Ahogy drágulnak az ingatlanok, úgy nőnek az átlagos hitelösszegek is, hiszen a különbözetet nem mindenki tudja plusz önerővel kipótolni. De vajon mitől függ a maximálisan felvehető kölcsön összege? Milyen hatása van ennek a havi törlesztőrészletekre? Milyen korlátai vannak az eladósodásnak? És miért fontos szempont a jövedelmi helyzetünk egy hiteligénylés során? Mit tehetünk, hogy megkapjuk a legkedvezőbb feltételeket? Ezeknek jártunk most utána. (szerző: Süle-Szigeti Bulcsú)
A felvehető hitelösszeg felső határát illetően az egyik legfontosabb tényező az úgynevezett jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM), amely megadja, hogy az összes igazolható jövedelmünk hány százalékát fordítjuk hiteltörlesztésre. Ezt az értéket törvény korlátozza, melynek célja, hogy megóvja a lakosságot a túlzott eladósodástól, okulva az előző évtized tanulságaiból. Általánosságban elmondható, hogy minél kiegyensúlyozottabb a hitelfelvevő jövedelmi helyzete, annál engedékenyebb a szabályozás, és minél több kockázat merülhet fel, annál szigorúbb.
Hirdetés
Hirdetés
Mekkora törlesztőt bír el a jövedelmem?
Íme, két életszerű példa: az érdeklődők havi jövedelme nettó 200 000 Ft, illetve 300 000 Ft, melyre szeretnék megkapni a lehető legmagasabb hitelösszeget, természetesen a legalacsonyabb költség mellett. Az alábbi táblázat segít felmérni, hogy hivatalosan milyen arányban vállalhatunk be hiteleket a jövedelmünkhöz képest, azonban érdemes szem előtt tartanunk, hogy a bankok sokszor nem mennek el az itt bemutatott plafonig. Fontos, hogy összes meglévő hitelünk törlesztésével kalkulálnak, de 5%-os aránnyal a hitelkeretek is beleszámít a JTM-be akkor, ha új lakáshitelt vennénk fel.
Láthatjuk, hogy a 2019. nyarán megemelkedtek az elvárások: korábban a 400 000 forintos jövedelem számított vízválasztónak, azóta pedig (és jelenleg is) 500 000 forintnál húzódik a határ az alacsonyabb és magasabb besorolású kategóriák között. Személyi kölcsönök esetében az eladósodottsági arány 50-60% is lehet, mivel ezek túlnyomórészt rögzített kamatozású, azaz kockázatmentesnek tekinthető kölcsönök.
A jelzáloghiteleknél ugyanezek az értékek kizárólag a 10 éven túli kamatrögzítésű forinthitelekre vonatkoznak, de ennél csak alacsonyabb arányokkal találkozunk, ha rövidebb (10 év alatti) periódust választunk. (Vagyis ugyanakkora jövedelem kisebb havi törlesztőket bír el.) A devizaalapú hitelek szintén plusz kockázatot rejtenek, ezért a rájuk vonatkozó korlát még a fentieknél is kisebb.
Ez alapján a példánkban szereplő, 200 000 forintos jövedelemmel rendelkező család legfeljebb 100 000 forintos havi törlesztőrészletet vállalhat be, de ezt is csak akkor, ha legalább 10 évre rögzített, forint alapú hitelkonstrukciót választanak. 5, illetve 10 évnél rövidebb kamatperiódusnál 50 000 és 70 000 lehet maximálisan a törlesztő. A 300 000 forintos jövedelem ugyanilyen feltételek mellett maximálisan 150 ezer, 75 ezer illetve 105 ezer forintos havi törlesztőrészlet bevállalását tenné lehetővé.
Mennyi lakáshitelt kaphatunk?
