Nem csak egy lakás vagy ház megvásárlása, hanem akár egy ingatlan saját erőből történő felépítése is megfinanszírozható lakáshitellel, ám ennek számos olyan sajátossága van, amivel célszerű előre tisztában lenni. A konstrukció működik, van jól bevált gyakorlat, ám a saját otthon elkészültéhez vezető úton bizony bőven akadnak pénzügyi aknák. Főleg, ha támogatásokkal is kombinált esetről beszélünk.
Milyen hitelek érhetőek el építkezésre?
Amennyiben saját házat szeretnénk építeni, és ehhez nem rendelkezünk elegendő saját tőkével, akkor kézenfekvő banki hitelt igényelni. Ebben az esetben is a lakáshitelek – pontosabban a lakáscélú jelzáloghitelek – között érdemes keresgélni, amelyek használt és újépítésű lakóingatlan megvásárlására, egy már meglévő lakóingatlan korszerűsítésére és/vagy bővítésére, illetve saját erőből történő építésre egyaránt igényelhetők (ezt szokás építési hitelnek nevezni). Ugyanakkor a bankoknál nem csak az árazás, de a támasztott feltételek is eltérőek.
Ráadásul az építkezés is sokféle lehet. Előfordulhat például, hogy olyan telekre építkezünk, amelyen már áll ingatlan, esetleg többlakásos épületet szeretnénk felhúzni, amiben az egyes lakások tulajdonosai más-más személyek lesznek. Arra is van példa, hogy a telek osztatlan közös tulajdon, ami szerencsére nem jelent gondot, amennyiben megfelelő megosztási szerződésünk van, ami alapján a bank bejegyezheti majd a jelzálogjogát. Gyakori az is, hogy az új ingatlan egy, már meglévő épület bővítésével jön létre, például beépítünk egy tetőteret, esetleg emeletráépítés történik, ami ugyancsak finanszírozható lehet hitellel.
Hirdetés
Hirdetés
Hogyan válasszunk bankot?
A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint egy használt lakás megvásárlására igényelt 50 millió Ft összegű lakáshitelre – 100 millió Ft értékű ingatlanfedezettel, 1 millió Ft havi nettó jövedelemmel, 20 éves futamidőre – aktuálisan az UniCredit Bank adja a legkedvezőbb ajánlatot (THM: 6,25%) végig fix kamattal, míg újépítésű ingatlan megvételére és építésre már a CIB hitele a legolcsóbb (THM: 6,68%). Az előbbiek miatt kifejezetten az építési hiteleket célszerű megversenyeztetni egymással. Ugyanakkor látjuk majd, hogy bizony nem mindegyik bank finanszíroz építkezést. Bonyolítja a helyzetet, hogy több olyan pénzintézet is van, amelyeik piaci alapon hitelezi az építkezéseket, ám a rendkívül kedvező, maximum 3%-os fix kamatú CSOK Plusz hitelt már nem adja erre a célra. A megfelelő bank kiválasztása ebben az esetben tehát bonyolultabb, mintha kész ingatlant vásárolnánk.
Mekkora önerővel vághatunk bele az építkezésbe?
A lakáscélú, vagy építési jelzáloghitelek esetében általánosan elmondható, hogy a bankok a fedezet becsült forgalmi értékének legfeljebb 80 százalékáig hiteleznek (hitelfedezeti mutató), vagyis legalább 20 százalék önerőre szinte minden esetben szükség van. (A bankok persze ennél óvatosabbak is lehetnek, így célszerű eleve 70%-kal számolni.) Mivel itt a megfinanszírozott ingatlan még nem áll, a bank abból indul ki, hogy mennyit érhet majd az ingatlan az elkészültét követően, mennyiért lehetne majd eladni értelmezhető időn belül.
Az építkezéseknél van azonban még egy csavar, mégpedig az építési telek kérdése. Ennek megvásárlását ugyanis nem lehet építési hitelből finanszírozni, vagyis ezt mindenképpen saját forrásból kell megoldani. Más kérdés, hogy a bank az ingatlan jövőbeni értékének meghatározásakor már a telekkel is számol, ám egyáltalán nem biztos, hogy itt a telek vételárát veszik majd alapul. Ha például vásároltunk egy telket 20 millió forintért, amire 80 millió forintból építenénk házat, akkor annak jövőbeni értéke nem feltétlenül lesz 20+80 millió, lehet, hogy csak 90 millió forintra becsüli az ingatlant a bank. 70%-os hitelfedezeti mutatónál a bank tehát 63 millió forintot ad majd ebben az esetben, így összességében 37 millió forint saját erő kell a telek megvásárlásához és a ház felépítéséhez, ami 41%-a a teljes költségnek.
Persze előfordulhat, hogy már van egy rendkívül értékes telkünk, ami mondjuk 50 millió forintot ér, és erre építenénk 80 millió forintból ingatlant. A bank ebben az esetben lehet, hogy 100 millió forintra értékeli a jövőbeni ingatlant az értékes telek miatt, így 70%-os fedezeti mutatónál akár 70 millió forint is lehet az igényelhető hitel összege. Ebben az esetben mindössze 10% önerővel is megvalósítható lehet az építkezés.
Hogyan folyósítanak a bankok?
