Betöltés

Hogyan kaphat cége hitelt lakóingatlan fejlesztéshez?

szerző: Bankmonitor.hu
2016-05-31

Sikeres és kevésbé sikeres vállalkozókat tömegével vonz napjainkban az ingatlanfejlesztés. A lakásárak elmúlt másfél évben tapasztalt jelentős emelkedése, az ÁFA csökkentés, a 10+10 millió Ft-os CSOK rengeteg ember üzleti fantáziáját megmozgatta. Az egyik legnagyobb kérdés ma az ingatlanfejlesztéseknél hitelezési oldalon jelentkezik: ki hogyan és mennyi hitelt kaphat a bankoktól? Elengedhetetlen gyakorlati információk a Bankmonitor.hu-tól.

Mit várnak el a bankok?

Az egyik legfontosabb a bűvös 30-30-as szabály, mely annyit jelent, hogy a projekt költségvetésének 30%-át önerőként biztosítani kell, illetve 30%-os előértékesítést szükséges felmutatni. Ez utóbbi annyit jelent, hogy a lakások 30%-ára szerződést kell kötnie a beruházónak mielőtt a bank hitelt folyósít.

Mi a probléma a banki elvárásokkal?

Tömören: ha egy beruházó dinamikusan tudja értékesíteni építési fázisban (vagy akár részben azt megelőzően) a lakásokat, akkor a projekt teljes finanszírozási igénye nem, vagy csak minimálisan haladja meg a fentebb jelzett 30%-os önerő mértékét. Még egyszerűbben, ha valaki teljesíteni tudja a banki feltételeket, akkor nincs szüksége hitelre… Mielőtt rátérünk arra, hogy mégis létezik ezen a területen is hitelezés, nézzük meg a korábbi állítás részleteit egy élő példán.

Vegyünk egy tipikus példát, ahol a beruházó egy 45 lakásos társasházat épít. Az 1,1 milliárd Ft-os teljes költséghez (telek, engedélyezés, kivitelezés…) átlagos 35%-os profittartalom párosul. A kivitelezés megkezdéséig a lakások 15%-ára már szerződést tud kötni, a 30%-os eladási szintet a 20 hónapos projekt 8. hónapjában éri el. Az 1,1 milliárd Ft-os kivitelezési büdzsé 30%-át önerőből biztosítja, azaz 330 millió Ft-tal rendelkezik a projekt kivitelezéséhez. Ezen adottságok mellett figyelembe véve az önerőt, a lakások eladását és a kivitelezés költségeit, a beruházónak mindössze 54 millió Ft banki forrásra van szüksége (14. hónap, lásd az alábbi ábrán) és erre is mindössze egy hónapon keresztül… A kivitelezési költség 5%-ért márpedig nem fog belemenni senki hosszas banki tárgyalásokba és adminisztrációba.

Amennyiben egy összességében sikeres ingatlanprojektünk van, de az értékesítést érdemben csak a kivitelezés utolsó harmadában tudjuk megkezdeni, akkor a finanszírozási igény már jóval magasabb, akár 7-900 millió Ft-os forrást is igényelhet a projekt. Itt jön be a beruházó valós hiteligénye. Ebben az esetben ugyanakkor a bank számára nagy kérdés lesz, hogy valóban elkelnek-e a tervezett áron a lakások a tervezett időpontban. (Ennek a valószínűségét hivatott alátámasztani a 30%-os előértékesítettség.)

Miért ilyen szigorúak a bankok?

A 2008-as pénzügyi válság következményeként még most is tetemes számú olyan ingatlannal rendelkeznek a hazai bankok, melyeket fizetni nem tudó hitelfelvevőktől fedezetként kaptak meg. Egy bank jellemzően nem képes érdemi módon hasznosítani a hozzá került ingatlanokat (nem erre specializálódott ugyanis), így hiába kapja meg az ingatlant fedezetként, ha nem tud fizetni az adós, akkor hatalmas veszteségei lesznek.

A helyzetet tovább súlyosbítja, hogy az elmúlt 5 évben érdemi ingatlanfinanszírozás a magyar bankszektorban csak elvétve akadt. Kimaradt tehát pár év, amit követően kissé bátortalanabbul lépnek vissza a bankok az ingatlanfinanszírozásba. Érdemes talán megjegyezni, hogy minden bizonnyal jogos az óvatosság, hiszen a 10+10 millió Ft-os CSOK-tól várt keresleti roham egyelőre várat magára…  

Mégis mikor és hogyan működik érdemben a banki ingatlanprojekt hitelezés?

A fent említett 30-30%-os alapszabálytól a bankok képesek és hajlandóak eltérni a csillagok alábbi együttállása esetén:

  • Az ingatlanfejlesztésben a hiteligénylőnek már van tapasztalata. Itt fontos megemlíteni, hogy ha valaki eddig generál kivitelező volt, az nem egyenlő a beruházói státusz tapasztalatával. Még nem értékesített és nem vállalt tulajdonosi kockázatot projektben.
  • Hitelesen alá tudja támasztani a fejlesztési koncepcióját a kidolgozott pénzügyi terven túl összehasonlító tranzakciós adatokkal és keresletet alátámaszt egyéb számokkal.
  • A hitel nem totálisan projekt cég jelleggel valósul meg, azaz fedezetet, hiteltörlesztésbe bevonható cash flowt tud biztosítani a tulajdonos egyéb érdekeltségein keresztül.

