Örökölt ingatlan eladásakor számos adózási szabályt kell szem előtt tartani. Most közérthetően bemutatjuk, miként állapítják meg a fizetendő közterhek mértékét az egyes esetekben.
Gyakran visszatérő kérdés a Bankmonitor ügyfelei részéről, hogy miként kell adózni egy megörökölt ingatlan eladása esetén. Nézzük a legfontosabb tudnivalókat!
Mikor kell öröklési illetéket fizetni az ingatlan után?
Aki egy elhunyt hozzátartozójának ingatlanját megörökli, bizonyos esetekben köteles öröklési illetéket fizetni. Jó hír, hogy egyenes ági rokonok, testvérek, illetve házastársak és bejegyzett élettársak között illetékmentes az öröklés. Ugyanakkor például egy nagybácsitól örökölt ingatlan már sajnos nem lesz illetékmentes. Az pedig magától értetődő, hogy nem kell örökösödési illetéket fizetni olyankor, ha valaki ingyenesen lemond az örökségről.
A fizetendő illeték mértéke alapesetben az örökség „tiszta” (nettó) értékének 18%-a, de lakástulajdon vagy ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog öröklése esetén csak feleennyit, 9%-ot kell befizetni. Az illeték megfizetésének határideje a Nemzeti Adó- és Vámhivatal fizetési meghagyásának kézhezvételétől számított 30 nap.
Hirdetés
Hirdetés
Hogyan kell adózni az örökölt ingatlan eladásakor?
Habár az ingatlan öröklésekor viszonylag sok esetben elkerülhető az illetékfizetés, a megörökölt ingatlan későbbi eladása már egy teljesen másik történet, és egy másik közterhet vonhat maga után. Ingatlan-adásvételkor ugyanis az eladónak SZJA-t kellhet fizetnie abban az esetben, ha az ingatlan szerzése óta nem telt el legalább 5 naptári év. (Ebből a szempontból öröklés esetén az örökhagyó halálának napja tekintendő szerzési időpontnak.)
A fizetendő adó mértékének megállapításához elsőként az ingatlan adásvétele révén felmerülő jövedelmet kell kiszámítani. A jövedelem a bevétel és az igazolható költségek (illetve egyéb csökkentő tételek) különbözete, ahol a bevétel az eladási árat takarja. A levonható költségek közé tartozik az ingatlan megszerzésére fordított összeg, az ingatlanszerzéshez kapcsolódó egyéb kiadások (pl. ügyvédi díj), az elvégzett értéknövelő beruházások költsége, továbbá az ingatlan értékesítéséhez kapcsolódó költségek (hirdetés, ügyvédi díjak, ingatlanközvetítő díja).
A fizetendő adó mértéke az adóköteles jövedelem 15%-a. Azonban a jövedelem adóköteles része az idő múlásával egyre csökken, vagyis minél régebben történt az öröklés, annál kisebb az adóteher.
Aki 2024-ben adna el egy megörökölt ingatlant, neki az öröklés évétől függően az alábbiak szerint kell adót fizetnie.
- 2024-ben vagy 2023-ban örökölt ingatlan esetén a jövedelem 100%-a adóköteles.
- 2022-ben örökölt ingatlan esetén a jövedelem 90%-a adóköteles.
- 2021-ben örökölt ingatlan esetén a jövedelem 60%-a adóköteles.
- 2020-ban örökölt ingatlan esetén a jövedelem 30%-a adóköteles.
Nézzünk egy egyszerű példát az adózásra!
Valaki 2024-ben egyedüli tulajdonosként megörököl egy tehermentes lakást valamelyik egyenes ági felmenőjétől, majd ugyanebben az évben pénzzé teszi az ingatlant. Ilyenkor örökösödési illetéket nem kell fizetnie, azonban az eladásból származó bevételét személyi jövedelemadó terheli.
Tegyük fel, hogy az ingatlant 48 millió forintért sikerül értékesítenie, amely 12 millió forinttal haladja meg az értékbizonyítványban feltüntetett szerzési értéket (36 millió forintot). Ilyenkor az eladási ár és a szerzési érték különbségét, azaz 12 millió forintot kell jövedelemnek tekinteni. Ezt az örökös további 600 ezer forintnyi elszámolható költséggel (pl. ügyvéd megbízási díjával) tudja csökkenteni, tehát összességében 11,4 millió forint nettó jövedelme keletkezik. Mivel az öröklés évében vált meg az ingatlantól, ezért a jövedelem egészére 15% SZJA-t kell fizetnie, melynek összege ebben a példában 1,71 millió forint.
Mikor kell bevallani és befizetni az SZJA-t?
Az örökölt ingatlan eladásából származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatalhoz történő benyújtása utáni évben kell bevallani a személyi jövedelemadó-bevallásban. A fenti példánál maradva, 2024-es adásvétel esetén 2025. május 20-ig kell bevallani a jövedelmet, valamint befizetni az adót.
Részletfizetésre csak 500 ezer forintos tartozásig bezárólag van lehetőség, az azt meghaladó részt mindenképpen egyösszegben kell befizetni. Tehát 1,71 millió forintból 1,21 millió forintot kell leszurkolni 2025. május 20-ig, majd a fennmaradó 500 ezer forintot van lehetőség 12 havi részletfizetéssel, egyenlő (havi 41 667 forintos) részletekben rendezni.
