Költözni szeretnél, de nem tudod, hogy az albérlet vagy a lakásvásárlás a kifizetődő megoldás? Ha csak rövid távra tervezel, akkor szinte biztosan a bérlés jelenti a megfelelő választást. Sokkal érdekesebb kérdés, hogy melyik az optimális választás, hogyha hosszú évekre keresel otthont magadnak. Ehhez figyelembe vettük az infláció, a lakásárak, a lakásfenntartás, a bérleti hozam, a befektetés és a kockázatok várható alakulását is. Más a helyzet, ha már megvan a pénzünk és más, hogyha még hitelt is fel kell venni. Kiszámoltuk mikor melyik megoldás a kedvezőbb!
Az, hogy a bérléssel szemben milyen alternatívát kínál a lakástulajdon megszerzése, annak kiderítéséhez két esetet vizsgáltunk meg. Az első esetben rendelkezünk a lakásvásárláshoz szükséges vételárral, míg a másodikban félretett pénzünket lakáshitellel egészítjük ki.
1. eset: Megvan a lakásvásárláshoz szükséges összeg
A legszerencsésebb és egyben a legritkább eset is az, amikor rendelkezésünkre áll a lakásvásárláshoz szükséges teljes összeg. Ebben a szituációban nagyon leegyszerűsítve csak azt kell mérlegelni, hogy a bérlés költsége meghaladja-e vagy sem az önerőnk, mint befektetés hozamát.
Amennyiben a befektetetés hozama magasabb, mint a bérlés költsége, akkor jobban járunk a bérléssel, míg fordított esetben a vásárlás a célravezető.
Nézzünk egy egyszerű példát: van 10 millió Ft-unk. Vehetnénk egy ilyen értékű lakást, vagy inkább befektetjük és albérletben lakunk. Albérlet esetén 54 ezer forintos havi bérleti díjat fizetünk (éves szinten: 650 ezer Ft). Ha a meglévő tőkénket befektetjük, akkor ma csak 2,5% kamatra számíthatunk kockázat mentes esetben, ami évente 250 ezer Ft (amiből még levonásra kerül 16% kamatadó és 6% EHO), azaz 195 ezer Ft nettó kamatbevétel. Természetesen alternatíva lehet egy hosszabb és/vagy kockázatosabb befektetés, ahol 4,5-7%-os hozammal számolhatunk.
Biztosan megállapítható, hogy a bérleti díjjal megegyező hozam eléréséhez nagyon ügyesen kell ma befektetnünk…
Az így kialakult képet viszont erősen árnyalja, hogy például a kinézett ingatlan értéke az idő előrehaladtával folyamatosan változik és a befektetésen elért hozam sem kőbe vésett. Már csak ezen két tényező figyelembevétele is elég lehet ahhoz, hogy megváltoztassa elképzelésedet.
2. eset: A lakás megvásárlásához hitelt kell felvenni
Sokkal gyakoribb eset, hogy az eddig összegyűjtött megtakarításod önmagában még nem elegendő a kiszemelt lakás megvásárlásához, ezért meglévő pénzedet hitellel egészíted ki, hogy mihamarabb beköltözhess.
A venni vagy bérelni kérdés pedig itt válik igazán érdekessé.
Úgy is feltehetjük a kérdést, hogy inkább a banknak törlesztenél és a futamidő végén tiéd a lakás, vagy a tulajdonosnak fizetnél, miközben bármikor rugalmasan elköltözhetsz? Érzelmi megfontolások helyett beszéljenek inkább a számok.
Hogy a mérleg nyelve végül a bérlés vagy a vásárlás felé billen el, ahhoz a következő szempontokat vettük figyelembe:
A bérlés kezdeti költsége havi 8 ezer forinttal alacsonyabb, mintha megvásárolnánk az ingatlant. Az eltérés abból fakad, hogy vásárlás esetén a bérleti díjjal szemben fizetjük a hitel törlesztőrészletét és a lakás fenntartásához szükséges kisebb nagyobb felújítások költségeit is mi viseljük. Összességében a kiadásokat reálértéken (mai értéken) számolva a bérleti díjak gyorsabb növekedése ellenére is 1,5 millió forinttal (10%-kal) kevesebbet költünk, hogyha albérletbe költözünk.
Azonban nagyon fontos hangsúlyozni, hogy a hitel kamatát, így törlesztőrészletét végig fixnek tekintettük, azaz a hitel kamatkockázatától eltekintettünk. Egy esetleges kamatemelés következtében pedig az ingatlanvásárláshoz kapcsolható költségek bőven 16 millió forint fölé ugorhatnak, így az olló jelentősen kinyílhat, ami a bérlés malmára hatja a vizet. A kamatváltozás hatásának csökkentése érdekében, ezért a legjobb három 5 éves kamatperiódussal rendelkező hitel átlagos törlesztőrészletével kalkuláltunk.
Legyen szó bérlésről vagy akár vásárlásról egy dolog biztos: vagyonunk mindkét esetben gyarapszik.
A lakásvásárlásból származó vagyonunk értéke megegyezik az ingatlan aktuális értékének és a fennálló hiteltartozás különbségével. Így a kezdeti 3 millió forintról (ingatlan értéke a felvett lakáshitellel csökkentve) a hitel visszafizetésével párhuzamosan gyorsuló ütemben 12 millió forint fölé emelkedik, mire letudjuk a hiteltartozást.
Sokan megfeledkeznek róla, hogy a lakásvásárlás egyben ingatlanbefektetés is, függetlenül attól, hogy azt csak lakhatási céllal vásároltuk meg vagy sem. Az elmúlt 15 évben az ingatlanárak néhány év leforgása alatt emelkedtek 30%-ot, de volt példa ennél nagyobb mértékű zuhanásra is. Mivel a lakás eladása nem megy egyik napról a másikra,
így magas likviditási kockázattal kell számolni. Emellett még azt sem szabad elfelejteni, hogy a hitelfelvétellel pedig kamatkockázatot vállaltunk. Tehát kitettségünk egyszerre több tényezőtől is függ.
Ezzel szemben bérlés esetén csak megtakarított pénzünket tesszük kockára. A megcélzott 1%-os reálhozam teljesítéséhez pedig egyáltalán nem vagy csak minimális kockázatvállalásra lesz szükségünk. Ehhez a legnagyobb segítséget a Prémium Magyar Államkötvény nyújtja. A PMÁK kamatozása ugyanis inflációhoz kötött, így mindig az infláció fölött fizet kamatot.
A fenti ábra jól tükrözi a két szemlélet közötti kockázatvállalási hajlandóságból eredő eltérést. A felhalmozott vagyon tekintetében a jelentősen magasabb kockázattal összhangban óriási előnyre tehetünk szert, hogyha hitelből vásároljuk meg a lakást. Természetesen megtakarított pénzünkkel is vállalhatunk nagyobb rizikót, ezáltal csökkenthetjük a vásárlás közel 8 millió forintos előnyét.
Az örök venni vagy bérelni kérdésre adható válasz pedig a következőképpen alakul:
Összességében nagyjából 6-7 év elteltével fordul a kocka a lakásvásárlás javára, ekkorra már a bérlés helyett jobban jártunk, ha lakáshitel segítségével vettük meg az ingatlant. A lakásvásárlás nem csak akkor lehet kifizetődő megoldás, ha az örök otthonunkat keressük. Rövid távon is lehet pénzügyileg helyes választás, amennyiben tudjuk, hogy például néhány év múlva tágasabb ingatlanra lesz szükségünk.
Ha segítségre van szükséged a megfelelő lakáshitel kiválasztásához, add meg adataidat és visszahívunk!
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
