Sok magyar le szeretné cserélni meglévő otthonát. Például a pároddal vásárolnál egy új közös otthont, vagy bővül a család és nagyobb házra lenne szükségetek. Felmerülhet a kérdés: érdemes megtartani a meglévő lakást és mellé vásárolni egy újabbat? Ennek a megoldásnak a feltételeit, előnyeit és hátrányait szedték össze a Bankmonitor szakértői.
Elérkezhet az az élethelyzet egy ember életében, amikor lecserélné meglévő lakását egy másikra. Összeköltözhetünk a párunkkal, emiatt nagyobb lakásra lenne szükségünk, de bővülhet a család is egy új taggal, ami miatt kinőhettük eddigi otthonunk. Amiatt is kereshetünk új otthont, mert másik városban találtunk munkát. De akár a járvány miatti karantén is rávilágíthatott arra, hogy eddigi lakásunk helyett tágasabb, kertes otthonra vágyunk.
Az elmúlt évek ingatlanáremelkedése és a magas albérleti díjak miatt felmerülhet bennünk, hogy megtartjuk a korábbi ingatlanunkat, és a továbbiakban befektetésként tekintünk rá. A jelenleg igen olcsó lakáshitelek is lehetőséget teremthetnek arra, hogy esetlegesen a minimálisan szükségesnél nagyobb összeget vegyünk fel. A Bankmonitor szakértői szerint ennek a döntésnek a meghozatalakor három dolgot kell figyelembe vennünk:
- Milyen feltételek mellett tudjuk megtartani a korábbi ingatlanunkat?
- Mikor tekinthető nyereségesnek ez a befektetés?
- Milyen kockázatokat rejthet a jelenlegi lakásunk megtartása?
Hirdetés
Hirdetés
Mikor tudjuk egyáltalán megtartani a meglévő ingatlanunkat?
Feltétel természetesen, hogy az új otthonunk megvásárlásához rendelkezzünk elegendő saját megtakarítással, önerővel. Jó, ha tudjuk, hogy egy lakás megvásárlásakor a jogszabály alapján legfeljebb a vételár 80%-át finanszírozhatjuk meg lakáshitelből, ettől pedig a bankok szigorúbb irányban még el is térhetnek, éppen ezért érdemes lehet inkább 70 százalékkal számolni. Vagyis egy 50 millió forint értékű lakás megvásárlásához legalább 15 millió forint önerőre lenne szükségünk.
Önerőként elfogadható a csok támogatás – amennyiben meglévő gyermekre kéred a kedvezményt -, illetve a Babaváró hitel 75 százaléka is. Ezekkel az összegekkel kiegészítheted a saját megtakarításodat. Ha még így sem áll rendelkezésre a vásárláshoz minimálisan szükséges önerő, akkor nem tudjuk megtartani meglévő ingatlanunkat. (A lakás eladását követően a vételár beforgatásával még természetesen megvásárolhatjuk az új otthonunkat.)
Ha nincs elegendő saját megtakarításunk a teljes vételár megfizetéséhez, akkor lakáshitelt kell felvennünk a vásárláshoz. A meglévő jövedelmünkből azonban ki kell tudnunk fizetni a kölcsön törlesztőrészletét.
Márpedig a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) nagyságára – vagyis arra, hogy a jövedelem mekkora részét teheti ki a hitel törlesztőrészlete – is van jogszabályi előírás. Ha a fizetésünk nem haladja meg az 500 ezer forintot, akkor legfeljebb a jövedelmünk felét teheti ki a meglévő és az új kölcsön törlesztőrésztője. (Ez az arány is csak akkor igaz, ha legalább 10 évre fixált kamatozású hitelt választunk.) Ráadásul még ettől a szabálytól is eltérhetnek szigorúbb irányba a bankok, emiatt érdemes lehet inkább 40-45 százalékkal kalkulálni.
Ha a fizetésünkből nem tudjuk kifizetni a törlesztőrészletet, akkor nem leszünk jogosultak a kért hitelösszegre, vagyis a kieső összeget más forrásból kell előteremtenünk: jó eséllyel el kell adnunk a meglévő lakásunkat.
A hitelkérelmünket az egyes pénzintézetek elutasíthatják más okból is: nem felelünk meg a bírálati szabályzatban foglaltaknak. Ebben az esetben kereshetünk másik finanszírozó bankot is, vagy marad a meglévő lakásunk értékesítése.
Mennyit kereshetünk a lakáskiadással?
Egyáltalán nem biztos, hogy megéri megtartani a korábbi lakásunkat csak azért, mert megtehetnénk. A feltételek vizsgálata mellett érdemes annak is utánaszámolni, hogy megéri-e egyáltalán otthonunk megtartása, kiadása.
Vizsgáljuk meg, hogy mekkora többlet kiadással járna az, ha lakásunk megtartása miatt nagyobb hitelösszegre lenne szükségünk. Mennyivel emelkedne a kölcsön törlesztőrészlete, esetlegesen az induló költségeket hogyan befolyásolja a megemelkedett kölcsönösszeg? Emellett vizsgáljuk meg azt is, hogy a bevételeink mennyivel emelkednének: a lakásunkat milyen díj ellenében tudnánk kiadni hosszú távra. (Érdemes lehet ebben a helyzetben több éves szerződést kötni a bérlővel.)
