A tegnapi napon megjelent az ingatlan.com elemzése, az abban foglaltak alapján a portál jövőre 10-15%-os áremelkedést vár az ingatlanpiacon. Ugyanakkor számos olyan bejelentésről lehetett már hallani, ami könnyebbé teszi a vevők (vagy azok egy csoportjának) a helyzetét. Kérdés, hogy ekkora áremelkedés mellett is megéri-e ezekre a programokra várni?
Az ingatlan.com napokban megjelent ingatlanpiaci elemzése alapján könnyen elképzelhető jövőre akár 10-15%-os áremelekdés is a lakáspiacon. A portál szerint az áremelkedés többek között annak köszönhető, hogy 1000 milliárd forintot meghaladó extra összeg áramolhat az ingatlanpiacra az önkéntes nyugdíjpénztárakból, illetve az állampapírokból.
Ez arra sarkalhatna minket, hogy most azonnal vásároljunk lakást megelőzve az áremelkedést. (Persze ezzel mi magunk hozzá is járulnánk az árváltozáshoz, hiszen extra keresletet vinnénk a piacra.) Ugyanakkor számos program indulásáról lehetett már hallani, ami a vevők egyes csoportját jobb helyzetbe hozhatja az elkövetkező időszakban. A kérdés, hogy ilyen áremelkedés mellett is érdemes várni ezekre az intézkedésekre?
Hirdetés
Hirdetés
Az 5%-os önkéntes THM plafon még kétszámjegyű áremelkedésnél is jó lehet
Az egyik ilyen belengetett program az 5%-os önkéntes THM plafon lenne a lakáshiteleknél. Ez érdemi kamatcsökkenést eredményezne, hiszen jelenleg nagyságrendileg 6,5%-os kamat mellett lehet lakáshitelt igényelni, az 5%-os THM-hez pedig durván 4,7%-os kamat kellene.
De nézzük meg egy példán keresztül, hogy a 10 százalékos lakásáremelkedés hatását tudná-e kompenzálni a hitelkamatok ilyen mértékű csökkentése. Induljunk ki abból, hogy valaki ma venne Budapesten egy 80 négyzetméter alapterületű használt lakást. Egy ilyen ingatlan vételára a legutóbb közzétett 2024. I. negyedéves négyzetméterárak alapján 73,44 millió Ft lenne. Tételezzük fel, hogy a családnak 38,44 millió Ft önereje van, vagyis 35 millió Ft piaci lakáshitelre lenne szüksége a vásárláshoz. 20 éves futamidő és 6,5%-os kamat esetén egy ilyen kölcsönnek a törlesztőrészlete 260 951 Ft lenne.
Mi lenne a helyzet egy év múlva? Induljunk ki abból, hogy a lakás ára 10%-kal emelkedik, vagyis a vételár 80 784 000 Ft lenne. Az önerőt fektesse be a család: egy év alatt reálisan el lehet érni jelenleg 6% hozamot (lakossági állampapírok hasonló hozamot termelnek egy évre), vagyis az önerő 40 746 400 Ft-ra hízna. Vagyis 40 370 600 Ft kölcsönre lenne szüksége a családnak. Ha a kamat tényleg lecsökkenne 4,7%-ra, akkor 20 éves futamidőt feltételezve a havi fizetnivaló 257 640 Ft-ra csökkenne, vagyis minimálisan jobb helyzetben lenne a család.
Ugyanakkor már sok „tartalék” nincs a dologban: 10,7%-os áremelkedés fölött az 5%-os THM miatti törlesztőcsökkenés nem tudja ellensúlyozni az áremelkedést. Ha valaki nem fekteti be előrelátóan a megtakarítását, akkor a 6%-os önerőnövekedés is elmarad, márpedig e nélkül már 10%-os drágulás mellett is rosszabbul járnak a vevők.
Nyugdíjmegtakarításból lakásvásárlás
Az eddigi bejelentések, hírek alapján az önkéntes nyugdíjpénztáraknál elhelyezett megtakarításokat adómentesen fel lehetne használni a jövő évben lakáscélra. Elképzelhető, hogy egyes érdeklődők erre a lehetőségre várnak.
Mekkora hatása lehet ennek az intézkedésnek? Ma durván egy átlagos megtakarító 2 millió forinttal rendelkezik ÖNYP-ben, ezt lehetne lakáscélra fordítani. Ez a jelenlegi vételárak mellett önmagában nem tűnik soknak, de elképzelhető, hogy egyeseknél pont ez az összeg hiányzik. Ha viszont hozzávesszük még a 10%-os áremelkedést is, akkor a helyzet még elkeserítőbb.
Az áremelkedés ugyanis meghaladja a felszabaduló 2 millió forintot minden olyan ingatlan esetében, ami jelenleg 20 millió forintnál többe kerülne. Márpedig Budapesten jelenleg nagyságrendileg egy 21 négyzetméter alapterületű használt lakás kerül ennyibe. Országosan sem sokkal jobb a helyzet: Magyarországon egy 38 négyzetméter alapterületű átlagos használt lakás kerül 20 millió forintba. Ez az intézkedés nem igazán tudja a jelenleginél jobb helyzetbe hozni a vásárlókat, amennyiben tényleg ilyen mértékű lesz a drágulás az ingatlanpiacon.
Felröppentek más hírek, intézkedések, lehetőségek is, de azokról jelenleg oly keveset tudni, hogy hatásukat nem érdemes elemezni.
