Sok lakásvásárlást tervező nehezen látja át a bankok különböző ajánlatait, sőt saját hitelképességével sincs tisztában. Az elmúlt években jelentősen megemelkedtek az ingatlan árak és ennek következményeként a felvett hitelek összege is. De mielőtt a foglalót letennéd a kiszemelt ingatlanra, nézd meg melyek a főbb buktató tényezők, ha hitelből finanszíroznád a vásárlást! Szerző: Gábos Nikolett
Hirdetés
Hirdetés
Elfogadható az ingatlan fedezetként?
Az első lehetséges buktató maga a megvásárolni kívánt ingatlan. Az igénylés utáni első lépés, hogy az értékbecslő szemrevételezi az ingatlant és megállapítja annak az értékét. Abban az esetben, ha a meghatározott forgalmi értéke nem éri el az elvártakat, nem megfelelő az állapota, vagy egész egyszerűen nem teljesíti a hitelhez szükséges kritériumokat, akkor jövedelemvizsgálat nélkül automatikusan visszautasítják az igénylésedet.
Érdemes lehet előzetesen felbecsültetni a lakás értékét. Ezzel a lépéssel már előzetesen – az adásvételi szerződés megkötése előtt – megtudhatod, hogy megfelel-e a ház a banki elvárásoknak. Ha nem, akkor megspórolhatod az adásvételi szerződést készítő ügyvéd díját és a foglaló összegét sem kockáztatod.
A jövedelmed és meglévő törlesztőrészleteid
A banki hitelképesség vizsgálat során ellenőrzi a bank, hogy rendelkezel-e elegendő jövedelemmel a kívánt hitelösszeghez. A fizetésednek el kell bírnia az új hitel törlesztőrészletét, ezen vizsgálatnál a bankok a meglévő kölcsöneid havi törlesztőivel is kalkulálnak. Sőt a meglévő hitelkeretek – folyószámlahitel, hitelkártya – teljes keretösszegének 5 százalékát is törlesztőrészletnek tekintik a pénzintézetek függetlenül attól, hogy mennyit költöttél el belőle.
Továbbiakban még nagyító alá kerül az is, hogy mióta tart a munkaviszonyod a jelenlegi munkahelyen. Ezzel kapcsolatban a főbb kritériumok:
- Alkalmazott esetén elvárt minimum 3 havi munkaviszony.
- Vállalkozó esetén szükséges NAV jövedelem igazolás, NAV nullás igazolás és adóbevallás az előző lezárt üzleti évről.
Ha ezen feltételek mellett, nem elérhető a kért hitelösszeg, akkor adóstárs bevonására van lehetőség. Ebben az esetben ugyanis kettőtök együttes jövedelmének kell elbírnia a kölcsön törlesztőrészletét.
Minimális elvárt saját megtakarítás, önerő
Minimum elvárt önerő a forgalmi érték 20%-a. Önerőnek tekinthető a készpénzen kívül lakástakarékpénztári megtakarítás, örökség, saját- és egyéb igazolt forrásból származó megtakarítás. Pótfedezet bevonásával emelhető az igényelhető lakáshitel összege, ebből a szempontból ez is önerőnek minősülhet. (A vásárlásra kinézett ingatlan mellett másik, meglévő házat is bevonhatsz a hitelügyletbe, ezt az ingatlant szokás pótfedezetnek is nevezni.)
Csok állami támogatás vagy Babaváró hitel a meghatározott feltételek mellett fogadható el önerőként. (Erről részleteket az alábbi cikkünkben olvashatsz.) Azonban ha személyi kölcsönt vettél fel az elmúlt 90 napban, akkor a bank ezt az önerő megfinanszírozásának tekinti, amely szintén elutasítást jelent.
Bankszámlakivonaton szereplő információk
A hiteligénylés során kötelező benyújtani az előző 2-3 hónap bankszámlakivonatát. (Ez a kérelmi dokumentáció egyik legbeszédesebb eleme.) Ezeken a kivonatokon szereplő minden egyes kimenő és bejövő tételt átvizsgálnak. Ezen ellenőrzés különösen az alábbi főbb tényezőkre terjed ki:
- Beérkező jövedelem: A beérkező tételek között elsőnek azt nézi meg a bank, hogy a munkáltatói igazoláson szereplő nettó fizetésed megérkezik-e minden hónapban a bankszámládra. Azaz egyértelműen beazonosíthatónak kell lennie a munkabérjellegű átutalásnak a kifizetőhely részéről. Ha beérkező jövedelem akár egyszer is elmarad, akkor a bank azt feltételezi, hogy a munkahely pénzügyileg nem stabil, ezért a későbbi kifizetések is könnyen elmaradhatnak, amely a törlesztőrészletek elmaradásához vezethet. Előfordulhat, hogy a munkahely egy céget bíz meg azzal a tevékenységgel, hogy a munkabérek kifizetését intézze. Ebben az esetben a bankszámla kivonaton az ezzel megbízott cég neve fog szerepelni. Ezt a helyzetet a megbízás tényéről szóló igazolással lehet orvosolni a bank felé. Vállalkozók esetében a folyamatos pénzáramlás megléte szükséges, amely a vállalkozás folyamatos működését tükrözi.
- Szerencsejáték: A „szerencsejátékozás” kis mértékben megengedett, de ha nagyobb összegben fogadnál, akkor automatikusan elutasításra kerül a hitelkérelem. Gyakori, hogy a ki- beérkező összegek telefonos applikáció segítségével kerülnek utalásra, így egyértelműen beazonosítható, hogy havi szinten mekkora az ezzel kapcsolatos kiadásod. Első látásra talán nem tűnhet komoly problémának, de a bank e mögött függőséget illetve ennek lehetséges veszélyét feltételezi.
- Rejtett tartozások: A bankszámla továbbá árulkodik olyan tartozásokról, amelyek a khr-ben (Központi Hitelinformációs Rendszer-ben) nem szerepelnek. Ilyen tartozás lehet például, ha a vásárláshoz az önerőt egy rokontól kölcsönkaptuk és apránként fizetjük vissza. Természetesen problémát okoz, ha egy végrehajtással kapcsolatos utalás jelenik meg a számládon, vagy ha más tartozását fizeted. Ide tartozik a magánszemélyeknek való állandó vagy egyszeri nagyobb összegek utalása is. Ebben az esetben biztosan számíthatsz rá, hogy a bank ezekre az utalásokra rákérdez, mert automatikusan rejtett tartozás visszafizetését feltételezi e mögött.
- Túlköltekezés: Túlköltekezésnek nevezzük, ha a bankszámlán lévő pénzösszeg teljes egészében el lett költve, sőt a számlaegyenleg még mínuszba is lement és már a hitelkeretedet használtad. Ha ilyen túlköltés történik, akkor egyértelműen feltételezhető, hogy a fizetésed a hétköznapi kiadások mellett már nem fogja elbírni a törlesztőrészletet is.
Természetesen minden egyes hitelügyletet egyedileg meg kell vizsgálni annak érdekében, hogy ezeket a buktatókat elkerüljük. A felsoroltak tájékoztató jellegűek, még ezen kívül egyénileg sok más eset is felbukkanhat. Mielőtt belevágnál a vásárlásba, érdemes a Bankmonitor hitelszakértőinek a segítségét kérni, hogy előre átnézzétek, hogy a te esetedben milyen buktatók, problémák merülhetnek fel.
