Az Erste Banknál a tervek szerint április elsejével elérhető lesz az önkéntes 5%-os THM plafon mellett lakáshitel. Az eddigi adatok alapján az már sejthető volt, hogy a kölcsönre nem sokan lesznek jogosultak. Az új információk fényében azonban az sem biztos, hogy tényleg annyira kedvező lesz az új konstrukció.
Tavaly év vége felé röppent fel a hír: a kormány azt szeretné, hogy a bankok 5%-os önkéntes THM plafon mellett nyújtsanak lakáshitelt. Hosszas egyeztetés végén meghatározták, hogy kik, milyen feltételekkel kaphatnak ilyen kölcsönt. A tervek alapján 2025. április 1. és 2025. október 31. között lehet elérni a kedvezményes kölcsönt.
Kövesd a Bankmonitor híreit a Google Hírekben!
A napokban az Erste Bank sajtótájékoztatóján elhangzott, hogy a pénzintézetnél a tervek szerint elérhető lesz a kérdéses kölcsön.
A portfolio.hu beszámolója alapján az alábbiakat jelentette be a bank az új lehetőséggel kapcsolatban:
„Készülnek az 5%-os THM-plafonú lakáshitel április 1-jei bevezetésére, ennek kapcsán elmondta, hogy 5 éves kamatperiódusú lesz a hitel, a kamatkedvezmény az első 5 évre fog vonatkozni, öt év után árazódik majd újra a termék”
Ezen információkat érdemes alaposabban megvizsgálni, ugyanis bizonyos szemszögből már nem is tűnik annyira kedvezőnek ez a konstrukció.
Hirdetés
Hirdetés
Milyen kamat lesz az 5. évet követően?
Az nem is meglepetés, hogy a kedvezményes kamatszint a futamidő első 5 évében lesz érvényes, azt követően a hitel a normál kamatoknak megfelelő szintre „drágul”. Ezt a tényt már korábban, az eredeti egyeztetések lezárásakor közölték.
Az azonban már egy jóval izgalmasabb tény, hogy a bejelentésben foglaltak alapján az Erste Bank a kérdéses megoldást 5 éves kamatperiódus mellett szeretné bevezetni. Ez azt jelenti, hogy a hitel kamata 5 évente az aktuális piaci viszonyoknak megfelelően módosulhat. (A változásról a bank nem dönthet szabadon, a kamatváltozás mértékének kiszámítását a jegybank szabályozza.)
Miért lényeges ez?
Nagyon nem mindegy, hogy az ötödik évet követően milyen szintre emelkedik a kamat. Egy normál piaci hitelnél ez úgy működik, hogy az első 5 évre érvényes kamatot módosítja a bank a jogszabályok adta keretek között a piaci hozamkörnyezet alakulása alapján. Igen ám, de a kérdéses kölcsön egy egyedi kedvezménnyel indul, emiatt felel meg a kormány elvárásainak a kamat/THM értéke. Az eddigi információk alapján ezt az extra kedvezményt a bankok nem akarják végigvinni a futamidő alatt, ez pedig csak úgy lehetséges, hogy a pénzintézetek az extra kedvezmények nélküli kamat alapján határoznák meg az 5. évet követően érvényes új kamatszintet.
Ez alapvetően azért probléma, mert egy 5 éves kamatperiódusú kölcsön jelenleg drágább, mint egy jóval népszerűbb, 10 évig fix kamatozású kölcsön. Vagyis jó eséllyel az első 5 év igen kedvező kamatát követően a jelenleg legnépszerűbb konstrukciók piaci kamatszintje fölé emelkedne a kérdéses hitel kamata. (Természetesen abban az esetben igaz ez, ha a piaci környezet nem változik ezen időszak alatt.)
A Bankmonitor szakértői ezt a helyzetet egy példán keresztül is bemutatják. Induljunk ki abból, hogy egy igénylő 30 millió forint lakáshitelt szeretne felvenni 20 éves futamidőre. Az igénylők igazolt havi nettó jövedelme 800 ezer forint. Ez a hitel 10 évig fix kamatozás mellett jelenleg akár 5,99 százalékos kamat mellett is elérhető. Az induló törlesztőrészlet 214 756 forint, a teljes visszafizetés változatlan kamatszint mellett 51 541 507 forint lenne.
Ha megfelel az igénylő az önkéntes kamatplafon feltételeinek, akkor az induló kamatszint akár 5 százalék is lehet, ezzel a törlesztőrészlet az első 5 évben 197 987 forintra rúgna. Viszont a mai piaci környezetben egy 5 évig fix kamatozású hitelt 6,69 százalékos kamat mellett lehet igényelni. Ha abból indulunk ki, hogy kamatszint a 6. évtől oda emelkedne, akkor a havi törlesztő is megugrana 220 718 forintra, ezt kellene fizetni a hitel lejáratáig, amennyiben a kamatkörnyezet nem módosulna. Így összességében a kölcsönre 51 608 441 forintot kellene visszafizetni.
Így az induló kedvezményes kamat miatt 5 évig tényleg érdemben kisebb lenne a törlesztőrészlet, de utána az átárazódást követően az érdemben emelkedne a havi fizetni való. Összességében akár még nagyobb is lehetne egy ilyen extra kedvezményes hitelnek a teljes díja, mint egy simának.
A siker kulcsa a rövid futamidő és az előtörlesztés?