Az alábbi kalkulátorral azt vizsgálhatja meg, hogy a meglévő tevékenysége alapján mekkora hitel felvételét valószínűsítheti cége:

Kedvezményes vállalati hitel kereső Széchenyi hitelek

Mely kedvezményes hitelek felvételére alkalmas cégem?
millió Ft
millió Ft
millió Ft
millió Ft
Alkalmazottaid száma kevesebb mint 250 fő?
Céged árbevétele kevesebb mint 15 mrd Ft?
Mérlegfőösszeged kevesebb mint 13 mrd Ft?
Alábbi hitelekre alkalmas a céged:
Hogyan, mennyi idő alatt, melyik banktól, milyen feltételekkel?
Milyen céllal szeretnél hitelt felvenni?
Hitelcélod pontos meghatározásával megtudhatod, hogy a céged által elérhető kedvezményes hitel az üzleti terveidhez megkapható-e.
A megadott információk alapján az alábbi kedvezményes hitelek felvételére alkalmas céged:
  • Hogyan és mennyi idő alatt?
  • Melyik banktól és milyen feltételekkel?
Céged egyik kedvezményes hitel feltétel rendszerének sem felel meg az alábbi okok miatt:
Tájékoztatást kérek, hogy:
  • Milyen piaci alapú hiteleket kaphat a cégem.
  • Milyen esetben lenne alkalmas a cégem kedvezményes hitelekre.

Kérd szakértőnk segítségét!

A lenti gomb megnyomásával elfogadom az adatvédelmi tájékoztatóban foglaltakat.
Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!
A Bankmonitor.hu munkatársa rövidesen felveszi Veled a kapcsolatot, a minél egyszerűbb ügyintézés érdekében!
Amennyiben további kérdésed, észrevételed merülne fel, lépj velünk kapcsolatba a bankmonitor@bankmonitor.hu e-mail címen keresztül!
Bankmonitor

Azok számára, akik még nem tudnak felmutatni sikeres ingatlanfejlesztést, mindenképpen érdemes egy kisebb, teljes mértékben saját pénzből finanszírozott projekttel kezdeni és ezt követően bankot megkeresni a második, vagy harmadik projekthez.

Ismerjük és értjük a magyar bankok vállalati hitelezését (a legkisebbektől a legnagyobbakig). Velünk gyorsan megtudhatod, hogy melyik bankban, milyen feltételekkel, mennyi hitelhez juthatsz hozzá. Válaszd a céges hitel leggyorsabb útját, a Bankmonitort.

Szeretném igénybe venni a Bankmonitor segítségét Vállalati hitel vonatkozásában:

millió Ft
millió Ft
millió Ft
A lenti gomb megnyomásával elfogadom az adatvédelmi tájékoztatóban foglaltakat.
Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!
A Bankmonitor.hu munkatársa rövidesen felveszi Veled a kapcsolatot, a minél egyszerűbb ügyintézés érdekében!
Amennyiben további kérdésed, észrevételed merülne fel, lépj velünk kapcsolatba a bankmonitor@bankmonitor.hu e-mail címen keresztül!

Szólj hozzá te is

A Bankmonitor szakértői törekednek a fórumban felmerülő kérdésekre maximálisan pontos választ adni. Ennek következtében ha egy kérdés megválaszolásához pénzügyi területen kívüli (pl. mélyebb jogi) ismeretek is szükségesek, nem minden esetben tudjuk rövid időn belül vállalni a válaszadást. Köszönjük a megértést!

Az email címet nem tesszük közzé.


Szakértői cikkek

Személyi kölcsön tudnivalók

A cikksorozat támogatója logo

A Bankmonitor

Velünk időt és pénzt spórolhatsz mert nem kell bemenned egyesével minden bankba. Kalkulátorainkkal összehasonlíthatod a lakossági és vállalati pénzügyi termékeket és a döntésben személyesen is segítünk.

Kapcsolódó tartalmak

Kiskapu a CSOK-hoz, ha másik lakásba költöznél

2018. 08. 16.

Kaphat-e ismét Családi Otthonteremtési Kedvezményt az a pár, amelyik egy gyermekre már megkapta, még kettőre igényelné, és nagyobb lakásba költözne? Szabályt szegnek, ha 10 éven belül elköltöznek, és elesnek az...

Legyél észnél! Váltsd ki a hiteleid!

Nem marad elég pénzed a hónap végére a hiteleid törlesztése után? Úgy érzed, gúzsba köt a tartozásod? Szeretnél levegőhöz jutni? Hiteleid mellett több pénzt szeretnél beosztani havonta? Ez a cikk...

Lakáshitel: ha nem megy gyorsan, csináld lassan!

2018. 08. 14.

A lakásárak az utóbbi 5 évben hatalmas növekedésen mentek keresztül, aminek köszönhetően az önerőnk az ingatlanok árának egyre kisebb részét teheti ki, és ezzel párhuzamosan nagyobb összegű lakáshitelre van szükség...

Blogajánló

  • alapblog

    Önvezető forradalom

    Senki sem tud majd elugrani előle? Amikor gimnazisták voltunk és valakit nem akartunk, hogy velünk jöjjön az estébe, elég volt azt mondani neki, hogy a...

  • Lakásfókusz

    Már az irodában is otthon érezhetjük magunkat

    A munkahelyünkre igencsak ritkán gondolunk úgy, mint egy nyugodt, otthonos helyre, ahová a kötelességeinken túl is szívesen járunk be. Ezen kíván változtatni a myhive nevű vadiúj irodamárka, amely az otthonos megvalósítást ötvözi a modern irodák sajátosságaival. A márka nemrég debütált Magyarországon, aminek köszönhetően öt irodaház is teljesen átalakul.