Sokan a lakásvásárlást megelőzően ingatlant adnak el, mert nagyobba, kisebbe vagy éppen újabba költöznének, de akár a válás is lehet oka a dolognak. Ilyenkor lényeges tényező, hogy a mennyi idő alatt lehet eladni aktuálisan egy ingatant, ha pedig lakáshitel is kell a vásárláshoz, mennyi lesz ennek az átfutási ideje. A jó időzítés itt nagyon fontos, máskülönben komoly pénzügyi veszteség lehet a következmény.Van azonban arra is megoldás, hogy az időkényszert ebben az esetben is kiiktassuk. Megnéztük a lehetőségeket.
Amikor valaki úgy vásárol ingatlant, hogy előtte el kell adnia a meglévőt, akkor az időzítésen nagyon sok múlik.
1. Szerencsés az, akinek a vásárláshoz szükséges összeg saját megtakarításként a rendelkezésére áll, hiszen ilyenkor nem szükséges feltétlenül megválnia a meglévő ingatlantól, de legalábbis annak értékesítése nem feltétele a vételnek.
2. Az is segíthet, ha valaki hitelből vásárolna, ám az ehhez szükséges önerő – ami minimálisan az ingatlan becsült forgalmi értékének 20%-a – a rendelkezésére áll, valamint rendelkezik elegendő jövedelemmel a lakáshitelhez, hiszen így meg tudja finanszírozni a tranzakciót. A hitel fedezete ebben az esetben az új ingatlan lesz, ezért a meglévő értékesítésének elhúzódása miatt sem futhat ki a határidőkből.
3. Ha azonban nincs elegendő önerő, sőt, a vételár 10 százalékét kitevő foglaló kifizetéséhez is az kell, hogy előbb eladjuk a meglévő ingatlanunkat, akkor már időkényszerbe kerülhetünk. A cikkünk jórészt ez utóbbi eshetőséggel foglalkozik.
Hirdetés
Hirdetés
Ne lépj bele ebbe a csapdába
Mielőtt azonban bármit is tennénk, és megválnánk a lakásunktól, érdemes előre ugrani és ellenőrizni, kaphatunk-e egyáltalán majd lakáshitelt. Ugyanis nehéz helyzetbe kerülhetünk akkor, ha eladjuk a lakásunkat, megkapjuk a vevőtől a foglalót, a pénzből pedig azonnal lefoglalózzuk a kiválasztott új ingatlant, ám végül kiderül, mégsem vagyunk hitelképesek.
Ez a tipikus „két szék közé esés” esete: nem csak a kifizetett foglalónkról mondhatunk le, hanem azt is duplán kell visszaadnunk, amit mi kaptunk, amennyiben végül nem adjuk el mégsem a lakásunkat. Ha pedig ez nem kivitelezhető, akkor költözhetünk olcsóbb lakásba, vagy akár albérletbe. Ez utóbbira sajnos van példa bőven, ez pedig gyakran nem sül el jól. Vagy azért, mert a család a kapott vételárat szép lassan feléli, emiatt albérletben ragad, vagy sikerül a pénzt lekötni, ám annak hozama nem tart lépést a lakások drágulásával, így a lakáscél egyre távolibb lesz. Ez az elmúlt években sajnos nagyon gyakran előfordult.
Persze nagyon nem mindegy, hogy valaki mi miatt nem hitelképes az adott pillanatban, hiszen vannak könnyebben, illetve nehezebben korrigálható feltételek. Ha például az volt a gond, hogy az igénylő nem dolgozott még három teljes hónapot az adott munkahelyen, esetleg még próbaidőn volt, akkor rövid időn belül elhárulhat az akadály. Egy elfeledett nav tartozás is okozhat galibát, amit, ha rendezünk, máris szabad az út a hitelfelvétel előtt. Rosszabb a helyzet akkor, ha kiderül, az adós vagy az adóstárs – a házastárs automatikusan annak számít egy jelzáloghitelnél – szerepel a rossz adósokat nyilvántartó KHR adatbázisban. Ugyanis nem elég az, ha rendezzük az elmaradásukat, ezt követően még legalább egy évig úgynevezett passzív KHR-esek maradunk, nekik pedig szigorú feltételekkel ad csak kölcsönt néhány bank.
