loading

5 ok ami miatt jobb jelenleg egy lakáshitel adósnak, mint 2008-ban

Egyre több helyről hallani, hogy a koronavírus miatt gazdasági visszaesésre lehet számítani. Megvizsgáltuk, hogy mennyire más a jelenlegi helyzet, mint 2008-ban volt? Több olyan okot is találtunk, ami miatt kijelenthető, a mostani visszaesést jobb helyzetből várhatja egy lakáshitel adósa.

A Bankmonitor.hu ingyenes szolgáltatásokat nyújtó weboldal: több, mint 30 bank és pénzügyi szolgáltató több ezer termékének objektív összehasonlítása, szakértői írások a jó és megalapozott pénzügyi döntésekért. Tájékoztatáson túl konkrét támogatást is nyújtunk a kiválasztott banki termék szerződésének megkötésében. Jelen írásunkhoz hasznos kiegészítést adhat számodra a lakáshitel kalkulátorunk.

1. A lakáshiteleknek jelenleg nincs devizakockázata

A 2008-as válság előtt a lakáshitelek jelentős része deviza alapú volt, vagyis a tartozást és a havi törlesztőrészletet devizában tartották nyilván. A havi forint törlesztőrészlet pedig az aktuális devizaárfolyamtól függőt. Vagyis az alacsony kamatért cserébe az adós viselte a forint árfolyamváltozásának teljes kockázatát.

Miért jelentetett ez problémát? Ezek a lakáshitelek jellemzően svájci frank alapúak voltak, 2006. utolsó negyedévében az átlagos MNB árfolyam 163,89 Ft/CHF volt. A 2015. februárjában a forintosítást – deviza alapú hitelek forintra cserélését – 256,47 Ft/CHF árfolyamon hajtották végre, vagyis önmagában a forint gyengülése miatt a törlesztőrészlet addig 56 százalékkal emelkedett.

A forintgyengülés egy 8 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, 3%-os kamatozású – az esetleges kamatváltozások figyelembevétele nélkül – lakáshitelnél 25 ezer forint törlesztőrészlet növekedést eredményezett.

Jelenleg a lakossági hitelek elenyésző százaléka deviza alapú. Egy forint hitel törlesztőrészletére pedig nincs hatással közvetlenül a forint árfolyama.

2, Az új hitelek kamata ritkábban – jellemzően 10 évente – változhat meg

Míg a 2000-es években jellemzően egy éves kamatperiódusú – az az időszak amelyen belül a bank egyoldalúan a kamatokat nem változtathatja meg – volt, vagyis egy év alatt a válság miatt megemelkedett kamatok begyűrűztek a meglévő hitelállományba is.

AZ MNB hitelezési jelentésének 2020. márciusi kiadása szerint 2019. utolsó negyedévében  az új folyósítású lakáshiteleknél 1% alatt volt az éven belül változó kamatozású hitelek aránya, míg a futamidő végéig fix, vagy 10 éves kamatperiódusú hitelek aránya meghaladta a 70 százalékot.

Azt azonban nem szabad elfelejteni, hogy a teljes lakáshitelállománynak több mint fele még mindig változó kamatozású. Ezen hitelek jelentős részének 3 havonta változhat – 2015. februárjában a deviza alapú hiteleket a jogszabály 3 havi kamatperiódusú forint kölcsönné alakította át – meg a kamata, vagyis egy emelkedés igen gyorsan begyűrűzhet.

3, Meddig tarthat a jelenlegi gazdasági visszaesés?

A jelenlegi visszaesés egyértelműen a koronavírus járványnak köszönhető. A fertőzés terjedése, a bevezetett karanténhelyzet, illetve azok következménye okozza a recessziót. A termelés csökkenése jelentős lehet, ugyanakkor a kiváltó ok megszűnésével a gazdaság visszaállhat a növekedési pályára.

