészítése: bérleti díj
Ez egy elégé fix bevételi forrást jelent havonta, ám további előny, hogy a rezsi költségeket (víz, villany, gáz…) is a bérlő fizeti. A példa pesti lakást az ingatlannet.hu adatai alapján 25,2 millió Ft-os áron lehetne most megvásárolni, és 120 000 Ft/hó díjért bérbe adni. (Ebből jönne még le a 15%-os adó.) A befektetett összegre, azaz a vételárra vetítve ez a bevétel évi 5,13%-os hozamot eredményezne.
A felmerülő további kiadásaink jelentős részét az albérlőnk fizeti, hiszen a díjon felül még a rezsi költségek is őt terhelik. Ugyanakkor érdemes lehet egy meghatározott összeget elkülöníteni az ingatlan állagmegóvására: erre a célra elégséges lehet egyhavi bérleti díj évente, ebből az összegből 5 év után egy több mint félmilliós felújítás is elvégezhető.
Az is elképzelhető, hogy nem áll rendelkezésünkre a teljes vételár, és valamilyen lakáshitel konstrukcióból szeretnénk meglévő önerőnket kipótolni. Mindenképpen javaslom egy futamidő végéig fix kamatozású hitel kiválasztását, mert számos kockázata van ennek a befektetésnek, ezek közül legalább a kamatkockázatot érdemes minimalizálni.
Átlagosan a vételár 50%-át szokták hitelből finanszírozni, ezért induljunk ki mi is ebből: 13 millió Ft hitel, 20 éves futamidőre, fix kamatozással. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorát használva a legkedvezőbb ajánlat esetében fixen 88 620 Ft/hó törlesztőrészletet kellene fizetni erre, a teljes visszafizetendő összeg pedig 21 445 468 Ft lenne. Ez évente 1 063 440 Ft hiteltörlesztést jelentene, a bevétel oldalon pedig az adóval és felújításra elkülönített összeggel csökkentett bevétel 1 104 000 Ft.
Ugyanakkor a hitel költsége nem azonos a törlesztők összegével, a törlesztő kamata az, ami havonta a bank „díja”. Ezt figyelembe véve az első évben a nyereség 412 397 Ft – a nyereség számításakor már levonásra került a 120 000 Ft-os felújítási tartalék -, ami évről évre emelkedne, az utolsó évben pedig már meghaladná az 1 millió Ft-ot.
Ez a nyereség azonban nem kerül évről évre kifizetésre számunkra, ehhez az ingatlan értékesítésekor tudunk csak hozzájutni. Amennyiben eladnánk az ingatlant az 5. év után a mostani vételáron, akkor visszakapnánk a befektetett összeget, azaz 12,2 millió Ft-ot, emellett előtörlesztenénk a meglévő hitelünket is. (A teljes visszafizetés 1%-os előtörlesztési díjat feltételezve 11 032 966 Ft.) A fennmaradó összeget csökkentve a felújításra szánt tartalékkal 1 310 000 Ft-ot kapunk, amihez hozzájön még a havi bérleti díjból el nem költött összeg (5 év alatt 202 873 Ft). Összességében a befektetett önerőre vetítve az éves hozam így 2,57% lenne.
Fix kamatozású 15 éves futamidejű hitelnél még magasabb lehet a nyereség. Mivel a törlesztőrészlet meghaladja a bérleti díjat, 5 év alatt összesen 7 762 Ft-ot kell még ezen felül befizetni, hogy a hitel rendezve legyen. Ugyanakkor a piacon elérhető legkedvezőbb kamatszint jelenleg 4,90%, ami kisebb, mint a bérbeadáson elérhető nyereség, így az önerőre jutó hozam már évi 4,3% lehetne.
Az eladáskor realizálható nyereség – Ingatlanárak alakulása
Ugyanakkor az ingatlanárak jelentős mértékben változhatnak az idő múlásával. A várakozás az, hogy a lakások értéke a továbbiakban is emelkedni fog, köszönhetően többek között a 2019. július 1-től használt lakásokra is felhasználható CSOK hitelnek, valamint a Babaváró támogatás bevezetésének. (A Babaváró hitel részleteiről ebben a cikkünkben olvashatsz).
Az alábbiakban azt vizsgáljuk meg, hogy milyen hatással lenne a lakás forgalmi értékére az, ha az következő 3 évben ugyanúgy alakulna az ingatlanpiac, mint az elmúlt háromban. Az eddigi példánkban megismert 13 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, fix kamatozású hitel esetében a hitel teljes díja 8 445 468 Ft, míg 15 éves futamidőnél 5 872 718 Ft-ot kellene visszafizetni.
Jól látható, hogy ebben az esetben már 2021 januárjára, azaz 21 hónap alatt kitermelné az ingatlan ára a hitel teljes díját még a drágább, 20 éves futamidejű fix kamatozású hitel esetében is. Természetesen nincs garancia arra, hogy a piac ugyanúgy fog alakulni, mint az elmúlt 3 évben, ezért érdemes foglalkoznunk az esetleges negatív események következményeivel is.