Ha a feltételezések helytállóak, akkor a helyzet nem is olyan egyszerű, az önkéntes kamatplafon igazából ilyen feltételek mellett azoknak érné meg igazán, akik rövid futamidőre – lehetőleg az minél közelebb legyen az 5 évhez – veszik fel a kölcsönt. Így az 5 százalék feletti kamatrész csak igen rövid ideig lesz érvényben. Ez azonban azzal is jár, hogy a tényleges havi törlesztőrészlet magasabb: a korábbi 30 millió forintos hitelre 5 éves futamidő esetén még 5 százalékos kamat mellett is havi 566 137 forint lenne. Ez azért egy jelentős ugrás a 20 éves futamidőnél látott 197 987 forintos induló részlethez képest.
Alternatíva lehet az is, hogy hosszabb futamidőre igényli az adós a hitelt, de azt az 5. év végén – azaz a kamatemelkedés előtt – előtörleszti. Ehhez azonban komoly tőke szükséges. Természetesen felmerülhet a hitelkiváltás, azaz a meglévő kölcsön lecserélésre egy újra, azt azonban senki sem tudja előre, hogy 5 év múlva milyen kamat mellett lehet egy új jelzáloghitelt felvenni. Így ez az út azért rejt némi kockázatot.
Nagyobb jövedelem szükséges a kedvezményes kamatozás ellenére?
Másik nagyon lényeges szempont lehet a hitelfelvétel előtt állók számára, hogy mekkora jövedelemmel tudják felvenni a kérdéses hitelt.
Ezt a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szigorúan szabályozza: meghatározza, hogy a törlesztőrészletnek legfeljebb mekkora része – hány százaléka – fordítható hiteltörlesztésre. Ez az arány függ a jövedelem nagyságától és a hitel kamatfixálásának hosszától.
Ami nagyon lényeges ebből a szempontból, hogy az önkétes kamatplafon az kizárólag a futamidő első 5 évére lesz érvényes, vagyis azt követően a kamat emelkedhet. Emiatt az ilyen kölcsönök kockázatosabb besorolást kaphatnak – 5 évig fix kamatozású hitelnek minősülnek -, ami azt eredményezi, hogy a jövedelemnek csak kisebb része fordítható a havi részletekre.
Ez egy egyszerű fordított számítás alapján azt is meghatározza, hogy egy adott kölcsön felvételéhez – törlesztőrészlet megfizetéséhez – mekkora minimális jövedelemre lenne szükség. A korábbi 30 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel példáján keresztül érdemes megnézni, hogy a gyakoribb kamatváltozás hogyan hat az elvárt jövedelemre.
- Ha a kölcsönt kamatplafon nélkül 10 évig fix kamat mellett igényli az adós, akkor a havi törlesztőrészlet 214 756 forint lenne 5,99 százalékos kamatszint mellett. Ezen törlesztő bevállalásához legalább 430 ezer forintos nettó fizetésre lenne szükség. (Ilyen kamatfixálási hossz mellett a 600 ezer forint alatti fizetés fele költhető legfeljebb hiteltörlesztésre.)
- Ha kamatplafon mellett igénylik ezt a hitelt, akkor az induló törlesztő 197 987 forint lenne az 5 százalékos kamat mellett. De a gyakoribb kamatváltozás miatt ezen részlet bevállalásához is legalább 566 ezer forintos nettó fizetésre lenne szükség. Sőt az MNB előírások szigorú követése esetén a bank nem is számolhatna az átmeneti kedvezményes törlesztőrészlettel a JTM meghatározása során. Vagyis a 6. évtől érvényes 220 718 forintos részlet lenne a kiindulási alap. Ezen törlesztőhöz pedig már 631 ezer forintos nettó fizetésre lenne szükség.
Itt is jobban járhatnak azok, akik rövid futamidőre veszik fel a hitelt: 5 éves futamidő mellett már a kedvezményes kamattal kiszámolt törlesztővel lehetne kalkulálni, illetve a hitel már értelemszerűen végig fix kamatozású konstrukciónak minősülne, azaz a kedvezőbb JTM szabály lenne érvényes rá. De itt újra felmerül, hogy ki tudja bevállalni az ilyen rövid futamidő miatt extrém módon megugró részleteket.
Alapvetően nem sokan lesznek jogosultak a kedvező kamatra
Azt mindenképpen hozzá kell tenni, hogy az eddig ismert szabályok, feltételek alapján nem sok ember lesz jogosult arra, hogy 5 százalékos kamat/THM mellett kapjon lakáshitelt.
Az eddig megismert feltételek:
- 35 év alatti hiteligénylő vásároljon lakást.
- Az érdeklődők első lakásukat vásárolják meg a kölcsönből.
- Kizárólag „zöld” energiahatékony ingatlanokat lehetne megfinanszírozni a kölcsönből. (Az épület „A+” vagy annál kedvezőbb energetikai besorolású kell legyen és a primer-energiaigénye nem haladhatja meg a 68 kWh/m2/év értéket.)
- Az épület alapterülete nem haladhatja meg a 60 négyzetmétert.
- A lakás vételára nem haladhatja meg az 1 200 000 Ft/m2 értéket.
Azt látni kell, hogy ilyen négyzetméterár mellett ilyen korszerű ingatlan nagyon kevés van a piacon. E mellé jönnek még az egyéb személyi feltételek is. Vagyis valóban egy nagyon szűk réteg tudná kihasználni ezt a lehetőséget.
A korábbi számítások, példák alapján pedig a jogosultaknak is nagyon alaposan át kell gondolniuk a lehetőségeket, mert könnyen lehet, hogy a szuper vonzó első 5 évet követően a kölcsön kondíciói érdemben romolhatnak.
Eddig az Erste Bank jelentette be indulási szándékát, vélhetően más bankoknál is elérhető lesz a kedvezményes hitel. Ugyanakkor a pontos kondíciók, feltételek még sehol sem ismertek, éppen ezért a döntést majd mindenkinek a tényleges számok, előírások birtokában szabad csak meghoznia.
