Október eleje óta nagyot emelkedtek a magyar kamatszintek. A hónap elejei 10 éves bankközi kamatok – amelyek jó referenciát képesek adni, hogy a bankok milyen forrásköltséggel adják a lakáshiteleket – több mint fél százalékpontos emelkedésen vannak túl.
A bankközi kamatok az október elejei 5,78%-ról október 15-re 6,35%-ra emelkedtek. Ez 0,57 százalékpontos növekedés. Megvizsgáltuk, hogy mi történne akkor, ha beáraznák ezt a bankok, és hogy egyáltalán milyen a magyar bankok helyzete európai viszonylatban.
Mi történt a kötvénypiacokon?
Az elmúlt két hétben jelentősen emelkedtek a kamatok, nem csak Magyarországon, hanem világszerte is. Ennek egyik fő oka a közel-keleti konfliktus okozta kockázatkerülés, melynek következménye, hogy a befektetők a kockázatosabb befektetéseiket csökkentik (ide tartozik Magyarország is annak ellenére, hogy nincsen a konfliktusban) és kevésbé kockázatos befektetéseket választanak helyettük.
Ennek következtében adták el magyar államkötvényeiket, melyek árcsökkenése egyben a hozamok emelkedését okozza. Ez egyébként nem csupán Magyarország-specifikus jelenség: Európa számos országára kiterjedt, de a régió országaira nagyobb hatással volt, mint a nyugat-európai centrumországokra.
Hirdetés
Hirdetés
Mi lesz, ha ezt beárazzák a bankok?
A 10 éves forint bankközi kamatláb október elsején 5,78% volt, október 15-én már 6,35%. Ez 0,57 százalékpontos emelkedés. Ha egy ilyen kamatemelkedés lecsapódna a hitelekben, az 4,7%-kal dobná meg a havi törlesztőrészletet. Ez alapvetően nem tűnik soknak, de egy 30 milliós lakáshitel esetén ez havi 9890 forint, és 2 374 000 forint a hitel teljes futamideje alatt!
Ha marad ez a helyzet, akkor a bankok szinte biztosan beárazzák ezt a változást a hiteleikbe, mivel eddig is nagyon alacsony volt a „kamatmarzsuk”, vagyis az ügyfél által fizetendő kamat és a bankközi piacon beszerzett forrás kamatának különbsége. (A bankok ebből a különbségből képeznek tartalékokat a nem fizető hitelekre, és nem utolsósorban tartalmaz némi profitot is.)
Mi van veled, kamatmarzs?
2024 augusztusában az új 10 éves vagy azon túli kamatfixálással rendelkező lakáscélú hitelek átlagos kamata (nem THM!) 7,01% volt. Eközben a hitelhez szükséges forrás bekerülési költsége a hitelezést megelőző második hónapban, vagyis 2024 júniusában 6,8% volt. Ezek alapján az augusztusi hiteleken a marzs 0,21 százalékpont.
Mi a helyzet máshol Európában?
A jelenlegi rendkívül alacsonynak tartott magyar kamatmarzs európai kitekintésben egyáltalán nem kiugró. Az eurózóna számos országát és Romániát vizsgálva a 10 éves vagy annál hosszabb fix kamatozású lakáshitelek esetében szokványosnak mondható az 1 százalékpontnál alacsonyabb kamatmarzs.
Ez a konstrukció nem mindenhol olyan elterjedt, mint Magyarországon. Például a balti államokban a 10 éves fix kamatozású lakáshitelek nem jellemzőek, mivel ott inkább egy éven belüli bankközi kamatokhoz igazítják a lakáshitelek kamatait. Ennek ellenére ez a hosszabb fixálási konstrukció is elérhető, amelyet magasabb marzsokkal kínálnak.
A vizsgált országok nagy része az 1 és 0 százalékpont közötti tartományban mozog, Magyarország is ebbe a sávba esik. Az ábra jobb oldalán szereplő Spanyolország és Olaszország esetében a kamatmarzs értéke negatív, vagyis ezekben az országokban látszólag veszteség mellett zajlik a lakáshitelezés. De mivel itt csak kamatokról van szó, és nem THM-ről, ezért lehetséges, hogy a lakáshitel egyéb költségein beszedik a hitelintézetek, amit a kamatok számukra előnytelen különbségén elvesztenek.
Összefoglalva, Magyarország helyzete átlagosnak tekinthető Európában, bár ez nem jelenti azt, hogy ez a bankok számára ideális, hiszen a 2020 előtti időszakban 2-3 százalékpontos marzsokhoz voltak hozzászokva.
Tényleg jöhet az 5%-os lakáshitel?!
Ahhoz, hogy az 5%-os lakáshitelek valóban elérhetőek legyenek, a jelenlegi helyzethez képest érdemben kell a kamatoknak csökkennie. Ellenkező esetben a hitelintézetek csak veszteségekkel tudnak ilyen hiteleket nyújtani, amit nyilvánvalóan nem fognak önszántukból meglépni.
Nem feltétlenül éri meg kivárni az 5%-os lakáshiteleket
Az év végéig várható ingatlanár-emelkedés könnyen felemésztheti az olcsóbb hitelek előnyeit. Éppen ezért érdemes már most tájékozódni a jelenleg elérhető lehetőségekről. Ha később valóban olcsóbbak lesznek a hitelek, még mindig ott van az újrafinanszírozod lehetősége.