A nulladik lépés
Először is ellenőriztesd a hitelképességedet, azaz keresd meg azt a bankot, amelyik meghitelezi majd az új ingatlan megvásárlását. Felkereshetsz több bankot, és kérhetsz ajánlatot ezek mindegyikétől, ám ez akár két tucat pénzintézetet is jelenthet. Vagy megnézel egy bankfüggetlen lakáshitel kalkulátort, ami az általad megadott paraméterek alapján megmutatja, melyik bank milyen kamattal adná meg számodra a szükséges hitelösszeget. Ez alapján már némileg képbe kerülhetsz, de persze ez még nem garantál számodra semmit, mert számos olyan apróságon elcsúszhat egy hitel, amit képtelenség bekérni egy kalkulátorban.
Ezért megfontolandó hitelközvetítő segítségét kérni, aki segít a választásban, illetve végigkísér téged a hiteligénylési procedúrán. A legjobb az egészben az, hogy ez neked egy filléredbe sem kerül, ugyanis a sikeres hitelszerződés után a bank fizet a közvetítőnek jutalékot. Vagyis, ha nem kapsz hitelt, akkor nem jár neki pénz.
Bankmonitor tipp: Érdemes lehet akár előzetes hitelbírálatot végeztetni, amikor a bank ellenőrzi, hogy hitelezhető vagy-e, és ha igen, mekkora hitelösszegre számíthatsz a jövedelmed alapján. Ezt természetesen az előzőleg kiválasztott banktól érdemes kérni.
Mennyi idő alatt lehet eladni most egy lakást?
Ha sikerült kiválasztani a legjobb ajánlatot kínáló bankot, és a jövedelmed alapján a szükséges hitelt is megkaphatod, akkor elindíthatod a meglévő lakásod eladását. Arra készülj, hogy a Duna House Barométer statisztikái szerint egy panellakást kb. 80-114 nap alatt lehet eladni, míg egy használt téglaépületnél 116-146 nap között van az átlagos értékesítési idő. Persze ez csak az átlag: kedvező irányárral napok alatt elmehet egy lakás, míg irreális áron hirdetve évekre bennragadhat.
Ezért azt megelőzően, hogy vevőt találnál a lakásodra, csak akkor foglalózd le az új ingatlant, ha a szerződésben kellően hosszú átfutási időt tudsz kiharcolni. A legjobb azonban az, ha azután foglalózol, amikor már találtál vevőt, de a fizetési határidővel ebben az esetben is érdemes óvatosnak lenned akkor, ha lakáshitelre is szükséged van a vásárláshoz.
Mennyi egy lakáshitel átfutási ideje?
A lakáshitelek esetében az láthatjuk, hogy átlagosan tízből nyolc ügylet két hónapon belül lezárul, ám 9%-uk három hónapnál hosszabb ideig elhúzódik, 1% végére pedig fél év elteltével sem kerül pont. Ugyanakkor az átlag elfedi az egyes bankok közötti különbségeket: van bank, ahol két hónap alatt gyakorlatilag minden sikeres igénylést lezárnak, míg máshol az ügyletek több mint fele még tovább húzódik. Az aktuális átfutási idők ráadásul időről időre változnak attól függően, hogy az adott bank éppen milyen kedvező ajánlattal van jelen a piacon, hiszen a versenytársakhoz képest alacsony kamat rövid időn belül jelentős ügyfélállományt vonzhat, amit az infrastruktúra csak lassan képes lekezelni.
Ez pedig azt jelenti, hogy tulajdonképpen a választott banktól is nagyban függ, hogy milyen fizetési határidőt érdemes beleíratnod a szerződésbe, ahhoz azonban, hogy képbe kerülj, kell egy olyan szakértő, aki meg tudja jó eséllyel mondani, hogy melyik banknál, mire számíthatsz.
Egy dobozos megoldás: áthidaló hitel
Megoldást jelenthet még az úgynevezett áthidaló hitel, amikor a meglévő ingatlanodra veszel fel jelzáloghitelt, és ebből az összegből vásárlod meg vagy építed fel az új ingatlant. Amikor pedig sikerül eladnod a régi lakásod, akkor a vételárból automatikusan visszafizetésre kerül a kölcsön. Ilyenkor általában egy, legfeljebb két éved van az ingatlanod értékesítésére, azaz ennyi szokott lenni az áthidaló hitelek futamideje, ezen idő alatt pedig rendszerint vagy egyáltalán nincs törlesztő, vagy a kamatot kéri el csak a bank havonta. Tudni kell azonban, hogy amennyiben a futamidő alatt az ingatlant nem sikerül eladni, akkor hosszú futamidejű lakáshitellé alakul a konstrukció, vagyis olyan lesz a helyzet, mintha szabad felhasználású jelzáloghitelt kaptunk volna, ahol az ingatlanunk a fedezet.