Önerőre azonban mindenképpen szükség lesz, ugyanis a bankok szakaszosan, utólag, legtöbbször készültségi fog alapján fizetnek. Ez azt jelenti, hogy a teljes építkezést általában 2-4 szakaszra bontják, majd meghatározzák, hogy az egyes szakaszokhoz milyen készültségi fog tartozik. Az egyes szakaszokhoz tartozó készültségi fok teljesülését értékbecslő ellenőrzi, és ezt követően történik csak az adott részlet folyósítása, amiből folytatni lehet az építkezést.
Adóvisszatérítési lehetőségek
A Falusi CSOK-ot igénylő építkezők adóvisszatérítést kaphatnak: a munkákról, a felhasznált anyagokról és az építési telek megvásárlásáról kiállított 27%-os áfatartalmú számlák alapján legfeljebb 5 millió Ft általános forgalmi adó igényelhető vissza.
Fontos, hogy az első szakaszt mindenképpen az önerőből kell előfinanszírozni, ezért is nem elegendő maga az építési telek, amennyiben pedig az önerőből vállalt munkálatok elkészültek, és az értékbecslő ezt leigazolta, akkor kezdődhet meg a hitel folyósítása. Például a 30%-os készültségi fokhoz előírhatják az alapozás és a falazat elkészültét, ameddig önerőből kell eljutni a bank szabályzata szerint. Itt jelenthet problémát, ha az adott cél elérése a vártnál többe kerül, mert ha nincs pénz elérni az adott készültséget, akkor a bank befagyasztja a finanszírozást. Éppen ezért a költségvetés tervezésekor mindig számolni kell plusz költségekkel, vagyis az önerőn felül célszerű tartalékot is képezni. Ha nem lesz rá szükség, akkor örülhetünk, ám ha valamelyik költségelem elszalad, akkor ez nagyon jól jöhet.
Mi történik, ha közben módosul a terv vagy csúsznak a munkálatok?
A tervezetthez képest elrugaszkodó költségeken kívül a munkálatok esetleges elhúzódása miatt aggódik még sok építkező előre. Ez egyébként reális félelem, ugyanis a bankok jellemzően azt várják el, hogy 24 hónapon belül készüljön el az ingatlan, ám ha csúszás történik, akkor a határidő szerződésmódosítással kitolható. Ennek persze van költsége, de a dolog egyébként működik.
Elméletileg az sem okoz tragédiát, ha az épület terveiben történik módosítás időközben, ám ezt a bank felé minden esetben jelezni kell, ugyanakkor a falusi CSOK-nál, a CSOK Plusznál és a falusi CSOK mellé igényelhető CSOK hitelnél erre nincs mód. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a terv mégis módosul, akkor ezzel elveszíthetjük a támogatást, ami egy pénzügyi apokalipszissel érhet fel.
Milyen támogatások vannak építkezésre?
Babaváró hitel
Amennyiben építkezni szeretnénk, akkor ehhez többek között segítséget nyújthat a szabad felhasználású, ingatlanfedezet nélkül felvehető Babaváró hitel is. Ez az első öt évben mindenképpen kamatmentes, ha pedig a házaspárnak ezen idő alatt gyereke születik, akkor a futamidő végéig az is maradhat, a további gyerekekhez pedig tartozáselengedés kapcsolódik. Az akár 11 millió Ft összegű Babaváró részben vagy egészben önerő lehet egy építkezési hitelnél, ami komoly segítséget jelenthet.
CSOK Plusz hitel
Kedvező finanszírozást jelenthet egy építkezéshez a CSOK Plusz hitel is, ami egy támogatott, legfeljebb 3%-os fix kamatú lakáshitel. Ennek igényléséhez legalább egy gyereket vállalnia kell a házaspároknak, a maximális hitelösszeg pedig a meglévő és vállalt gyerekek együttes számától függően 15, 30, illetve 50 millió Ft lehet. Ahogy korábban már írtuk, nem minden bank ad CSOK Pluszt építkezésre, így a szóba jöhető pénzintézetek köre némileg leszűkül.
Falusi CSOK támogatás
A kormányrendeletben meghatározott, úgynevezett preferált kistelepüléseken a falusi CSOK is nagy segítséget jelenthet az építkezőknek, hiszen ez jelenleg az egyetlen vissza nem térítendő támogatás, ráadásul csak meglévő gyerekekre is igényelhető. Itt fontos tudni, hogy falusi CSOK-ból kizárólag úgynevezett egylakásos lakóépület (tulajdonképpen családi ház) építhető, a támogatási összeg pedig egy, kettő, illetve három gyereknél 1 millió, 4 millió, illetve 15 millió Ft. Itt is számolni kell azonban azzal, hogy nem minden hazai bank nyújtja jelenleg ezt a konstrukciót.
A vissza nem térítendő falusi CSOK támogatás kiegészíthető CSOK hitellel és CSOK Plusz hitellel egyaránt. A falusi CSOK hitel nagy előnye a kedvező, maximum 3%-os kamaton felül az, hogy meglévő gyerekre is igényelhető, a felvehető összeg pedig két gyereknél 10 millió, három gyereknél 15 millió Ft lehet. Érdemes megemlíteni még, hogy meglévő gyerekek esetén a falusi CSOK-nál és a falusi CSOK hitelnél nem elvárás a házasság, így élettársak és gyereküket egyedül nevelő szülők is igényelhetik.
