Betöltés

Egy elhallgatott alapigazság a lakáshitelekről

szerző: Bankmonitor.hu
2016-05-25

Kényelmes időszakot élünk: sokat csökkent a kamatszint és talán még tovább csökken. A hitelfelvevő fő ellensége, a kamatemelkedés soha nem tűnt távolabbinak, mint napjainkban. Sokan álltatják magukat azzal az illúzióval, hogy ha emelkedésnek indul a kamat, gyorsan lecserélik a hitelüket. A Bankmonitor.hu bemutatja, hogy érdemes-e egyáltalán eljátszani egy ilyen gondolattal. A színtiszta valóság a hitelfelvevők egyetlen mai pénzügyi kockázatáról.

3,5%

Ez az a THM, amit legjobb esetben ma reálisan megkaphatunk 10 millió forint lakáshitel 20 évre történő felvételénél. A havi törlesztő részlet, 57 ezer forint, 22-25%-kal kisebb ma (devizakockázat nélkül), mint a válság előtt a mára méltán megutált svájci frank hitelek esetében volt. A forint alapon felvett lakáshitel pénzügyi kockázata ma a kamatemelkedés. A legolcsóbb hitelek ugyanis 3-6 havonként változó törlesztéssel rendelkeznek és ha megindul a kamatemelkedés, akkor emelkedni fog az adós havi kiadása.

8%-9%

Amennyivel a havi törlesztő részlet emelkedhet 1%pont kamatemelkedés esetén. Alapszabály szerint: minél hosszabb futamidőre vesszük fel a hitelünket és minél alacsonyabb szinten indul a kamat, annál fájdalmasabb a kamatemelkedés. Való igaz, hogy kamatemelkedés egyelőre nincs a horizonton, sőt! A legmerészebb várakozások szerint Magyarországon is akár 0,5% alá csökkenhet a kamatszint…

A jelenleg elérhető hiteleket az alábbi kalkulátor használatával tekinthetők meg:

Lakáshitel kalkulátor

Milyen lakáshitelre van szükséged?
Ft
év
Add meg az adataidat!
Ft
Ft
Szerepelsz-e a KHR-ben?
A megadott adatok alapján ? bank, ? ajánlata közül választhatsz.
A várhatóan legkedvezőbb hitelek:
Badge 1
havi törlesztő
THM
A megadott adatok alapján sajnos nem vagy jogosult egyetlen lakáshitelre sem, mert:
Sajnos nem találtunk a megadott feltételeknek megfelelő hitelt.
Próbálj meg enyhíteni a feltételeken:
  • Csökkentsd a felvenni kívánt hitelösszeget
  • Növeld a futamidőt

X Ft hitel Y év futamidőre
havi Z Ft-tól, Q % THM-től.

A lenti gomb megnyomásával elfogadom az adatvédelmi tájékoztatóban foglaltakat.
Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!
A Bankmonitor.hu munkatársa rövidesen felveszi Veled a kapcsolatot, a minél egyszerűbb ügyintézés érdekében!
Amennyiben további kérdésed, észrevételed merülne fel, lépj velünk kapcsolatba a bankmonitor@bankmonitor.hu e-mail címen keresztül!
Bankmonitor

Mindez azonban nem jelenti azt, hogy egy 20 éves hitel esetében nem kell felkészülnünk a kamatemelkedésre. Minden, ami egy éves távon túlnyúlik a kamat előrejelzést illetően, csak homályos tapogatózás, még Nobel-díjjal is lehetetlen érdemi becslést adni. A történelmi hűség kedvéért érdemes megjegyezni, hogy a magyar alapkamat az elmúlt 20 évben 25% és 1,05% között mozgott…

Az elmúlt 20 évben érdemben más pályát futott be a magyar gazdaság, mint vélhetően a következő 20 évben fog. Így valószínűleg közelebb kerülünk a valósághoz, ha az amerikai (FED) és az európai (ECB) alapkamat pályájából indulunk ki. Az előbbi 5%ponttal, az utóbbi 3%ponttal van jelenleg hosszú távú átlaga alatt. 5%pontos kamatemelkedés pedig 49%-os havi törlesztőrészlet emelkedést von maga után… (amennyiben egy 20 évre felvett hitel esetében azonnal ilyen mértékben nő a kamat) 

Ügyesen lecserélem a hitelem

A mai hitelfelvevők egyik gyakori stratégiája, hogy felveszik a legolcsóbb (3-6 havonta változó) lakáshitelt, mondván „kamatemelkedés előtt biztonságos, hosszú távon fix hitelre cserélem majd”

Ez az, ami gyakorlatilag lehetetlen. Miért?

  • egyes hiteltípusoknál a kamatperiódust az adós meg tudja változtatni (azaz menet közben biztonságos konstrukcióra válthat). A rossz hír az, hogy az adósnak 30 nappal korábban írásban ezt a szándékát jelezni kell. 30 nappal a kamatemelés előtt jellemzően még szélcsend és napsütés uralja a pénzpiacokat… szinte esélytelen, hogy bárki 30 nappal korábban megsejtse a kamatemelést
  • a legtöbb lakáshitelnél, ha biztonságosabb hitelt szeretnék, ki kell váltani a meglévő hitelt. Ennek az adminisztratív folyamata pár hét. A konklúzió ugyanaz, mint az előző pontban: nem fog menni, túl késő lesz

Feltételezve a lehetetlent: a hitelünk kamatozását egyik napról a másikra át tudjuk alakítani… még ebben az esetben sem tudnánk érdemben beavatkozni és a kamatemelés előtt lépni.

