A lakásárak folyamatos emelkedése jellemző Magyarországon, azonban nem mindegy, hogy ehhez milyen jövedelmi adatok társulnak. A reálbérek növekedésével vajon jelenleg rövidebb idő alatt juthatunk saját ingatlanhoz, mint korábban, vagy továbbra is évtizedes munka árán? Ezt a kérdéskört vizsgáltuk meg cikkünkben.
A KHS és az MNB adatai alapján folyamatosan növekednek a bérek és ezzel párhuzamosan a lakásárak is. 2024 második negyedévében a reáljövedelmek 6,7 százalékkal nőttek az előző évhez képest, miközben az infláció csökkenése 2023 szeptembere óta folyamatos reálbér-emelkedést tett lehetővé. Az év egészére a nominális bérek 11,6–11,9 százalékos, míg a reálbérek 7,6–8,0 százalékos növekedése várható.
2024. második negyedévében a lakásárak nominális növekedési üteme 9,3%-os volt országosan, míg reálértéken is 5,3%-os volt az emelkedés. Ez a lakásár-dinamika az előrejelzések alapján tovább gyorsulhatott, ami az EU-ban megfigyelhető 2,9 százalékos emelkedést is jelentősen meghaladja. „A lakáspiaci tranzakciók növekedését a makrogazdasági tényezők javulása mellett a hitelkamatok csökkenése, a 2023-ban elhalasztott kereslet megjelenése, valamint a CSOK Plusz keretében elérhető magas hitelösszegek is támogatták” – elemzi az MNB a jelen körülményeket.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyire túlértékelt a lakáspiac?
Az MNB Lakáspiaci jelentésében új módszertant vezetett be, ezzel igyekszik egy átfogóbb képet adni a lakáspiac helyzetéről. A lakásárakat olyan alapvető gazdasági tényezőkhöz – fundamentumokhoz – viszonyítja, mint a jövedelmek, a hitelkamatok, a bérleti díjak, a lakáspiac kínálata és a demográfiai trendek. Ezek alapján vizsgálja, hogy az árak összhangban vannak-e a gazdasági helyzettel, vagy túlértékeltek. Az indokolt értéktől való eltérés méréséhez 5 új mutatót (alindikátort) vezetettek be: 1. lakásár/jövedelem, 2. lakásár/megfizethető hitelösszeg, 3. lakásberuházások/GDP országosan, újlakásszám Budapesten, 4. lakásár/építési költségek, 5. lakásár/bérleti díj.
A jelentés alapján Budapesten éves összevetésben érdemben nem változott a lakáspiaci túlértékeltség mértéke. A budapesti lakásárak 5–19 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet 2024 második negyedévében, míg az előző év azonos időszakában ugyanez az érték a 8–20 százalékos sávban lehetett. Az elmúlt 1-2 évben ugyan csökkent ez a mérték, de a 20 éves távlathoz viszonyítva még mindig enyhén túlértékelt a piac.
Miért olyan érdekes ez?
2024 második felében a reál lakásárak további növekedése várható. Az előrejelzés szerint a nominális lakásárak 11,4 százalékkal, a reál lakásárak pedig 7,4 százalékkal emelkedhetnek éves alapon a negyedik negyedévben. A lakáspiaci keresletet a reáljövedelmek bővülése, az otthonteremtési támogatások, a kedvező hitelfeltételek és a lakossági megtakarítások is élénkíthetik. A 2025-ös év várhatóan még jobban fel fogja bolygatni az ingatlanpiacot.
Ahhoz, hogy jobban átlássuk a folyamatot a lakásár/jövedelem indikátort érdemes külön megvizsgálni.
Akkor most könnyebb lakáshoz jutni?
A lakásár/jövedelem határozza meg, hogy hány év alatt juthatunk lakáshoz a bérünk alapján. Ennek meghatározásához az MNB az adott negyedév medián négyzetméterár (ebben benne van a használt és az újépítésű is) és a megyei átlagkereset hányadosával számol. Az adatok régióközpontokra bontva és Budapesten is elérhetők, melyet az alábbi ábra szemléltet.
2014-2024 között a jelentés szerint a legtöbb vizsgált településen 2022-ben volt a legmagasabb ez a mutató, akkoriban Debrecenben 13,88 év, Budapesten 13,50 év, Székesfehérváron 11,65 év, Szeged 12,07 év, Győrött 10,08 év, Pécsett 11,11 év, Miskolcon pedig 8,36 év alatt gyűlt volna össze átlagjövedelemből egy 75 négyzetméter alapterületű, mediánértékű lakás ára. Ehhez képest érdemi változás történt 2024-ben; a vizsgált települések mindegyikén csökkenés tapasztalható.
A legfrissebb adatok szerint tehát az adott település adott átlagbérével és medián négyzetméter árával számolva Miskolcon 6,48 év alatt, Győrött 9,01 év alatt, Pécsett 9,26 év alatt, Székesfehérváron 9,32 év alatt, Budapesten 11,27 év alatt, Szegeden 11,31 év alatt juthatunk lakáshoz. A legtöbbet – 12,41 évet – Debrecenben kell dolgozni egy 75 négyzetméteres lakásért.
A jelenlegi mutatót azonban a 2014-es adatokkal összevetve a legnagyobb változás az alábbi nagyvárosokban következett be: Szegeden 78%-kal, Pécsett 66%-kal és Budapesten 65%-kal többet kell dolgozni egy lakásért 2024-ben, mint 2014 azonos időszakában. Székesfehérváron és Miskolcon ugyanúgy 45%-kal nőtt az arány, míg Győrött csupán 22%-kal.
Ez a mutató amiatt is jelentős, mert ha a lakásárak jövedelmekhez viszonyított szintje érdemben meghaladja a megszokott értéket, az azt jelezheti, hogy a lakáspiaci kereslet hosszú távon nem fenntartható. Ilyen helyzetben az emberek anyagi okokból elhalaszthatják a vásárlást, ami az árak csökkenéséhez vezethet. A mostani tendencia alapján azonban ez nem várható: a várakozások szerint nagy összegek szabadulhatnak a lakáspiacra a lakosság megtakarításaiból és továbbra is erőteljes az otthonteremtési támogatások jelenléte, annak ellenére, hogy 2025-től néhány esetben tovább szigorodnak a feltételek (lásd Babaváró támogatás).
Vegyünk vagy ne vegyünk?
Azok számára, akik már jelenleg is rendelkeznek a megfelelő önerővel és elkezdtek aktívan keresgélni, esetleg találtak is már megfelelő ingatlant, nem érdemes halogatni a vásárlást. Érdemi csökkenés a lakásárakban nem várható. A kamatok jelenlegi 6 százalékos szintjében csökkenés sem várható, egyedi kedvezményeket, támogatott hiteleket viszont kaphatunk. Ehhez nyújtanak segítséget a Bankmonitor szakértői és a jelzáloghitel kalkulátorok.
