Annuitásos törlesztőrészlet, annuitásos hitel, annuitás kalkulátor, ezekkel a fogalmakkal sok magyar nincs tisztában. Pedig a lakossági hitelek döntő többségénél ezek a kifejezések nagyon is fontosak. De mit jelent az annuitásos törlesztőrészlet? Miért ilyen a legtöbb lakáshitel és milyen alternatívák lehetnének ezen kívül?
Annuitásos törlesztőrészlet, vagy más néven egyenletes törlesztés azt jelenti, hogy a kölcsönünkre minden egyes alkalommal azonos nagyságú részletet, törlesztőt kell fizetnünk. A lakáshitelek, személyi kölcsönök legnagyobb része így működik, vagyis a magyar lakosság egy jó része már találkozott a gyakorlatban ezzel a megoldással.
Az annuitás egyik legfontosabb tulajdonága tehát, hogy a részlet minden egyes alkalommal azonos mértékű. Vagyis egy havi törlesztésű személyi hitel, vagy lakáscélú jelzáloghitel esetében a törlesztőrészlet is mindig azonos mértékű lesz. Például egy 20 millió Ft összegű, 20 éves futamidejű, 7,00%-os kamatozású kölcsönre minden hónapban 155 060 Ft.
Hirdetés
Hirdetés
Miért fizetünk egy annuitásos hitelnél a futamidő elején sok kamatot?
Ha egy annuitásos kalkulátor eredményére tekintünk, akkor meglepődve, sőt mondhatni bosszúsan tapasztalhatjuk, hogy a futamidő elején érdemben több kamatot fizetünk a bank felé, mint a kölcsön második felében. A korábbi, 20 millió Ft összegű kölcsön példájánál maradva nézzük meg ezt a trendet. Az első hónapban a 155 060 Ft-ból 116 667 Ft lenne a kamat, míg a tőketartozásunk csupán 38 393 Ft-tal mérséklődne.
Az idő előrehaladtával az arány egyre inkább javul, az utolsó időszakban már csak minimális kamatot fizetünk, az utolsó részletből már csak 899 Ft a kamat, a maradék 154 161 Ft a tőkét csökkenti.
Ennek a törlesztőrészlet felépítésnek egyfajta mellékhatása, hogy a tőkét nem egyenletesen fizetjük vissza, vagyis a futamidő felénél még az eredeti tőketartozásnak több, mint a felével fogunk tartozni. Az eddigi példánál maradva az eredetileg 20 millió Ft összegű, 20 éves futamidejű kölcsönből a 10. év végén még 13 354 734 Ft lenne a fennálló tőketartozásunk.
Az annuitásos részletet természetesen nem hasraütésszerűen határozza meg a bank, ennek van egy előre meghatározott képlete. Ezt használva kalkulálják ki a bankok a havi fizetnivalót. A képletet nem tennénk be a cikkbe, mert nem egy egyszerű és könnyen használható elem. Ugyanakkor ideális lehet ellenőrzésre az Excel program részlet függvénye, ahol a kamatot, a futamidőt (hónapokban) és a felvett hitelösszeget kell megadni és megkapjuk a havi fizetnivalót. (Azt hozzá kell tenni, hogy a bankok pontos számítása eltéhet valamelyest az excel függvény eredményétől.)
Milyen más törlesztési módok lehetnek?
Rengeteg kritikával, negatív kommenttel találkozhatunk az annuitásos törlesztés kapcsán. Ezek jellemzően a futamidő eleji magas kamatot és alacsony tőketörlesztést kritizálják, amelyek elsőre jogosnak is tűnnek, de érdemes a dolgok mélyére nézni.
Először is vizsgáljuk meg a lehetséges alternatívákat: itt valós, jelenleg működő törlesztési megoldásokat, lehetőségeket mutatunk be.
1. Halasztott tőkefizetéssel induló kölcsönök
Ezen kölcsönöknél a futamidő elején van egy olyan időszak – ez jellemzően fél évtől két évig terjedhet -, amelynél csak kamatot kell fizetnünk. Ezen időszakot követően azonban ezen hiteleknél is megkezdődik az annuitásos fizetési mód. Ez azt eredményezi, hogy kezdetben érdemben kisebb havi fizetnivaló lenne, viszont a normál törlesztés kicsivel magasabb lesz egy sima annuitásos törlesztéshez képest, hiszen kevesebb időszak alatt kell rendezni a teljes tőketartozást. Minden CSOK Plusz kölcsön ilyen, ugyanis az első évben ezen támogatott hitelnél csak kamatot kell fizenünk, ezt követően kezdjük el a normál részletek rendezését.
