Több banknak az a gyakorlata lakáshitelnél, hogy a fedezetül felajánlott ingatlanra a hitelösszeg 120 százalékáig jegyeztetett be jelzálogjogot. Ha újabb hitelt szeretnénk arra az ingatanra kérni, akkor számos akadályba, kellemetlenségbe ütközhetünk emiatt.
Több banknak az a gyakorlata lakáshitelnél, hogy a felvett hitelösszeg 120%-át jegyzi be a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdoni lapjára. Ez az adott hitel igénylését nem befolyásolta, így nem is akadt fent rajta senki. Ugyanakkor egy újabb lakáshitel vagy szabad felhasználású jelzáloghitel kérelmet már befolyásolhatott ez az eljárás, hiszen a nagyobb teher miatt látszólag kevesebb újabb hitelösszeget bírna el a fedezet.
Milyen új hitelkérelmeknél lehet ez akadály?
Ez azt jelentette, hogy egy 10 millió forintos lakáshitelnél a bank 12 millió forint jelzálogjogot jegyzett be a fedezetre. Mivel egy lakás értékének egy meghatározott százalékáig nyújt lakáshitelt a bank, ezért a magasabb bejegyzett jelzálogjog nagyon is fontos lehet. De mikor jelenthet ez a teher problémát és mikor nem?
1. Kiváltanánk meglévő lakáshitelünk egy kedvezőbb kamatozásúra
Ha korábbi, drágább lakáshitelünket egy újra cserélnénk – azaz kiváltanánk a hitelünk -, akkor a magasabb jelzálogjog nem okozhat problémát. Hiszen a tartozás megszűntével a korábbi teher is lekerül az ingatlanról. Emiatt az új hitelhez kapcsolódó jelzálogot minden további nélkül be lehet jegyezni a fedezetre.
2. Eladjuk a lakásunk és a vevő lakáshitelt igényel
A lakás eladásánál hitelünket a vevő visszafizeti – akár hitelből, akár önerőből – és a kapcsolódó teher is törlésre kerül. Emiatt a vevő hitelfelvételének nincsen semmi akadálya, hiszen a fedezeten csak az új hitel jelzálogjoga lesz a vásárlást követően.
3. Meglévő lakásunk korszerűsítésére, felújítására igényelnénk újabb lakáshitelt, vagy szabad felhasználású jelzáloghitelt kérnénk
Ebben az esetben meglévő vásárlási hitelünk mellé igényelnénk egy újabbat. Itt már fontos lehet, hogy mennyi az eredeti kölcsönre bejegyzett jelzálogjog.
Ha saját bankunktól igényeljük az újabb kölcsönt, akkor még könnyebb helyzetbe vagyunk, hiszen a bank ismeri a ténylegesen fennálló tartozást és az alapján számolja ki, hogy mennyi hitelt nyújt. Vagyis a fenti példában nem a 12 millió bejegyzett jelzálogjoggal, hanem a tényleges fennálló tartozással – ami 10 millió forintnál is kevesebb lehet – kalkulálja ki a maximálisan adható újabb hitel összegét.
Azonban nem mindig éri meg ugyanattól a pénzintézettől felvenni a második hitelt, elképzelhető, hogy más ajánlata jóval kedvezőbb. Egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú lakáshitel törlesztőrészlete között akár 21 ezer forint is lehet a különbség a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora alapján. Emiatt pedig már érdemes elgondolkodni a váltáson.
Ugyanakkor egy másik bank választása az új hitelösszeg felvételét is megnehezítheti. A másik pénzintézet ugyanis alapesetben csak a bejegyzett jelzálogjog összegét tudja figyelembe venni a fedezet alapján adható maximális hitelösszeg meghatározása során.
Hirdetés
Hirdetés
Lehet megoldás a problémára
Ha mindenképpen egy másik banktól szeretnénk újabb hitelt felvenni, de meglévő kölcsönünk is megtartanánk, akkor erre is lehet megoldás. Találhatunk ugyanis olyan bankot, amely – bizonyos feltételek mellett – hajlandó bejegyezni az új hitelhez kapcsolódó terhet egy másik bank jelzálogjoga mögé. Ha pedig kérünk hivatalos igazolást jelenlegi hitelünk fennálló tartozásáról, akkor ezzel fogja kiszámolni az ingatlan adható újabb hitelösszeg maximumát.
Példaként nézzünk meg egy családot, aki 30 millió forintért vett egy családi házat, melyhez 6 millió forint lakáshitelt vettek fel, amely miatt 7,2 millió forint jelzálogjogot jegyeztek be a házra. Az aktuális fennálló tartozás 5 millió forint. Most egy komoly korszerűsítési, felújítási munkálatba kezdtek, melyhez egy másik banktól szeretnének hitelt felvenni, amely a lakás értékének 70%-ig ad maximum hitelt. Ha a másik bank nem kér fennálló tartozásról igazolást, akkor legfeljebb 13,8 millió forint kölcsönt nyújtana. Ha viszont hozunk igazolást korábbi hitelünkről, akkor az összeg elérheti a 16 millió forintot is, feltéve, hogy a család jövedelme elbírja a törlesztőrészletet.
Ha szeretnél lakásodra hitelt felvenni, de már van rajta jelzálogjog, akkor mindenképpen érdemes szakértőhöz fordulni, aki megkeresi számodra a legkedvezőbb ajánlatot. Ráadásul azt is figyelembe veszi a választás során, hogy melyik bank hajlandó hitelt nyújtani ebben a helyzetben.