Ugyanakkor vannak az áthidaló kölcsönöknek olyan korlátjai, amelyek megnehezíthetik azt, hogy valaki egy meglévő ingatlanból egy másikba „üljön át”. Az egyik ilyen, hogy a felvehető hitelösszeg legfeljebb a meglévő ingatlan becsült forgalmi értékének 80%-a lehet, miközben, ha már az új ingatlanra igényelnénk hitelt, az pedig drágább a jelenleginél, akkor annak az értékének a 80%-a volna a hitelplafon. (Persze ez utóbbi esetben szükség volna az ehhez tartozó önerőre.)
Ezen kívül a bankok sokszor óvatosabbak az áthidaló kölcsönöknél, így tudunk olyanról, ahol a jövedelem maximum 25-30%-áig engedik elmenni a havi törlesztőket, miközben „normál” lakáshitelnél akár 50-60%-is lehet ugyanez. Ez például azt jelenti, hogy 200 ezer Ft-os havi törlesztőhöz 667 ezer Ft-os jövedelmet kell tudni igazolni, míg máskülönben 400 ezer Ft is elegendő lehet ugyanehhez. (Persze az erősen bankfüggő, hogy mikor, meddig hajlandók elmenni, ez minden esetben egyedi döntés kérdése.)
A Jolly Joker megoldás
Az átmenetet azonban nem kizárólag áthidaló kölcsönnel lehet megfinanszírozni, megoldás jelenthet erre egy szabad felhasználású jelzálog is, aminek a meglévő, eladni tervezett ingatlan a fedezete. Ennek előnye, hogy a maximális JTM ebben az esetben a lakáscélú hitelekhez hasonlóan 50-60% (attól függően, hogy az igazolt jövedelem eléri vagy sem az 500 ezer Ft-ot), a felvehető hitelösszeg felső határa pedig a fedezet becsült forgalmi értékének a 80%-a. (Ezek persze ugyancsak a jogszabályi maximumok, a bankok ennél óvatosabbak is lehetnek.)
A szabad felhasználású jelzáloghitelből kifizetheted a foglalót, vagy akár egy új építésű ingatlan meghatározott részleteit, amikor pedig az új ingatlan már maga is lehet fedezet, akkor a hiányzó összeget – ha erre szükséged van -, egy újabb, immár erre felvett lakáshitelből fizetheted ki. A két hitelnek ekkor nem kell egyazon banktól lennie, hiszen két külön fedezeten lesz jelzálogjoguk, ami azért fontos mert így mindkét kölcsönnél a számodra legelőnyösebb konstrukciót tudod kiválasztani. (Ezzel havi szinten több tízezer forintot megtakaríthatsz.) A dolog persze csak akkor működik, ha a jövedelmed (vagy jövedelmetek) mindkét hitelt „elbírja”.
Végül, amikor az új ingatlanba már beköltözhetsz, eldöntheted, hogy mi legyen a korábbi, hitellel terhelt lakás sorsa. Megtarthatod és kiadhatod, ami az erre eső hitel havi törlesztőjét részben vagy egészben fedezheti, vagy eladod, ebből pedig végtörleszted ezt a kölcsönt, vagy esetleg más célra használod fel a pénzt. Fontos azonban, hogy biztos legyél abban, hogy a havi törlesztőidet hosszú távon, szerződés szerint fogod tudni majd fizetni.
A lakásvásárláshoz az alábbi kalkulátorok lehetnek fontosak számodra:
Csok kalkulátor – megmutatja, hogy mekkora összegű vissza nem térítendő támogatást kaphattok
Babaváró kalkulátor – ellenőrizhetitek, hogy jogosultak vagytok-e a Babaváró hitelre
Csok hitel kalkulátor – tudd meg, hogy milyen havi törlesztőre számíthatsz a szuperolcsó csok hitellel
Szabad felhasználású jelzáloghitel kalkulátor – megmutatja, hogy milyen havi törlesztővel kaphatsz most szabad célú jelzáloghitelt
Lakáshitel kalkulátor – megversenyezteti a bankok lakáshiteleit
Mennyi lakáshitelt kaphatok? – ellenőrizd, hogy a jövedelmed alapján mire számíthatsz
