Hitelből vennél meg egy 20, 60 vagy 100 millió Ft-os ingatlant? Kiszámoltuk a havi törlesztőket!

A lakáshitelt keresők első két kérdése rendszerint az, hogy kaphatnak-e hitelt, és ha igen, akkor hozzájuthatnak-e a szükséges összeghez. Igen ám, de legalább ennyire fontos az is, hogy mekkora havi kiadást jelent majd a törlesztés, már csak azért is, mert bank és bank között nagyok lehetnek a különbségek ezt illetően. A Bankmonitor szakértői ezért kiszámolták, milyen havi törlesztőkre számíthat jelenleg az, aki hitelből vásárolna meg egy 20, 40, 60, 80 vagy éppen 100 millió forintos ingatlant. Így az is azonnal számszerűsíthető, hogy milyen pénzügyi előnyt jelenthet a jó bankválasztás.

A lakások ára nagyon különböző, függ a lokációtól, a minőségtől és a mérettől egyaránt. Éppen ezért a szükséges lakáshitel összegét illetően is jelentős különbségekkel találkoznak a Bankmonitor szakértői.

Bármekkora összegű hitelre is van azonban szüksége valakinek, az alapvető feltételeket mindenképpen teljesítenie kell:

• A legtöbb banknál minimum az aktuális minimálbérnek (jelenleg 111 300 Ft) megfelelő jövedelmet kell tudni igazolni. Nagyon nem mindegy azonban, hogy ez alkalmazotti munkaviszonyból, vállalkozásból, ingatlan bérbeadásból vagy éppen osztalékból származik, de az is számít, hogy magyarországi vagy éppen külföldi-e a jövedelem. Az egyes bankok ugyanis különbözőképpen kezelik ezeket.
• Az ingatlan becsült forgalmi értékének – ez jó esetben a vételár – legalább 20%-át önerőként kell a vásárlónak biztosítania. Ez lehet ennél több is a bank egyedi döntésétől függően.
• Nem szerepelhet az igénylő rossz adósként a KHR adatbázisban. (Korábbi nevén BAR-lista.) Ezt egyébként bárki ingyen lekérdezheti, ha biztosra akar menni. 
• Nem lehet az igénylőnek köztartozása.
• A megvásárolt ingatannak hitelképesnek kell lennie, vagyis rendezett tulajdonviszonyokkal kell rendelkeznie. Nem lehet rajta más bank jelzálogjoga sem, vagy ha mégis, akkor ezt ki kell váltani az új hitelből, az adott banknak pedig nyilatkoznia kell arról, hogy a végtörlesztést követően levehető a jelzálogjoga.

Mekkora hitelt kaphatunk?

A fentiek azonban csak a „beugrót” jelentik, hogy valaki mekkora hitelösszegre számíthat, az már több mindentől is függ. Az igazolt nettó jövedelemnek legfeljebb 50, illetve 60 százaléka lehet a havi hiteltörlesztők összege – egy 10 évre vagy a futamidő végéig fixált kamatú lakáshitelnél – attól függően, hogy a jövedelem eléri-e vagy sem az 500 ezer forintot. A törlesztő maximuma pedig meghatározza, hogy mennyi hitelt vehet fel valaki.

A másik kritikus pont a megvásárolni kívánt (fedezetként szolgáló) ingatlan becsült forgalmi értéke, hiszen ennek legfeljebb 80 százaléka lehet a felvehető hitel összege. Vagyis 20 százalék önerővel rendelkezni kell a vásárláshoz. Kiváltható azonban az önerő egy pótfedezet bevonásával, ebben az esetben az ingatlanok összértékének maximum 80 százaléka hitelezhető. A fedezet kapcsán érdemes azzal is tisztában lenni, hogy a banki értékbecslők sem egyformán dolgoznak, így ugyanazt az ingatlant sem feltétlenül ugyanannyira értékeik. Ezért aztán akár ezen is múlhat a hiteligénylés sikere.

A hiteltörlesztő lefaragható azzal, ha kitoljuk a futamidőt: például egy 20 millió forintos lakáshitel havi törlesztője 20 éves futamidőre 114 ezer forint, míg 25 évre 98 ezer forintot kell ugyanezért fizetni. Ugyanakkor káros mellékhatása is van a hosszabbításnak, ugyanis nő a teljes visszafizetendő összeg, hiszen tovább használjuk a bank pénzét. Vagyis ettől a hitel nem lesz olcsóbb. Persze előfordul, hogy valaki hosszabb futamidővel tudja csak felvenni az adott hitelt, mert a jövedelme így bírja el a havi törlesztőket, ám később lehetőség van előtörleszteni, így a tejes visszafizetés utólag lecsökkenthető. Például akkor bevált szokás ez, amikor a jövedelem egy részét a bank nem veszi figyelembe a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) meghatározásakor.

Hogyan lehet olcsóbb egy lakáshitel?

A havi törlesztő nagyságát befolyásolja az is, hogy az adott hitel milyen kamatperiódusú: a végig fix kamatú hitelek általában olcsóbbak, mint a 10 évre fixáltak. Árnyalja a képet azonban, hogy esetenként egy bank drágábban kínálja a 10 éves kamatperiódusú kölcsönét, mint egy másik a végig fix kamatút. Ezért érdemes alaposan feltérképezni a piacot és összehasonlítani az árakat. Ezzel havi szinten akár több tízezer forintot megspórolhatunk. De akár ezen is múlhat, hogy a jövedelmünk elegendő lesz-e a szükséges hitelösszeg felvételéhez.

Jelentősen megnehezíti azonban a legjobb ajánlat megtalálását, hogy a bankok nem azonos feltételekkel adnak hitelt mindenki számára, vannak ugyanis szempontok, amelyekért cserébe kedvezményt biztosítanak. Kamatkedvezményt érhet például a magasabb jövedelem, hiszen a bank így biztosabb lehet benne, hogy a havi törlesztőket az adós hosszú távon is képes lesz kigazdálkodni. Például: a már említett 20 millió forintos (20 éves futamidejű, 10 éves kamatperiódusú) lakáshitel havi törlesztője 250 ezer forint jövedelemmel 105 957 Ft (THM: 4,11%) addig 500 ezer forint jövedelemmel ugyanezért 94 700 Ft-ot kell fizetni (THM: 3,03%). A THM – teljes hiteldíj-mutató – a kamaton felül a hitelhez kapcsolódó közvetlen költségeket is tartalmazza, így a „hitelek ára” ez alapján jól összehasonlítható.

Ezen kívül kamatkedvezményt érhet az is, ha a fedezetként felajánlott ingatlan értékéhez képest alacsonyabb a hitel összege, hiszen ebben az esetben a bank jobban bebiztosíthatja magát, ha esetleg nem fizetne végül az adós. És persze a bankok egy része egyedi kedvezményekkel is operál, így megkurtítható a kamat, ha bizonyos típusú bankszámlát nyitunk vagy éppen lakásbiztosítást kötünk náluk, de számos egyéb banki szolgáltatásért járhat még kedvezmény. Ezen kívül a hitelközvetítő cégek is kapnak kedvezményeket, amelyeket át tudnak adni a rajtuk keresztül érkező igénylőknek.

A Bankmonitor részletes lakáshitel kalkulátorával megnézheted, hogy melyik bank, milyen törlesztővel adna számodra jelenleg lakáshitelt, ha pedig segítséget szeretnél az igényléshez, elég a kalkulációt követően megadnod a személyes adataidat.