Azt senki nem tudja meddig tart még a világjárvány, a kínai példából tudunk csak kiindulni, ott nagyságrendileg 4 hónap alatt fékezték meg a koronavírus terjedését. Arra pedig jelenleg semmilyen példánk nincsen, hogy a gazdaság a fertőzés leküzdése után mennyi idő alatt éri utol magát. A szakértők azonban egy jóval gyorsabb lefolyású recesszióra számítanak, mint a 2008-as volt.

Viszont ezen rövid időre is elveszíthetik a munkahelyüket, jövedelmüket az adósok, illetve átmenetileg megemelkedhetnek a kamatok, így a törlesztőrészletek is. Ez a helyzet – ha csak rövid időre is – komoly nehézséget okozhat a lakáshiteleseknek.

4, A kamatváltozások átláthatóan, előre meghatározott módon történnek

A lakáshitelek kamatának változása jelenleg előre közzétett, MNB által publikált mutatók alapján történik. Mik lehetnek ezek a mutatók:

  1. Referencia mutatóhoz kötött hiteleknél a referencia mutató – jellemzően a kamatperiódushoz igazodó futamidejű Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb (BUBOR) –  kamatperiódus fordulókor érvényes értéke automatikusan maga után vonhatja a hitelkamat módosulását.
  2. Hosszú kamatperiódusú hitelek kamata az MNB oldalán közzétett kamatváltoztatási mutató kamatfordulókor érvényes nagyságának megfelelően változhat.
  3. Fix kamatozású hitelek kamata pedig a futamidő alatt végig változatlan szinten marad.

Míg korábban a bankok saját belső szabályzataik, árképzésük alapján módosíthatták a hitelek kondícióit, addig jelenleg ez a jogszabályban rögzített módon történhet csak meg.

5, Az újonnan felvett lakáshitelek összegét jogszabály maximalizálja

Azt jogszabály maximalizálja, hogy a hiteligénylő igazolt jövedelmét mekkora mértékig terhelheti egy hitel törlesztőrészlete. A maximálisan bevállalható törlesztőrészlet nagysága lakáshiteleknél függ az igazolt jövedelem nagyságától és a hitel kamatperiódusától is.

JTM

A számításnál figyelembe kell venni a meglévő hitelek havi fizetési kötelezettségeit is. Sőt a meglévő hitelkeretek – folyószámlahitel, hitelkártya – teljes keretösszegének 5%-a is törlesztőrészletnek minősül a jövedelem terhelhetőségének (JTM) meghatározása során függetlenül a keret tényleges kihasználtságától.

Azt is jogszabály határozza meg, hogy egy fedezetként felajánlott ingatlanra maximum mekkora hitelösszeget lehet felvenni. Egy forint lakáshitelnél az ingatlan vételárának maximum 80%-át teheti ki a kölcsön összege.

Ezek a szabályok – melyektől a bankok szigorúbb irányba még eltérhetnek – azt szolgálják, hogy egy kamatemelkedés, ingatlanár csökkenés esetén is megfelelően tudják fizetni az adósok a hiteleket, ne kerüljön nehéz helyzetbe senki.

Így is nagyon komoly nehézségeket okozhat egy gazdasági visszaesés

A jobb szabályozói és hitelezői környezet ellenére komoly problémát okozhat egy recesszió. A munkahely elvesztése, a jövedelemkiesés bizony komoly terhet róhat az adósokra. Erre a helyzetre jelenthet átmenetileg megoldást akár egy fizetési moratórium.

Az új hitelfelvevőknek pedig azt tudjuk javasolni mindenképpen keressék meg a legolcsóbb, hosszú kamatperiódusú, fix kamatozású banki ajánlatot, ehhez pedig használják a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorát. Egy átmeneti visszaesés ellen ugyanis tökéletes védelmet nyújthatnak ezek a konstrukciók.

Szakértői cikkek
Kapcsolódó tartalmak
6 dolog, amit tudnod kell, ha lakást- vagy házat vásárolnál!

Egy új lakás, családi ház vagy nyaraló megvásárlása sokszor életünk legjelentősebb pénzügyi projektje, ami számos buktatóval járhat. Ezek közül gyűjtöttünk össze néhányat a teljesség igénye nélkül.  1. Nagyon figyelj, hogy...