De nézzük meg mit eredményez ez a megoldás a korábbi 20 millió Ft összegű hitel példájánál. Az első évben havi 116 667 Ft-ot kellene rendeznünk. Majd a második évtől 158 838 Ft lenne a teljes havi részlet. A két évtized alatt ezzel a módszerrel összesen 37 615 172 Ft-ot kellene visszafizetnünk. A normál annuitásos módszerrel ez az összeg 37 214 349 Ft lenne.
2. Végtörlesztéses kölcsönök
Ezen megoldásnál a kölcsön futamideje alatt csak kamatot fizetünk és a lejáratkor egyben fizetjük vissza a tőkét, amit igényléskor megkaptunk. Ilyennek lehetnek az értékpapírral, betéttel fedezett hitelek. Náluk ugyanis sokszor a kölcsön lejártakor, a lejáró megtakarításból rendeznék az adósok a teljes, eredeti tartozást.
A korábbi, 20 millió forintos példánál maradva egészen a lejáratig összesen 239 alkalommal 116 667 Ft-ot kellene fizetnünk a banknak és az utolsó részlet lenne 20 116 667 Ft. Így összességében még magasabb, 48 000 080 Ft lenne a teljes visszafizetendő összeg, hiszen végig az eredeti kölcsönösszeg kamatozik.
3. Egyenlő tőketörlesztésű hitelek
Nevében nagyon hasonló ez a megoldás az egyenletes törlesztésű kölcsönökhöz, de valójában jelentős az eltérés a két megoldás között. Jelen esetben ugyanis az egyes törlesztőrészletek nagysága eltérő lenne, azon belül a tőkerész lenne állandó. Mivel csökken a tőke, ezért a futamidő előrehaladtával a kamat egyre kisebb lenne, vagyis a havi részletek csökkennének. Ilyen megoldásokat lehet látni értékpapírral, betéttel fedezett kölcsönöknél, illetve egyes vállalati hiteleknél is.
A korábbi 20 millió Ft-os hitel példájánál maradva a törlesztőn belül a tőkerész fixen 83 333 Ft lenne. Erre az első hónapban rájönne 116 667 Ft kamatrész, így összességében 200 ezer Ft lenne az induló részlet. Az utolsó hónapban viszont a havi fizetnivaló már csak 83 819 Ft lenne.
Összességében kevesebbet, 34 048 333 Ft-ot kellene rendezni így a hitelre. Viszont az induló teher, törlesztő jóval nagyobb lenne, mint az annuitásos fizetési módszer estén. Emiatt viszont sok magyar nem tudná felvenni a szükséges kölcsönösszeget ezen fizetési módszer mellett.
Elképzelhető egy annuitásos hitelnél, hogy a törlesztő módosul?
Az annuitásos törlesztési módnak az a lényege, hogy a havi fizetnivaló változatlan. A legtöbb lakossági hitel ilyen, mégis sokat riogatnak minket az emelkedő törlesztőrészletek rémével. Ez a két tény hogyan férhet meg egymás mellett?
Azt szögezzük le, hogy az annuitásos törlesztőrészlet nagysága nem változhat, ez azonban addig igaz, amíg a kamat, a futamidő, vagy a fennálló tartozás nem módosul valamilyen külső tényező miatt.
Vagyis egy kamatemelés esetén természetesen az annuitás képletének megfelelően újraszámolják a havi fizetnivalót és az emelkedni fog. A korábbi 20 millió Ft összegű kölcsön példájánál maradva nézzük meg ezt a hatást. 20 éves futamidő és 7,00%-os kamat mellett a havi induló törlesztőrészlet 155 060 Ft lenne. Ha a 10 éves kamatperiódus után megemelkedik a kamat 8,00%-ra, akkor a havi fizetnivaló onnantól kezdve 162 030 Ft lenne. (Azt ki kell hangsúlyozni, hogy kamatcsökkenés esetén a havi részlet is csökkenne.)
Ha pedig a korábbi példában szereplő hitelbe a 10. év végén 5 millió Ft-ot előtörlesztenénk, akkor a hirtelen lecsökkenő tőketartozás miatt a második évtizedben már csak 97 006 Ft lenne a havi törlesztőrészlet.
Összegzés
Az annuitásos törlesztési mód nem tökéletes megoldás, vannak komoly kritikák ezzel a számítási megoldással szemben. De azt el kell ismerni, hogy a lehetséges valós alternatívák, megoldások sem tökéletesek. Vagy a teljes visszafizetés, vagy az induló törlesztőrészlet nagysága emelkedni fog más megoldások esetében.