Mennyire biztonságos ingatlanban tartani a pénzünk – Kockázatok
Tegyük fel, hogy az ingatlanok ára 5 év múlva 20%-kal alacsonyabb lesz mint ma, míg a bérleti díjak 15%-kal esnek vissza. (Ez az állapot hasonló a 2008-as válság hatásaihoz.)
5 év albérleti díjainak az adóval és a felújításra elkülönített összeggel csökkentett összege 5 520 000 Ft, az ingatlan értéke pedig a visszaesést követően még mindig 20 160 000 Ft. Ha ekkor eladnánk lakásunk, akkor még mindig pozitívban lennénk, a nyereség a teljes időszakra 480 000 Ft volna. (Ez 0,38%-os éves hozamot jelentene, ami igen alacsony, ám az jó hír, hogy még egy ilyen válsághelyzetben se veszítenénk a tőkénből.)
Az albérleti díjak csökkenése után a havi bevételünk 86 700 Ft lenne adózás után. Ha ezen időszakra nem különítünk el belőle az ingatlan modernizálására semmit, akkor nagyságrendileg még mindig elégséges a fenti példánkban felvett fix kamatozású, 20 éves futamidejű hitelünk törlesztésére a bérleti díj.
A változó kamatozású hitelek törlesztőrészlete alacsonyabb lenne, mi mégsem azt választottuk, mert egy ilyen válsághelyzet esetében a kamatkockázatból eredő törlesztőrészlet-emelkedés is komoly hatással lehetne a vagyoni helyzetünkre. Ha példa hitelünket referencia-kamatlábhoz kötötten vennénk fel, akkor találhatunk már 2,73%-os kamatozású, 12 havi BUBOR-hoz kötött hitelt. A példánkban szereplő 13 milliós hitelösszeg és 20 éves futamidő mellett ennél az induló törlesztőrészlet 70 597 Ft lenne.
Ugyanakkor, ha a választott referencia mutató 6,19%-ra emelkedne (ez az érték megfelel a korábbi, válság alatti 12 havi BUBOR szintnek), akkor a kamat 8,45%-ra nőne, a törlesztőrészlet pedig 112 405 Ft lenne. Emellett az adózás utáni bérleti díj havi 86 700 Ft-ra csökkenne. Ekkor ahhoz, hogy a megtakarításunkat megtartva fizessük a hitel törlesztőrészleteit, további 25 705 Ft-tal kellene kiegészítenünk a havi bevételeinket. A hitel miatt azonban nem tudjuk pozitívra kihozni a hozamot értékesítés esetén sem.
Ez egy olyan csapda, aminek a lehetőségét mindenképpen érdemes elkerülni. A számos változóból egyetlen olyan elem van, amelyet mi magunk tudunk befolyásolni, ez pedig a törlesztőrészlet kiszámíthatósága, vagyis a kamatkockázat csökkentése, megszüntetése. Ezért javasolt mindenképpen a fix kamatozású hitelt választani egy ilyen befektetés esetében.
Ha viszont azt nézzük, hogy mit teljesített az ingatlanpiac a Budapesti Értéktőzsdén forgalmazott részvényekkel szemben 2008-tól napjainkig, akkor kijelenthetjük, az ingatlanok áremelkedése összességében hasonló, mint a BUX Index alakulása. (A BUX Index a Budapesti Értéktőzsdén forgó legnagyobb kapitalizációjú részvények árfolyammozgását reprezentálja).
Az átlagos lakásárak emelkedése 2008 óta 77%, ez közel azonos a tőzsdei részvények átlagos teljesítményével, ugyanakkor jóval kisebb kilengések mellett.
Összességében kijelenthetjük tehát, hogy a lakásvásárlás jó alternatívája lehet egy kockázatosabb befektetésnek, de az alábbiakat fontos szem előtt tartanunk:
- Csak olyan pénzösszeg kerüljön befektetésre, ami hosszú távon, akár 15-20 évre is nélkülözhető. Ez természetesen nem azt jelenti, hogy addig nem lehet értékesíteni az ingatlant, de ilyen időtáv szükséges lehet ahhoz, hogy a megfelelő elvárt hozamot elérjük.
- A lehető legtöbb önerőből és legkevesebb hitelösszegből vásároljunk. A magasabb hitelösszeg nagyobb törlesztőt eredményez, ami csökkenti rövid távon az elérhető hozamot.
- Minél hosszabb, vagy futamidő végéig fix kamatozású hitelkonstrukciót válasszunk. Ez fontos, mert ezzel befektetésünk egyik veszélyforrása, a kamatkockázat kiküszöbölhető.
- A hitel törlesztőrészlete ne legyen magasabb, mint az albérleti díj, azaz a vásárláshoz kapcsolódó rendszeres kiadásokat fedezzék a hozzá kapcsolódó bevételek.
Amennyiben ingatlan vásárlásába fognál, és ehhez hitelre is szükséged van, akkor a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorával megtalálhatod a számodra legmegfelelőbb hitelkonstrukciót.
