A hitelfelvétet tervezők első körben általában arra kíváncsiak, hogy kaphatnak-e egyáltalán hitelt, és ha igen, mekkora összegre számíthatnak. A hitelképesség azonban apróságokon múlik sokszor, ráadásul a bankok hitelbírálata is különböző, így előfordulhat, hogy míg az egyikük meghitelez valakit, ugyanőt a másik kikosarazza. Az alábbiakban összegyűjtöttük a leggyakoribb elutasítási okokat, és ahol volt erre lehetőség, megkerestük a megoldási lehetőségeket is.
1. Próba- vagy felmondási idő alatt állsz
Minden bankra igaz, hogy kizárólag véglegesített, nem felmondási idejét töltő munkavállalókat hitelez. Érthető, hiszen a próbaidő alatt mindkét fél indok nélkül visszakozhat, a felmondási idő alatt állónál pedig még bizonytalan a jövője. Elvárás az is, hogy a hiteligénylő az aktuális munkahelyén már legalább 3 teljes hónapot ledolgozzon, vagyis, ha valaki októbert 15-én kezdett, akkor az februártól lesz legkorábban hitelképes.
Hirdetés
Hirdetés
2. Szerepelsz a KHR adatbázisban
Az, aki 90 napon túl az aktuális minimálbért meghaladó összeggel elmaradásba kerül a hitelével, az automatikusan bekerül az úgynevezett KHR adatbázisba – régebben ezt BAR listának hívták -, így ettől kezdve a bankok nem nyújtanak számára újabb hitelt. Amennyiben önerőből rendezte a tartozását, akkor 1 évig még úgynevezett passzív KHR státuszban marad, ezen idő alatt pedig csak néhány bank – ők is egyedi hitelbírálat után – hitelezik, míg a többinél elutasításra számíthat. Más a helyzet akkor, ha a bank engedte el a tartozást, ekkor ugyanis 5 évig tart a passzív KHR státusz, ami alatt egyetlen bank sem „áll szóba” a volt adóssal.
Lakáshitelnél problémát okozhat az is, ha csak a házaspár egyik tagja KHR-es, ugyanis ilyenkor mindketten adósok lesznek. Kiskaput jelenthet egy vagyonjogi szerződés, amiben a felek rögzítik, hogy a KHR-es fél nem formál jogot az ingatlanra, valamint a hiteltörlesztésből sem veszi majd ki a részét. Ezzel azonban a pár egyik tagja gyakorlatilag lemond az ingatlanról, és egy esetleges válás esetén akkor sem formálhat rá jogot, ha egyébként a jövedelméből az idők során mégis ment a törlesztésre vagy az esetleges felújítási munkálatokra. Éppen ezért érdemes ezzel a megoldással nagyon óvatosnak lenni.
3. Nincs elegendő jövedelmed
Bármilyen hitelt is akarj felvenni, mindenképpen feltétel a megfelelő nagyságú igazolt jövedelem megléte. A legtöbb bank esetében minimális elvárás, hogy az úgynevezett elsődleges jövedelmek összege elérje a minimálbért, de valamikor ennél magasabb a küszöb. Elsődleges jövedelem például a munkabér vagy a vállalkozásból származó bevétel, amihez – amennyiben ez eléri az elvárt minimumot – hozzáadják az olyan úgynevezett másodlagos jövedelmeket, mint például a gyed, a gyes vagy a családi pótlék.
A minimálisan elvárt igazolt jövedelem megléte azonban még nem jelenti azt, hogy megkapod a szükséges hitelösszeget. Azt ugyanis, hogy adott jövedelemmel legfeljebb mekkora hiteltörlesztő „vállalható be”, az úgynevezett JTM-szabály (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) határozza meg. Eszerint például egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitel (ezek most a legnépszerűbbek), vagy egy fix kamatú személyi kölcsön (szinte mindegyik ilyen most a piacon) igénylésekor a jövedelmed legfeljebb 50-60%-a fordítható hiteltörlesztésre attól függően, hogy a kereseted eléri-e vagy sem a félmillió forintot. Vagyis 400 ezer forint nettó igazolt jövedelem maximum 200 ezer forint hiteltörlesztőt „bír el”. Tudnod kell azonban, hogy ez a jogszabályi maximum, a bankok maguk dönthetnek úgy, hogy ennél óvatosabban hiteleznek. Ezért előfordulhat, hogy ugyanakkora jövedelemmel az egyik helyen több, míg a másik helyen kevesebb hitelhez juthatsz.
Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy egyáltalán nem véletlenül írtunk a korábbiakban többször is „igazolt jövedelemről”, ugyanis a bankok nem minden jövedelmet fogadnak el, illetve amit elfogadnak, azt sem feltétlenül azonos módon. Ilyen, „problémás” jövedelem lehet például a vállalkozói és a készpénzes jövedelem, de a külföldről származó kereset elfogadása sem mindenütt azonos. Éppen ezért ilyen esetekben mindenképpen célszerű olyan hitelszakértő segítségét kérni, aki ismeri az egyes bankok gyakorlatát, így majd előre tudhatod, hogy mire is számíthatsz.