Adódik a kérdés, hogy ezekkel a havi törlesztőkkel mennyi hitelt kaphatunk? Ezt az alábbi ábrákon szemléltettük, a legelterjedtebb kamatrögzítési időtartamok szerint. A lehető legmagasabb JTM-mel is számoltunk, ugyanakkor fontos ismét megemlítenünk, hogy a bankok néha még a törvényileg előírtnál is jóval alacsonyabb limitet húznak meg.
Adott összegű havi törlesztőrészlet értelemszerűen különböző hitelösszegeket tesz elérhetővé a futamidő változtatásával. Például havi 100 000 forintból 10 év alatt kb. 10 millió forintnyi hitelt tudunk finanszírozni, 30 év alatt viszont ugyanez 22 millió forintál is több lehet. Hasonlóképpen, a 150 ezer forintos havi törlesztőrészlet 10 év alatt 15 millió forintos hitelre, 30 év alatt pedig akár 33 millió forintra lenne elegendő.
Hogyan kaphatunk több lakáshitelt?
Amennyiben szeretnénk megkapni az elvileg elérhető legmagasabb (vagy ahhoz közeli) hitelösszeget, érdemes megfontolnunk néhány dolgot, hogy ennek az esélyét megnöveljük. A cél természetesen az igazolható jövedelmünk összegének, illetve a JTM-korlátnak a feltornászása. Erre több mód is létezik, amelyek helyes alkalmazásával komoly előnyre tehetünk szert.
A hitelbírálati eljárás során lehetnek különbségek abban, hogy az egyes bankok miként tekintenek bizonyos jövedelemtípusokra. A kismamák jövedelmével néha egyáltalán nem számolnak, arra készülvén, hogy hamarosan úgyis nagymértékben le fog csökkenni, ha nem teljesen megszűnik majd ez a bevétel. Szintén eltérően kezelhetik a különböző vállalkozói jövedelmeket: néhol kedvezők a feltételek, máshol csak egy bizonyos százalékig veszik figyelembe az így szerzett bevételt, ami ugyancsak okozhat kellemetlenségeket.
Ha a saját igazolt jövedelmünket kevésnek találjuk, meg lehet próbálni egy adóstárs bevonását is, aki kezeskedik a hitel visszafizetéséért – ez jellemzően családon belül történhet, és igen erős bizalmi viszonyt feltételez.
A JTM-korlát enyhítése érdekében felmerülhet a korábbi, kedvezőtlenebb feltételű hitelek kiváltása is, mivel egy alacsonyabb törlesztőrészlet mellett több pénz marad az új tartozás visszafizetésére. Fontos tudni, hogy a maximálisan törlesztésre fordítható összegbe a folyószámláinkhoz és hitelkártyáinkhoz tartozó hitelkeret 5%-a is beleszámít, még akkor is, ha sohasem használjuk ezeket. Éppen ezért hiteligénylés előtt érdemes megvizsgálnunk, van-e lehetőség arra, hogy ilyen jellegű „terheinket” csökkentsük, például felmondjuk a nem kihasznált folyószámla-hitelkeretet. Ezzel az egyszerű lépéssel akár 50-100 000 forintot is nyerhetünk a terhelhetőség szempontjából, ami a fenti ábrákon is jól kivehető előnyökhöz vezethet.
Egy további opció, hogy igyekszünk a lehető leghosszabb futamidőt kiválasztani, hogy ezáltal emelkedjen még magasabbra a maximálisan felvehető hitelösszeg. Habár logikus, hogy minél hosszabb időre adósodunk el, annál több kölcsönt kaphatunk, mégis szem előtt kell tartanunk, hogy így több ideig is kamatozik a tartozásunk, ami összességében végül drágább teljes visszafizetést eredményez. Ha már ezt a lehetőséget választjuk, nagyon nézzük meg, hogy milyen konstrukcióba szállunk be, hiszen a magasabb összeg az ajánlatok közti relatív különbséget is felnagyítja, azaz ilyenkor érdemes a leginkább szakértői segítséget igénybe venni, ami megalapozott és jó döntéshez vezethet.