Az egyetlen valós stratégia, ha megérezzük, hogy tartósan emelkedő kamatokra számíthatunk és váltunk. De ebben a pillanatban az első, vagy második kamatemelésen már túlleszünk és ennek megfelelően a hosszú távon fix törlesztésű hitel kamatszintje is magasabb lesz, mint a kamatemelkedés előtt volt. Ennek következtében megint csak azt fogjuk érezni, hogy „túl drága a fix hitel, most már tényleg nem éri meg váltani” és klasszikusan rosszul fogunk dönteni…

A piacot nem tudjuk megverni, a kamatemelkedést nem tudjuk megelőzni. Olyan ez, mintha a golyó elől próbálnánk meg elugrani.

Mennyivel drágább a végig fix törlesztésű hitel?

A végig fix törlesztésű hitel havonta kb. 25%-kal drágább, mint a rövid távon változó hitel. Ma ez az a különbség, ami sokakat elriaszt: a biztonságos hitelt mindössze a hitelfelvevők egyharmada választja. Az alábbi ábra erre részben magyarázatot is ad: míg a gyorsan változó hitelek kamatszintje ma már a nemzetközi összehasonlítást is kiállja (legalábbis nem elriasztó), addig a 20 évig fix kamatozású hitelek esetén közel kétszerese a hazai lakosság által fizetendő kamatszint az amerikaiénak.

Természetesen ennek is megvan az oka: csak az erősen fejlett gazdaságokban mérsékelt a kamatkülönbség a hosszú távú és a rövid távú konstrukciók között. Egész egyszerűen el kell fogadni, hogy Magyarország ezen a téren kevésbé fejlett.  

Egy alternatív válasz a kamatkockázatra

Ha nem kívánja valaki megfizetni a jelentős kamatfelárat a biztonságért, akkor a minimális védekezést az adhatja, hogy a törlesztő részleten megspórolt összeget lakástakarékba fekteti. Ez az állami támogatás révén garantáltan 10% feletti hozamot biztosít és a 4. év végén felhasználható a hitel előtörlesztésére.

A biztosan bukó stratégia: ha semmit nem teszünk a kamatemelkedés ellen és rövid távon változékony hitelt választunk.

Magyarország összes lakástakarék ajánlatát azonnal összehasonlíthatod a Lakástakarék kalkulátorunkkal. De itt nem állunk meg: Bankmonitor kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében kényelmes, gyors, munkaidőn kívüli ügyintézés és szerződéskötés. Egyedi kedvezmények, melyek csak a Bankmonitornál érhetőek el.

Szeretném igénybe venni
a Bankmonitor segítségét Lakástakarék vonatkozásában:

A lenti gomb megnyomásával elfogadom az adatvédelmi tájékoztatóban foglaltakat.
Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!
A Bankmonitor.hu munkatársa rövidesen felveszi Veled a kapcsolatot, a minél egyszerűbb ügyintézés érdekében!
Amennyiben további kérdésed, észrevételed merülne fel, lépj velünk kapcsolatba a bankmonitor@bankmonitor.hu e-mail címen keresztül!

Szólj hozzá te is

A Bankmonitor szakértői törekednek a fórumban felmerülő kérdésekre maximálisan pontos választ adni. Ennek következtében ha egy kérdés megválaszolásához pénzügyi területen kívüli (pl. mélyebb jogi) ismeretek is szükségesek, nem minden esetben tudjuk rövid időn belül vállalni a válaszadást. Köszönjük a megértést!

Az email címet nem tesszük közzé.


Szakértői cikkek

Személyi kölcsön tudnivalók

A cikksorozat támogatója logo

A Bankmonitor

Velünk időt és pénzt spórolhatsz mert nem kell bemenned egyesével minden bankba. Kalkulátorainkkal összehasonlíthatod a lakossági és vállalati pénzügyi termékeket és a döntésben személyesen is segítünk.

Kapcsolódó tartalmak

Lakáshitel: ha nem megy gyorsan, csináld lassan!

2018. 08. 14.

A lakásárak az utóbbi 5 évben hatalmas növekedésen mentek keresztül, aminek köszönhetően az önerőnk az ingatlanok árának egyre kisebb részét teheti ki, és ezzel párhuzamosan nagyobb összegű lakáshitelre van szükség...

Lakástakarék megoldások, ha versenyt futsz az idővel

2018. 08. 13.

Sokszor előfordul, hogy a lakástakarékunk futamidejének vége nincs összhangban a felhasználás időpontjával. Akár hamarabb, akár később szeretnénk elkölteni a pénzt, mindkét esetre van megoldás. Egy 6 éves futamidejű lakástakarék példáján...

A nagy lakáshitel megoldás

2018. 08. 10.

Segítséget kért tőlünk egy olvasónk. Azt kérdezte, hogy 38 millió forintos lakás megvásárlásához 20% önerő mellett hol kaphatna hitelt. Megvizsgáltuk a lehetőségeit, és sok megoldásra bukkantunk, melyek közül vannak elég...

Blogajánló

  • alapblog

    Patt!

    Nincs és a közeljövőben nem is várható enyhülés Törökország körül, az országot mély recesszió fogja sújtani. Önmagában véve ezen várható gazdasági dráma, a török bankok...

  • Lakásfókusz

    Már az irodában is otthon érezhetjük magunkat

    A munkahelyünkre igencsak ritkán gondolunk úgy, mint egy nyugodt, otthonos helyre, ahová a kötelességeinken túl is szívesen járunk be. Ezen kíván változtatni a myhive nevű vadiúj irodamárka, amely az otthonos megvalósítást ötvözi a modern irodák sajátosságaival. A márka nemrég debütált Magyarországon, aminek köszönhetően öt irodaház is teljesen átalakul.