4. Nincs elegendő önerőd
A lakáshitelek esetében elvárás a legalább 20%-os önerő megléte. Például, ha 50 millió forintért vásárolnál meg hitelből egy ingatlant, akkor legalább 10 millió forint saját megtakarítást elő kell tudnod teremteni. A 80%-os hitelezhetőségi plafon azonban csak a maximum, a bankok dönthetnek úgy, hogy ennél kisebb részt hiteleznek, ami függ az ingatlan típusát, helyétől és minőségétől egyaránt. Vagyis, ha nagyon ki van centizve az önerő, akkor az adásvételi megkötése és a foglalózás előtt mindenképpen keresd meg a finanszírozó bankot, mert rettentően kellemetlen elbukni esetleg a kifizetett foglalót.
Arra is érdemes felkészülnöd, hogy a bank az értékbecslő által megállapított becsült forgalmi érték 80%-áig hitelezhet legfeljebb, ha pedig ez alacsonyabb a szerződésben szereplő vételárnál – vagyis a bank szerint túlárazott az ingatlan – akkor emiatt is nőhet a szükséges önerő összege. Ez ellen védheted magad azzal, ha előzetes értékbecslést kérsz a bankodtól.
Mivel a lakáshitelek esetében az önerő jelenti sokaknak a legnagyobb kihívást, gyakran kérdezik a Bankmonitor szakértőitől, hogy mivel lehet legalább részben pótolni ezt. Megoldást jelenthet például az, ha a megvásárolni kívánt ingatlanon kívül további ingatlant vagy ingatlanokat is bevonsz a szerződésbe fedezetként. A bank ugyanis a fedezetek összértékének 80%-áig hitelezhet, így akár az is elképzelhető, hogy önerő nélkül vásárolj meg egy lakást, vagy építs fel egy házat. Persze a fedezetként elfogadható ingatlanokkal szemben számos elvárása van a bankoknak, így ezekről mindenképpen előre tájékozódj.
A gyermekesek vagy a gyermekvállalás előtt állók számára a csok (családi otthonteremtési kedvezmény), illetve a Babaváró hitel is segítséget jelenthet az önerő előteremtésében. A meglévő gyermekre igényelt vissza nem térítendő csok támogatást a legtöbb bank 100%-ban elfogadja önerőként, ez pedig 3 gyermekkel akár 10 millió forintot is jelenthet egy új építésű ingatlan megvásárlásakor. A Babaváróval kicsit bonyolultabb a helyzet: amennyiben a Babaváró felvétele és a lakáshitel igénylése között nem telt el 90 napnál több, akkor a Babaváró összegének 25%-a hitelnek, míg 75%-a önerőnek minősül majd. Például, ha egy pár 10 millió forint Babaváró hitelt igényelt, majd nem sokkal ezután megvásárolna egy 50 millió forint értékű ingatlant, akkor ez utóbbira felvehető 40 millió forint hitelt (a vételár 80%-a) csökkenti a Babaváró összegének 25%-a, 2,5 millió forint. Ezért a család végül maximum 37,5 millió forint lakáshitelt vehet fel, így ezen és a Babavárón kívül még 2,5 millió forint önerőt kell tudniuk előteremteni a vásárláshoz. A Babaváró önerőként való felhasználásáról itt írunk részletesen.
Ebben a pontban eddig kizárólag a lakáshitelekkel foglalkoztunk, mégpedig nem véletlenül, ugyanis az úgynevezett fedezetlen hiteleknél, mint amilyen a személyi kölcsön vagy éppen a Babaváró hitel, nincs szükség önerőre. Ez azt jelenti, hogy ha ezek valamelyikével vásárolnál például ingatlant vagy autót, akkor a vételár egészét meg tudod finanszírozni banki kölcsönből.
5. Nincs megfelelő ingatlanfedezet
A jelzáloghitelek – ilyen a klasszikus lakáshitel, a támogatott csok hitel, az október 4-től elérhető zöld hitel, vagy éppen a szabad felhasználású jelzáloghitel – alapvető feltétel a megfelelő ingatlanfedezet megléte. A 4. pontban már részletesen írtunk arról, hogy miért fontos a fedezetként bevont ingatlan értéke, ám előfordulhat, hogy maga az ingatlan nem fogadható el fedezetként.