Jó jel, ha a plusz bevételünk fedezi a hitelhez kapcsolódó kiadásokat. Azonban érdemes még azzal is számolni, hogy mennyit kellene költenünk a lakásra a jövőben. Mi lennénk az ingatlan tulajdonosai, éppen ezért a felújításokat, a karbantartási munkálatokat is nekünk kellene állnunk. Ha berendezve adjuk ki a lakásunkat, akkor a bútorok, egyes háztartási gépek cseréjét is nekünk kell finanszíroznunk. Ezt is ki kell termelnie hosszú távon a befektetésünknek.
Érdemes azt is megnézni, hogyan járnánk akkor, ha pénzünket másba fektetnénk be. (A lakás eladása mellett is felvehetünk nagyobb hitelösszeget.) Meg kell vizsgálni, hogy a kiválasztott befektetés milyen nyereséget hozna számunkra, fedezné-e a hitel költségeit?
Tegyük fel például, hogy 10 millió forint lenne a hitellel elérhető plusz pénz, melyet Magyar Állampapír Pluszba fektetnénk. 5 év alatt a lakossági állampapír 12,7 millió forintot fog érni. Míg a lakáshitelre – ha az előtörlesztési díjat is beleszámoljuk – csak 11,95 millió forintot fogunk kifizetni ezen időszak alatt. Vagyis közel 800 ezer forint nyereséget érhetnénk el ezzel a befektetéssel szinte kockázatmentesen. Akkor érdemes a lakásbefektetést választani, ha előreláthatóan ezt a nyerséget kitermeli.
Nem lehet elmenni az ingatlanárak várható alakulása mellett sem: ha azt gondoljuk, hogy a lakás értéke a jövőben emelkedni fog, akkor önmagában az idő előrehaladtával befektetésünk értéke is emelkedni fog.
Milyen kockázatokat rejt a lakás megtartása?
Egy ingatlanbefektetés önmagában is komoly kockázatot hordozhat, hiszen az ingatlanárak, az albérleti árak kedvezőtlenül is alakulhatnak. Ez a kockázat pedig még fokozódhat is, ha mindezt hitelfelvételből finanszírozzuk.
Változhat a hitelkamat, a törlesztőrészlet: a kamatperidus fordulójakor ugyanis a bank egyoldalúan módosíthatja a kamat mértékét. Vagyis akár drágulhat is a hitelünk a futamidő alatt. (Természetesen a változás mértékét nem szabadon határozhatja meg a pénzintézet, a kamatfordulókor aktuális piaci helyzetet tükröző mutatók alapján módosulhat a kamat.) A kamatemelkedés kockázatát természetesen csökkenthetjük hosszú kamatperiódusú, vagy futamidő végéig fix kamatozású kölcsön választásával. Érdemes azonban tudni, hogy jellemzően a biztonságosabb kölcsönök induló kamata magasabb, gyakorlatilag meg kell fizetni a biztonság árát.
Az albérleti díjak is csökkenhetnek, ez pedig oda vezethet, hogy a befektetésünkhöz kapcsolódó költségeket – hitel törlesztőrészlete – nem fedezi már a bevételünk. (Ez bármikor bekövetkezhet, gondoljunk csak bele mi történt a budapesti albérletpiacon a koronavírus járvány miatt.) Éppen ezért érdemes lehet hosszabb, több évre fixált albérleti díjak mellet kiadni a lakásunkat, ezzel ezt a kockázatot is mérsékelhetjük.
A lakásárak is csökkenhetnek a jövőben, ez pedig adott esetben a befektetésünk értékének csökkenését eredményezné. Ráadásul a lakásárak és az albérleti díjak valamilyen szinten együtt mozognak. Vagyis a bevételeink csökkenése a befektetésünk értékének csökkenésével járhat együtt.
A Bankmonitor szakértői a következőket javasolják azok számára, aki lakásuk megtartása mellett – mintegy befektetésként kezelve – szeretnének új otthont vásárolni maguknak:
- Ha lakáshitelre is szükség lenne, akkor mindenképpen legalább 10 éves kamatperiódusú, vagy fix kamatozású kölcsönt érdemes választani, ezzel kivédve mérsékelve a kamatváltozás kockázatát.
- Érdemes megismerkedni az albérletpiaccal előzetesen. Fel kell mérni, hogy mennyiért lehet hosszabb távon kiadni a lakást. Ha a bevételek nem fedezik a befektetés költségét, akkor nem érdemes belevágni.
- Érdemes előzetesen megismerkedni az ingatlanpiac aktuális helyzetével. Emellett folyamatosan nyomon kell követni a lakásárak alakulását. Így egy esetleges árcsökkenésre azonnal tudna lépni a befektető. (Ez természetesen nem jelenti feltétlenül az ingatlan eladását.)