Fedezetként csak Magyarország területén lévő, magánszemély tulajdonában levő per-, teher- és igénymentes, önállóan forgalomképes ingatlan szolgálhat, melynek műszaki állapota végleges és tulajdonviszonyai rendezettek. Nagyon fontos, hogy a hitel mögé felajánlott ingatlannak lakhatásra alkalmasnak kell lennie. Nem kell mérnöknek lenni ahhoz, hogy meg tudja valaki állapítani egy lakásról, hogy lakható-e, vagy sem. Van működő fürdő és WC? Van konyha és abban vízvételi lehetőség? Van ablak a szobán? Van állandó fűtés? Ha ezek valamelyike nincs, akkor az ingatlan lakhatatlannak számít.
Ekkor sincs azonban minden veszve, hiszen előfordulhat, hogy jó áron vásárolna meg valaki egy lerobbant ingatlant, amit azután hitelből újítana fel. Megoldást jelenthet ebben az esetben, ha például egy családon belüli (fedezetként bevonható) ingatlanra vesz fel hitelt valaki, így finanszírozva meg a munkálatokat.
Hitelezési szempontból az ingatlan tulajdoni lapján szereplő besorolás is mérvadó, sokszor ezen múlik, hogy fedezetként bevonható-e az épület. Azt azonban tudni kell, hogy a bankok a kiszámítható, problémamentes hitelszerződéseket szeretik, így a nehezen megbecsülhető forgalmi értékű, rizikósnak számító ingatlanokhoz mindig óvatosan viszonyulnak, így minden ilyen esetben egyedileg döntenek a kölcsönről.
6. Túl idős, vagy éppen túl fiatal vagy
A hitelezhetőség alsó korhatára bankonként eltérő lehet, de a legtöbb esetben 18 éves kortól van lehetőség kölcsön felvenni. Néhány banknál 16 év az alsó korhatár, amennyiben valaki házasság révén nagykorú cselekvőképessé vált, ám olyan bankot is találhatunk, ahol fogyasztóarát lakáshitelt 21 éves kor alatt nem lehet felvenni. A felső korhatárt illetően is vannak eltérések: banktól függően az adós maximum 65-75 éves lehet a futamidő végén. Amennyiben az adós „túlkoros”, akkor megoldás lehet egy fiatalabb adós bevonása a hitelbe, de ennek feltételei ugyancsak pénzintézetenként eltérhetnek. Az időskori hitelfelvétel egyébként akkor gyakori, amikor a szülő vagy a nagyszülő így próbál meg segíteni a fiatalabb családtagoknak, ugyanis az öregségi nyugdíj elfogadható jövedelem a bankok számára.
7. Támogatott hitelek, speciális feltételekkel
Cikkünkben a normál, piaci hitelek alapvető jogosultsági feltételeit vettük sorba, ám az államilag támogatott kölcsönök esetében számos olyan személyi vagy egyéb előírás lehet, aminek meg kell felelni még a sikeres igényléshez.
Falusi csok: A falusi csok a családi otthonteremtési kedvezmény egy speciális típusa, ami a tanyák, valamint bizonyos kistelepüléseken lakások és házak vásárlásához, felújításához és korszerűsítéséhez nyújt vissza nem térítendő támogatást. Fontos, hogy a falusi csok összegének fele fordítható csak az adott ingatlan megvásárlására, míg a fennmaradó részt korszerűsítésre és/vagy bővítésre kell költeni. A „normál” csok-hoz képest különbség, hogy akár lakhatatlan állapotú ingatlanra is igényelhető, ám az feltétel, hogy a korszerűsítést és/vagy bővítést követően a ház vagy lakás komfortos és lakható legyen. A falusi csok-ról itt találsz átfogó leírást.
Csok hitel: a csok hitel a vissza nem térítendő csok támogatás mellé felvehető 10-15 millió forint összegű, maximum 3%-os fix kamatú támogatott lakáshitel. Itt azon túl, hogy meg kell felelned a banki szokásos hitelbírálati szempontjainak, feltétel még a legalább két meglévő vagy vállalt gyermek, valamint a csok jogosultság. A csok hitelről itt tájékozódhatsz részletesen.
Babaváró hitel: a Babaváró egy speciális hitel fiatal, gyermekvállalást tervező pároknak. Itt is van néhány fontos személyi feltétel a normál banki hitelbírálati szempontokon felül: pl. csak házasok igényelhetik, a feleség nem töltheti be az igénylés napjáig a 41. életévét, valamint legalább a pár egyik tagjának 3 éves folyamatos TB jogviszonyt kell tudnia igazolni. A Babaváró hitelről itt tudhatsz meg minden szükséges információt.
Zöld hitel és zöld csok hitel: október 4-től már elérhető a szuperolcsó, maximum 2,5% fix kamatú zöld lakáshitel, amelyet kizárólag korszerű és energiatakarékos új építésű ingatanok megvásárlására, felépítésére lehet fordítani. A zöld lakáshitel egy része ráadásul akár kamatmentes is lehet, amennyiben az igénylő egyaránt teljesíti a zöld lakáshitel és a csok hitel feltételeit. A zöld hitelről itt tájékozódhatsz!
